在康寧物業(yè)管理公司總結(jié)會(huì)上的講話11月25日

在康寧物業(yè)管理公司總結(jié)會(huì)上的講話

201*年，物業(yè)管理公司全體員工團(tuán)結(jié)一致、開拓進(jìn)取，緊緊圍繞年初制定的工作目標(biāo)開展工作，在徐經(jīng)理的直接帶領(lǐng)下和全體員工的努力下，取得了可喜的成績，值得肯定。這表現(xiàn)在，物業(yè)管理工作持續(xù)改進(jìn)，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)穩(wěn)步提升。公司的物業(yè)管理總體呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。我們的品牌在和順屬于優(yōu)質(zhì)品牌，仍然保持著領(lǐng)先地位。

在這里，我謹(jǐn)代表集團(tuán)公司向各位付出辛勤勞動(dòng)的物業(yè)管理人員表示衷心的感謝！

隨著鳳凰城、濱河御苑二期的陸續(xù)交房，今年的物業(yè)管理工作更加繁重，新的形勢(shì)和新的情況給我們提出了新的挑戰(zhàn)。與之相適應(yīng)的，就需要我們采取新的有效措施來應(yīng)對(duì)。

應(yīng)當(dāng)說，集團(tuán)公司十分重視物業(yè)管理工作，今年公司領(lǐng)導(dǎo)多次進(jìn)行了物業(yè)檢查，從中也發(fā)現(xiàn)了不少問題。但是，僅僅通過定期檢查遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決根本。根本之道還在于我們?cè)谧�的物業(yè)管理人員提升自身素質(zhì)、提高管理水平，加強(qiáng)日常管理。

總結(jié)以往幾次的檢查，主要存在的問題有：部分人員工作的主動(dòng)性不夠，處理問題不夠及時(shí)，思想認(rèn)識(shí)不高，消極等待觀望的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。我在這里針對(duì)突出存在的幾個(gè)問題，提幾點(diǎn)建議：

一、負(fù)責(zé)人應(yīng)發(fā)揮模范帶頭作用，處理好職權(quán)、責(zé)任、利益三者的關(guān)系。

工作能否做好，領(lǐng)導(dǎo)是關(guān)鍵。物業(yè)公司各個(gè)負(fù)責(zé)人應(yīng)有高度的工作自覺和高度的責(zé)任感。這樣才能形成強(qiáng)大的工作指引力。目前，我們實(shí)行的是劃分三個(gè)片區(qū)進(jìn)行管理。這三個(gè)片區(qū)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)發(fā)揮好帶頭作用，高度重視物業(yè)管理工作的特殊意義。在日常工作中要?jiǎng)?chuàng)新思路，解放思想，真抓實(shí)干，敢想敢干，做到眼里有事，手上有活。同時(shí)要率先垂范，以身作則，充分運(yùn)用自己的職權(quán)，在自己的職責(zé)范圍內(nèi)發(fā)揮作用。

二、健全各項(xiàng)制度，狠抓落實(shí)，提升執(zhí)行力，將制度安排落到實(shí)處，以提高物業(yè)服務(wù)水平。

我們當(dāng)前雖然有一整套規(guī)章、制度在運(yùn)行，但并不完善。尤其是在落實(shí)上有欠缺。一些制度僅僅停留在紙上，沒有落實(shí)到日常行為中；一些制度制定的初衷很好，但在實(shí)際中并不適合；還有些制度制定的很好很切合實(shí)際，但在落實(shí)過程中大打折扣，效果不明顯。如報(bào)修回訪記錄、保安巡邏制度的健全，臺(tái)賬資料的完善，環(huán)境衛(wèi)生的保持，這些工作可以通過自查自糾、限期整改等辦法加以解決。

三、要有激勵(lì)、獎(jiǎng)懲等制度保障。通過制定完善的業(yè)績考核制度，發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用，做到廣泛動(dòng)員，有效激勵(lì)。在十一月九日的物業(yè)檢查會(huì)議上，我提出要制定實(shí)行百分考核制度，輔助以采取流動(dòng)紅旗的辦法來調(diào)動(dòng)大家的積極性。因?yàn)�，只有引入�?jìng)爭(zhēng)機(jī)制，只有創(chuàng)新管理手段，我們的團(tuán)隊(duì)才會(huì)干勁十足，才有生機(jī)活力。這里我要強(qiáng)調(diào)的是，考核要以結(jié)果為導(dǎo)向，要憑業(yè)績來說話。尤其是收費(fèi)管理上，要有硬指標(biāo)來加以保證。

四、加強(qiáng)溝通，及時(shí)反饋，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，密切配合，打造完美的物業(yè)服務(wù)形象。

從縱向上來講，在工作中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)及時(shí)反饋到公司上級(jí)部門，不得隱瞞、拖延。這樣就可以將矛盾控制在萌芽狀態(tài)。否則的話，等到久拖不決或事態(tài)嚴(yán)重時(shí)才向上反映，就會(huì)造成不必要的損失。

從橫向上來講，遇到棘手的問題或需要其他部門配合的問題，要快速協(xié)調(diào)、有效溝通。不得推諉扯皮，之不理。在以往工作中，一些物業(yè)管理人員本身能夠解決的問題可以迅速得以解決。但一些需要其他部門配合解決的問題常常會(huì)久拖不決。針對(duì)這個(gè)問題，需要我們物業(yè)管理人員提高思想認(rèn)識(shí)，要發(fā)揚(yáng)“不為業(yè)主解決問題誓不罷休”的精神。加大合作力度，協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，發(fā)揮主動(dòng)性積極性來開展工作。

五、提高自身素質(zhì)，提升團(tuán)隊(duì)凝聚力，做好團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作。

人員素質(zhì)決定了團(tuán)隊(duì)的精神面貌和企業(yè)文化。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，最根本的還是要提高素質(zhì)，苦練內(nèi)功。今年，由于鳳凰城、濱河二期的陸續(xù)交房，我們的物業(yè)管理隊(duì)伍有所擴(kuò)大。人員數(shù)量增加的同時(shí)，人員的質(zhì)量也應(yīng)當(dāng)提高。

物業(yè)管理人員每天接觸的都是建安公司的老業(yè)主，他們的一言一行代表了公司的形象。在平時(shí)具體的工作中，不僅需要他們吃苦耐勞，任勞任怨，還要注意服務(wù)態(tài)度，注意行為規(guī)范，出現(xiàn)矛盾、出現(xiàn)問題時(shí)則需要他們不厭其煩講道理，苦口婆心做工作�？傊�，要堅(jiān)持“業(yè)主至上”的理念開展工作。

另一方面需要強(qiáng)調(diào)的是，我們的人員效能需要提高。這一點(diǎn)可以通過提高薪酬的辦法，提高工作效能。這樣不僅可以節(jié)約開支，同時(shí)可以提高工作效率。

在座的各位都知道，物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及公司品牌形象和市場(chǎng)聲譽(yù)的重要工作，工作細(xì)微但影響深遠(yuǎn)。做好物業(yè)服務(wù)，對(duì)于集團(tuán)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展意義十分重大。這一點(diǎn)需要大家提高認(rèn)識(shí)、高度重視。

物業(yè)管理工作沒有止境，需要在座各位的不斷努力，才能到達(dá)臻于完美的境地�，F(xiàn)在，我們的物業(yè)服務(wù)在和順有口皆碑，但這并不意味著永遠(yuǎn)能夠保持這一領(lǐng)先地位。我們需要心存憂患意識(shí)，居安思危。在日常工作中，在座的各位要放下包袱，開動(dòng)腦筋、多想辦法，多做反省，精益求精，好上加好，以維護(hù)我們來之不易的良好聲譽(yù)。

擴(kuò)展閱讀：小區(qū)物業(yè)管理方案范本

江蘇大豐市康寧小區(qū)

物業(yè)管理方案

(范本)

江蘇大豐瑞城物業(yè)管理有限公司

二○○七年一月十二日

目錄

前言2-4

第一部分物業(yè)公司簡介5

第二部分10

第三部分14

第四部分22

管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制、管理措施6－一、服務(wù)理念二、方針三、內(nèi)容四、管理運(yùn)作機(jī)制五、

管理措施

管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)11－一、管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架二、人員編制計(jì)劃三、管理服務(wù)目標(biāo)

日常物業(yè)管理運(yùn)作15－一、前期介入階段的管理二、入住裝修階段的管理三、常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理

（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理（二）給排水設(shè)備及水景管理

（三）消防管理

（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理（五）治安管理（六）清潔管理（七）園林綠化管理

（八）車輛管理（九）房屋管理

（十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理

第五部分物業(yè)管理制度23－33

一、公司辦公室工作二、公司物業(yè)部管理工作

三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理四、機(jī)電設(shè)備管理五、房屋管理六、治安、保衛(wèi)七、小區(qū)清潔八、園林綠化

九、車輛管理十、維修、養(yǎng)護(hù)十一、消防、安全十二、社區(qū)文化

十三、物業(yè)接管、入住前言

大豐康寧小區(qū)坐落于江蘇省大豐市，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅總建筑面積平方米，商業(yè)總建筑面積平方米，機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)。綠化率為%。小區(qū)配套設(shè)施完善�？祵幮�區(qū)項(xiàng)目由公司開發(fā)建設(shè)。

若我們有幸進(jìn)駐大豐康寧小區(qū)，將在廣大業(yè)主的全面監(jiān)督、指導(dǎo)和支持下，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，真正做到物業(yè)的保值、增值，使大豐康寧小區(qū)的知名度和美譽(yù)度得到提升，最大限度地滿足業(yè)主對(duì)高品質(zhì)生活的追求，為業(yè)主營造一個(gè)安心、舒心、放心的生活環(huán)境。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案，并通過我公司專業(yè)化的管理服務(wù)，將大豐康寧小區(qū)塑造成當(dāng)?shù)氐钠放粕鐓^(qū)。

我公司具有：雄厚的資金實(shí)力

本公司是專業(yè)物業(yè)管理公司，注冊(cè)資金50萬元。強(qiáng)大的技術(shù)保障力量

我公司由資深物業(yè)管理公司香港港聯(lián)物業(yè)管理有限公司作為我公司的常年物業(yè)管理顧問。

一流的管理和合理的收費(fèi)

現(xiàn)本公司具有國家3級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)人才。同時(shí)公司結(jié)合日常管理工作制定了一套科學(xué)、完備的管理制度，形成了獨(dú)有的管理特色。

我公司的收費(fèi)均依政府相關(guān)文件及開發(fā)定位為指導(dǎo)，合理定價(jià)、力爭(zhēng)使業(yè)主享受超值服務(wù)。

豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗(yàn)

對(duì)物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗(yàn)和一套科學(xué)完善的接管程序。公司財(cái)政支持及時(shí)到位，人員配置科學(xué)合理，物資準(zhǔn)備充足，設(shè)施設(shè)備檢查交接細(xì)致全面，使業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利明晰，接管過程井然有序，使物業(yè)管理工作在最短時(shí)間內(nèi)步入正軌，確保業(yè)主生活正常無擾。

具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢(shì)

本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn)考核淘汰”機(jī)制，使員工的素質(zhì)與市場(chǎng)同步發(fā)展，同時(shí)，公司注重社會(huì)效益，現(xiàn)管理的項(xiàng)目已成為福州物業(yè)管理實(shí)習(xí)、培訓(xùn)基地。另外，公司具有雄厚各類的人力資源，可以短時(shí)間接管大型項(xiàng)目。

若我公司入駐大豐康寧小區(qū)，特別承諾：

＊公司提供24小時(shí)工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時(shí)得到我們的援助＊小區(qū)接管后兩年內(nèi)（在硬件配套達(dá)標(biāo)的情況下）達(dá)到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)第一部分物業(yè)管理有限公司簡介

大豐市瑞城物業(yè)管理有限公司系江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)公司投資組成，于201*年10月份組成，由香港港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司長年提供物業(yè)顧問，公司注冊(cè)資金50萬元，主營物業(yè)管理、園林綠化、市政工程施工、建材銷售等業(yè)務(wù)。

公司座落于大豐市規(guī)劃新區(qū)金鉆地段，南抵幸福大街，西臨省重點(diǎn)大豐中學(xué)，工程部由一批專業(yè)技術(shù)較強(qiáng)的水電工組成�，F(xiàn)管理面積20萬平方米,員工40多人，其中管理、技術(shù)人員60%以上具有大中專學(xué)歷。護(hù)衛(wèi)部是以一批專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的退伍軍人為主體，采取全封閉式管理模式。公司聘請(qǐng)高級(jí)園林技師為綠化部主管。具有高、中級(jí)技術(shù)職稱人員8人，初級(jí)技術(shù)職稱人員4人，物業(yè)管理持證上崗人員8人。本公司已具備物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)的條件。

公司以“以人為本、服務(wù)業(yè)主”為方針，奉行“誠信、高效、求實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹立“全心全意全為您”的服務(wù)理念。

本公司有豐富的人力資源，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有創(chuàng)建“省級(jí)”優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。

公司非常注重人力資源的培訓(xùn)工作，在企業(yè)內(nèi)部形成“培訓(xùn)考核淘汰”體系，充分激勵(lì)員工的主觀能動(dòng)性。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運(yùn)作體系，并有效地運(yùn)行，。

除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、護(hù)衛(wèi)及消防外，還具有配合管理運(yùn)作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、在確定目標(biāo)客戶群后對(duì)管理收費(fèi)之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。第二部分管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制及管理措施

一、服務(wù)理念

堅(jiān)持“以人為本”“專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。以“管理職能社會(huì)化，管理組織企業(yè)化，管理形式專業(yè)化，管理過程商業(yè)化，管理關(guān)系契約化”為管理目標(biāo)。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供一個(gè)“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。

二、方針

實(shí)現(xiàn)“有效經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的方針，開展“服務(wù)為主，多種經(jīng)營”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營管理機(jī)制，求得自身的生存與發(fā)展。

三、內(nèi)容

從“全天候服務(wù)、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容有：

第一類前期管理

（一）接管驗(yàn)收：對(duì)主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場(chǎng)地和環(huán)境

綠化。特別重視綜合功能的驗(yàn)收。

第二類物業(yè)的基礎(chǔ)管理

（一）房屋建筑管理：此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對(duì)樓宇、附屬建筑

的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長其使用年限。

（二）房屋設(shè)備維修管理：對(duì)供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防

系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障。對(duì)此，我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才，制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度，運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)

備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理，做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在1%以下。

第三類物業(yè)的綜合管理

（一）清潔管理：包括對(duì)小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等

的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。

（二）綠化管理：小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護(hù)，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造

條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)主的需要。

（三）消防管理：包括對(duì)業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)

施的養(yǎng)護(hù)，消防力量的組織和管理。

（四）安全管理：包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等，并包括

排除各種干擾，處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件，保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序�！皠�(chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)�體員工肩負(fù)的職責(zé)與義

務(wù)，我們將24小時(shí)的嚴(yán)密護(hù)衛(wèi)服務(wù)，實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，實(shí)行多重巡查；物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提高防范能力，在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用小區(qū)的智能化護(hù)衛(wèi)設(shè)施，如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更點(diǎn)等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理，確保治安防范的快速反應(yīng)。

（五）車輛管理：對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛實(shí)施安全管理，疏導(dǎo)與

管理車輛進(jìn)出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。

（六）社區(qū)文化建設(shè)：社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進(jìn)入21

世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù)，小區(qū)是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的重要場(chǎng)所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。因此，對(duì)于社區(qū)文化建設(shè)，憑借多年以來的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)主，相信業(yè)主，依靠業(yè)主，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，通過富教于樂，循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提

高居民的文化素質(zhì)，整合共享價(jià)值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目標(biāo)是使康寧小區(qū)的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。

四、管理運(yùn)作機(jī)制

公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書，管理處各級(jí)員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書，實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制管理，同時(shí)，還貫以督導(dǎo)管理，全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實(shí)行值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制。

嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán)，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制如下：

（一）計(jì)劃目標(biāo)管理根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅

小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)；制定三年內(nèi)將康寧小區(qū)創(chuàng)建成鹽城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。

（二）督導(dǎo)管理采取有效的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理，保證

工作正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法：

⑴

經(jīng)濟(jì)管理：公司與各級(jí)員工簽訂勞動(dòng)責(zé)任狀，明確員工的權(quán)利與義務(wù)，并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度，以此來調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。

法規(guī)管理：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。

行政管理：實(shí)行每月、每周部門詳細(xì)的工作計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)理每天上班前20分鐘組織管理級(jí)召開“早會(huì)”布署當(dāng)日工作，下達(dá)工作任務(wù)，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法；并每周召集主管人員開一次辦公會(huì)，講評(píng)和布置工作，聽取匯報(bào)，分析存在問題，提出解決辦法。激勵(lì)、培訓(xùn)管理：物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實(shí)無華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取通過各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認(rèn)同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。

（三）全面質(zhì)量管理。根據(jù)國家質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管

理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員要認(rèn)真

檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。

⑵⑶

⑷（四）協(xié)調(diào)管理

運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見或投訴，增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)主有不滿情緒的問題時(shí)，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。

（五）實(shí)行中央值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制管理處設(shè)值班調(diào)度室，由各部門經(jīng)理輪值行使管理日常工作的指揮

權(quán)，及時(shí)處理日常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門的工作，接受業(yè)主

投訴，保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣不但有利于管理，方便業(yè)主，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場(chǎng)抓落實(shí)。

具體圖示如下：

計(jì)算機(jī)輔

助管理系統(tǒng)

服務(wù)地點(diǎn)反饋任務(wù)A執(zhí)行員工督導(dǎo)1命令主管

查詢、輸入指令反饋指示工作計(jì)劃輸出工程技工、樓管員投訴中央值班調(diào)度室業(yè)主和上級(jí)業(yè)務(wù)機(jī)關(guān)公司主管部門指示指示業(yè)主

五、管理措施

在具體操作管理過程中，我們采取如下的十項(xiàng)措施：1．實(shí)施高素質(zhì)人才隊(duì)伍，加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理；

2．全面貫徹“以人為本”服務(wù)理念，主動(dòng)為業(yè)主提供動(dòng)態(tài)的、主動(dòng)的服

務(wù)；

3．實(shí)施制度化服務(wù)、人性化管理，執(zhí)行激勵(lì)機(jī)制和末尾淘汰機(jī)制；

4．采取人防與技防相結(jié)合，建立健全各種值班制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇

防盜與安全設(shè)施，加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，做到萬無一失；

5.按“預(yù)防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的

日常維護(hù)保養(yǎng)與檢測(cè)，并建立各項(xiàng)消防安全管理制度，組建一支義務(wù)消防隊(duì)，實(shí)行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力

6．清潔保潔是小區(qū)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細(xì)則及部

門崗位責(zé)任制，實(shí)行劃分區(qū)域，定期清洗樓道及公共通道，保持小區(qū)整潔，垃圾日產(chǎn)日清，做到路無樹葉影，過道無煙頭雜物。7．美化小區(qū)環(huán)境，維護(hù)小區(qū)的綠化地帶，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、

修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。8．設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障，我們?cè)诩訌?qiáng)設(shè)備、

設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備的故障及時(shí)維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理責(zé)任造成的責(zé)任事故率為0，正常供水、供電率為98%，設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98%以上。

9．為方便小區(qū)業(yè)主，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置

相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。第三部分管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)

一、管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架

管理公司如受委托管理康寧小區(qū)，將以管理公司優(yōu)秀的管理、專業(yè)物管、工程技術(shù)人才組成管理處管理架構(gòu)，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和良好的服務(wù)。

小區(qū)的管理實(shí)行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并輔以直線職能制管理方式。管理處項(xiàng)目經(jīng)理為小區(qū)管理的責(zé)任人和主要領(lǐng)導(dǎo)，各職能部門均在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作。縱向之間，操作員工對(duì)助理負(fù)責(zé)，助理對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；橫向之間，各部門分工合作，實(shí)行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)動(dòng)作，又相互制約。

組織結(jié)構(gòu)圖如下：董事長行政人事部總經(jīng)理物業(yè)部保安部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營部管理處1康寧管理處

保潔部工程部保安部人事財(cái)務(wù)部

管理處

管理處職責(zé)范圍：

1）負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司客戶部、工程部、護(hù)衛(wèi)部等部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；

2）貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理；

3）完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4）管理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；

5）制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃，定期對(duì)所有的公共設(shè)施和設(shè)備如供水、供電、消防、環(huán)保、機(jī)電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)并配置相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T。

6）

負(fù)責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)；7）負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)；8）負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計(jì)劃；

9）負(fù)責(zé)日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查；

10）參加創(chuàng)建“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng)工作，提高管理服務(wù)水平；

11）小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職護(hù)衛(wèi)人員，24小時(shí)值勤承擔(dān)門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務(wù),確保小區(qū)安全。

12）協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。

13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。協(xié)助配合街道居委會(huì)，派出所、政府相關(guān)能部

門管理好小區(qū)的治安、流動(dòng)人口、消防、車輛、通訊等工作。

14）維持業(yè)主的合法權(quán)益，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)主排憂解難。

工程部職責(zé)范圍：

房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和定期維修，水、電氣、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)。護(hù)衛(wèi)部職責(zé)范圍：

巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理

人事財(cái)務(wù)職責(zé)范圍：

處理有關(guān)人事財(cái)務(wù)方面的工作。

客戶部職責(zé)范圍：

處理業(yè)主投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。清掃、保潔、綠化管理。

二、人員編制計(jì)劃

本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則，確定人員編制，詳細(xì)之人員編制情況請(qǐng)參閱管理費(fèi)成本測(cè)算。

管理處配置管理人員8名，具體見下表：物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門衛(wèi)2名

管理處主管1名護(hù)衛(wèi)部維修工1名保潔2名巡邏崗1名消防中控員1名三、管理服務(wù)目標(biāo)

總體目標(biāo)：

在委托有效期內(nèi)把康寧小區(qū)建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在康寧小區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助下，第二年達(dá)到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)，第三年達(dá)到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)。

分項(xiàng)管理指標(biāo)：序號(hào)12指標(biāo)名稱房屋完好率房屋零修、急修及時(shí)率國家標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)98%以上100%100%100%管理指標(biāo)實(shí)施措施分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任制人，實(shí)行日巡視制度，建立完善檔案、資料，確保房屋完好率。接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修、零修工程，及時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。345維修工程質(zhì)量合格率管理費(fèi)收繳率綠化完好率100%98%95%100%98%98%以上分項(xiàng)監(jiān)督，工程維修部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪。超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。建立專業(yè)綠化管理人員，進(jìn)行對(duì)區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。實(shí)行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對(duì)區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)6清潔、保潔率95%以上99%以上站及清潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，落實(shí)管理區(qū)域的責(zé)任制，保持路無樹葉影，走道無煙頭，公共場(chǎng)所掃干凈。7道路完好率及使用率化糞池、雨水井，污水井完好率排水管，明、暗溝渠完好率停車場(chǎng)、單車棚完好率路燈完好率公共文體設(shè)施、12休息設(shè)施以及小品雕塑完好率1314小區(qū)治安案件發(fā)生率火災(zāi)發(fā)生率違章發(fā)生率與處理率業(yè)主有效投訴率與處理率管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率1%以下1%以下1%以下90%以上2%以上95%以上100%1%以下00100%1%以下100%100%100%實(shí)行24小時(shí)護(hù)衛(wèi)巡查制度，三級(jí)巡邏，管理中心24小時(shí)值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。組建護(hù)衛(wèi)義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理，確�；馂�(zāi)發(fā)生率為0。建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/業(yè)主投訴及時(shí)跟蹤解決，回訪并記錄入檔。實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪制度，征詢業(yè)主意見，對(duì)業(yè)主不滿意的問題進(jìn)行整改。98%以上100%95%以上100%89101195%以上95%以上95%以上95%以上99%以上實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、99%以上保養(yǎng)、巡視的管理制度，對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，100%98%以上不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。15161718維修服務(wù)回訪率95%以上第四部分日常物業(yè)管理運(yùn)作

日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段，針對(duì)康寧小區(qū)的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運(yùn)作階段二個(gè)部分組成。

前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和業(yè)主的層次需求，從物業(yè)管理的角度對(duì)設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、前期介入階段的管理

（一）介入、合理規(guī)劃

1、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案

在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合康寧小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)康寧小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。

2、提前對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理宣傳

為了更好地實(shí)施將來對(duì)康寧小區(qū)的管理，我們把對(duì)業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。通過宣傳講授有關(guān)知識(shí)，并組織部分康寧小區(qū)業(yè)主參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會(huì)效果，為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。

（二）做好驗(yàn)收接管工作

在管理公司對(duì)康寧小區(qū)充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。

康寧小區(qū)的驗(yàn)收與接管程序如下：

成立驗(yàn)接小組

制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理接管移交手續(xù)書

審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改。簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案

二、日常管理運(yùn)作階段的管理

對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。

（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理

1、

管理處內(nèi)部檢查工作

為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。

（1）管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。（2）管理處各部門主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。（3）總公司實(shí)施不定期巡檢。用戶報(bào)修處理工作規(guī)程

盡快處理用戶的報(bào)修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。（1）管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。

（2）工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。

（3）工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外的報(bào)

修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。

3、

用戶投訴處理工作

確保用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。（1）管理處負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。

（2）被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。

2、（3）管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。

4、

服務(wù)收費(fèi)管理

規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，確保用戶對(duì)服務(wù)的滿意。

（1）管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)

的收取。

（2）管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。

（3）樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)費(fèi)用

的催繳工作。

（4）工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。（5）管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。

5、

社區(qū)文化活動(dòng)管理

管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。

（1）客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施。（2）管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。（3）管理處其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開展。6、

突發(fā)事件或異常情況處理

確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。

（1）管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶

救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。

（2）當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。

（3）護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。（4）其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。

應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程

（1）由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類突發(fā)事

件。

（2）管理處項(xiàng)目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。

（二）給排水設(shè)備及水景管理

7、

1、

給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理

確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。

（1）機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。（2）給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。

（3）工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢

查監(jiān)督。

（4）管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。（5）物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。操作

使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運(yùn)行。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。

給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)

及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

2、

3、

（三）消防管理

1、

中控室設(shè)備運(yùn)行管理

確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

（1）中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。（2）中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

（3）工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢

查監(jiān)督。

（4）管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。

中控室設(shè)備操作

確保消防設(shè)備、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正確性。中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。

2、

3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)

確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警

對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運(yùn)行。（1）中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

（2）工程部主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理

的聯(lián)系工作。

4、防火管理

建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

（1）中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工

作。

（2）工程部主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。（3）管理處物業(yè)主任對(duì)轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。

火警、火災(zāi)應(yīng)急處理

定期演練對(duì)迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。（1）中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。（2）工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。（3）義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火。（4）樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維修警戒。

5、

（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理

對(duì)康寧小區(qū)公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作，具體主要工作內(nèi)容如下：

1、

運(yùn)行組：

保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。

維修組：

負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房;負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

2、

（五）治安管理

１、護(hù)衛(wèi)隊(duì)管理

通過制定護(hù)衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保護(hù)衛(wèi)員自身素質(zhì)的提高，自覺維護(hù)護(hù)衛(wèi)工作的正常運(yùn)行。

（1）護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。（2）護(hù)衛(wèi)班長負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。（3）護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。

２、護(hù)衛(wèi)員儀容儀表要求及用語規(guī)范

保證護(hù)衛(wèi)員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。（1）護(hù)衛(wèi)員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。（2）當(dāng)班護(hù)衛(wèi)班長負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語規(guī)范。（3）護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)

３、護(hù)衛(wèi)員軍事培訓(xùn)

通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍。

（1）護(hù)衛(wèi)隊(duì)長負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的軍體培訓(xùn)及考核。

（2）護(hù)衛(wèi)隊(duì)長負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)護(hù)衛(wèi)隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。（3）護(hù)衛(wèi)隊(duì)長負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。

４、門衛(wèi)值班崗工作

通過對(duì)轄區(qū)進(jìn)出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。（1）熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況。（2）維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

（3）嚴(yán)格執(zhí)行來訪人員登記制度。

（4）嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。

（5）協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。

（6）在大門做好人、車分道的把關(guān)工作。

9、巡邏崗工作

監(jiān)視和巡查管轄區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。

（1）熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問題。（2）巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好記錄。（3）維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。（4）當(dāng)值班長負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時(shí)

將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門。（5）隊(duì)長負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。

10、中控室崗位工作

監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場(chǎng)、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理。

（1）負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。

（2）負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。（3）負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。（4）聽從中控室工程師工作安排。

（5）保障消防電話的暢通。

（6）負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。

（六）清潔管理

對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清，時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。1、住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排：

①早晨6：00－10：00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面，清掃天

面，清潔水池，清運(yùn)雜物。

②下午13：30－17：30擦抹扶手、電子門、信報(bào)箱、消防栓、滅火器、燈

具、垃圾筒等公共設(shè)施。

2、住宅區(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：

①早晨6：00－8：00清掃道路、草地、公共場(chǎng)地、停車場(chǎng)各一遍。清運(yùn)垃

圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水沖洗。

②上午8：30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝及手推垃圾

車，并用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥。

③對(duì)小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清

潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。

④13：00－17：30清運(yùn)各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對(duì)小區(qū)進(jìn)行保潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。

（七）園林綠化管理

對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排：

（1）每天上午6：30－9：30澆水。

（2）每天上午9：30－12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，

每天下午14：00－16：00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔，16：00－18：30澆水。

對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容：（1）整形造形：6次/年（2）施肥：春秋各一遍

（3）澆水：因時(shí)因地制宜澆水，澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。（4）除雜草：中耕1遍/季，平時(shí)1遍/天，下雨天除外。

（5）補(bǔ)缺：視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺。

（6）殺蟲：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅

（八）車輛管理

對(duì)小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)外來車輛持臨時(shí)保管卡進(jìn)出小區(qū)停車場(chǎng)。具體管理方式如下：

1、車輛進(jìn)崗：

（1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，駛近道口擋車器（道閘）時(shí)，應(yīng)立即

走近車輛，向司機(jī)立正行舉手禮。

（2）當(dāng)司機(jī)開啟車窗遞上固定保管卡后，確認(rèn)業(yè)主車輛身份，并在卡上迅

速記錄車輛駛?cè)霑r(shí)間及其他應(yīng)填項(xiàng)目，交還給業(yè)主后人車放行。（3）當(dāng)司機(jī)開啟車窗后，聲明為外來車輛后，發(fā)給司機(jī)臨時(shí)停車保管卡，

并在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車輛情況后，引導(dǎo)車進(jìn)入停車場(chǎng)。（4）當(dāng)遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進(jìn)入時(shí)，查證后放行，

并迅速作好登記。

2、車輛出崗：

（1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時(shí)，即上前立正并請(qǐng)司機(jī)交還保

管卡，并核對(duì)車牌號(hào)。如果是固定保管卡，迅速填寫車輛駛出時(shí)間，交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時(shí)保管卡，核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，如果沒有超過半小時(shí)，開啟道閘放行，如果超過半小時(shí)，則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)，隨手給發(fā)票，收費(fèi)手續(xù)完畢后開啟道閘放行。

（2）在收卡驗(yàn)證收費(fèi)后，迅速在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫有關(guān)內(nèi)容。

（3）若后面有車緊跟，應(yīng)立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上

述規(guī)定處理下一輛車的放行。

（九）房屋管理

對(duì)康寧小區(qū)的日常房管事務(wù)管理，按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。具體管理方式如下：

1、每天工作安排：

上午8：00－8：30處理業(yè)主申報(bào)投訴;8：30－9：30巡視;9：30－11：30跟蹤監(jiān)督;14：00－15：30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案;15：30－16：30巡視;16：30－17：30走訪、回訪。

2、房管服務(wù)內(nèi)容：

（1）跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天，入伙期間8小時(shí)/天（2）巡視：日常2遍/天，入伙期間8小時(shí)/天（3）走訪：3次/月，1遍/月

3、房管日檢項(xiàng)目：

（1）裝修巡視（2）投訴接待（3）違章檢查（4）車輛管理（5）治安（6）清潔（7）綠化（8）維修（9）機(jī)電設(shè)備（10）社區(qū)活動(dòng)（11）員工宿舍（12）內(nèi)容巡視4、房管日檢處理方法：

（1）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)主的反饋意見。（2）對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理。A、填寫意見轉(zhuǎn)呈表

B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫維修記錄，安排維修。

C、發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行。D、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的，填寫糾正措施報(bào)告。

（十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理

建立公司對(duì)管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程，驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)

定的要求。

1、經(jīng)理擔(dān)任抽檢小組組長，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。2、抽檢小組成員負(fù)責(zé)抽檢工作的實(shí)施。第五部分物業(yè)管理制度（目錄）

為保證對(duì)小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實(shí)際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。（因篇幅限制，本方案列出包含但不限于的制度目錄）

一、公司辦公室工作：

1、公司組織機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)：1）公司組織結(jié)構(gòu)示意圖2）管理部門職責(zé)

3）辦公室主任職責(zé)、權(quán)限4）辦公室人事主管工作職責(zé)5）辦公室文秘工作職責(zé)

6）文員工作職責(zé)7）接待員工作職責(zé)8）汽車司機(jī)工作職責(zé)9）門衛(wèi)工作職責(zé)。2、規(guī)章制度、規(guī)定：

1）公司各部門（崗位）代碼使用規(guī)定2）培訓(xùn)檢查制度

3）保密工作制度

4）辦公室檔案管理規(guī)定

5）公司培訓(xùn)工作管理規(guī)定6）辦公環(huán)境管理規(guī)定7）公司固定資產(chǎn)管理規(guī)定8）印章使用管理規(guī)定

9）關(guān)于宣布全員職工處于警戒狀態(tài)的規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范：

1）各類公文辦理程序和時(shí)限要求

2）公文處理辦法

3）管理處人員定編規(guī)定4）管理員工考核標(biāo)準(zhǔn)

5）公司文明禮貌用語及各專業(yè)服務(wù)語言流程規(guī)范4、質(zhì)量記錄、表格：

1）員工花名冊(cè)2）試用員工登記表

3）聘任（錄用）員工登記表4）員工調(diào)動(dòng)（換崗）通知書5）離職手續(xù)6）辭退通知書7）固定資產(chǎn)登記表

二、公司物業(yè)部管理工作

1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1）物業(yè)管理部經(jīng)理職責(zé)

2）物業(yè)管理部管理人員職責(zé)3）文秘人員工作職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）檢查規(guī)定

2）不合格服務(wù)處理跟蹤驗(yàn)證規(guī)定3）物業(yè)管理信息的收集與處理規(guī)定4）物業(yè)管理部內(nèi)部培訓(xùn)規(guī)定

5）物業(yè)管理部文件、資料管理規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范：

1）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目審批程序2）公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)程序3）物業(yè)管理部投訴處理程序4、質(zhì)量記錄、表格：1）擬接物業(yè)考察表2）物業(yè)統(tǒng)計(jì)表3）來文清單

4）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)審批記錄5）公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)記錄6）業(yè)主滿意率統(tǒng)計(jì)表

7）年度物業(yè)管理情況統(tǒng)計(jì)表8）物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計(jì)表

9）文件發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單

10）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)主）意見征詢匯總統(tǒng)計(jì)表

三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理

1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：

1）財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)示意圖2）財(cái)務(wù)部門職責(zé)3）會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé)

4）出納人員崗位職責(zé)5）收款員崗位職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：

1）公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度3、工作程序、規(guī)范：

1）房屋維修基金使用辦法4、質(zhì)量記錄、表格：

1）房屋維修基金申請(qǐng)表

2）季度房屋維修基金收支情況公布表3）房屋維修清單

四、設(shè)施設(shè)備管理

1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：

1）機(jī)電安裝維修工程部組織機(jī)構(gòu)圖2）機(jī)電安裝維修工程部主管職責(zé)3）運(yùn)行組人員職責(zé)4）維修組人員職責(zé)5）管理組人員職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）總值班管理規(guī)定2）配電房管理規(guī)定3）水泵房管理規(guī)定4）發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定5）電氣維修管理規(guī)定6）供水管理規(guī)定7）設(shè)備分類代碼8）設(shè)備編號(hào)規(guī)定

9）機(jī)電安裝維修工程部周檢規(guī)定3、工作程序（含操作程序、規(guī)范）：1）機(jī)電安裝維修工程部動(dòng)作程序2）柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程3）停送電操作規(guī)定4、純技術(shù)性的規(guī)定：1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng)2）干式變壓器保養(yǎng)3）柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)4）水泵定期保養(yǎng)

5）水池、水箱的清洗6）風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)

7）防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)8）對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)9）空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng)

10）火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)11）自動(dòng)滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)12）防火卷簾門的保養(yǎng)13）煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)14）滅火器的使用與保養(yǎng)15）機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn)5、質(zhì)量記錄、表格：1）水泵月保養(yǎng)記錄2）設(shè)施設(shè)備清單3）設(shè)備臺(tái)帳4）設(shè)備標(biāo)識(shí)卡5）設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表

6）設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表7）設(shè)備維修記錄

8）設(shè)備事故報(bào)告單

9）水泵電機(jī)半年保養(yǎng)記錄10）風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄11）值班記錄

12）配電房、水泵房巡查記錄13）干式變壓器保養(yǎng)記錄14）發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄15）發(fā)電機(jī)季度保養(yǎng)記錄

16）配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄17）配電柜檢修工作票

18）操作票

19）供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄

20）水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表21）水池（箱）加藥記錄22）水池（箱）清洗記錄23）空調(diào)月保養(yǎng)記錄24）空調(diào)半年保養(yǎng)記錄25）消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄26）消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄27）防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄28）對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄29）機(jī)電安裝維修工程部周檢表

五、房屋管理

1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)1）管理處機(jī)構(gòu)圖

2）管理處項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)3）房屋管理員崗位職責(zé)4）收款員職責(zé)5）倉庫管理員職責(zé)6）資料員職責(zé)2、規(guī)章制度和規(guī)定1）倉庫管理規(guī)定2）物品驗(yàn)證的規(guī)定3）物品采購管理規(guī)定4）鎖匙管理規(guī)定5）裝飾裝修管理規(guī)定6）裝修巡查規(guī)定7）裝修驗(yàn)收規(guī)定

8）日巡視檢查工作規(guī)定9）管理處周檢工作規(guī)定

10）房屋工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法11）辦公物品管理規(guī)定12）回訪工作規(guī)定13）業(yè)主檔案管理規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)

1）物品入庫工作程序2）物品出庫工作程序3）接待工作程序4、質(zhì)量記錄和表格1）鎖匙發(fā)放登記表

2）鎖匙借還/看房登記表3）放行條

4）管理處周檢記錄表5）辦理裝修手續(xù)登記表6）裝修驗(yàn)收表

7）出入證發(fā)放、收回登記表8）處理違章記錄表9）日巡視檢查記錄表

六、安全防范管理

1、護(hù)衛(wèi)人員職責(zé)

1）護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長職責(zé)2）護(hù)衛(wèi)員紀(jì)律3）護(hù)衛(wèi)員職責(zé)4）巡邏崗位崗位職責(zé)5）護(hù)衛(wèi)員職業(yè)道德規(guī)范2、規(guī)章制度、規(guī)定

1）護(hù)衛(wèi)員交接班制度2）護(hù)衛(wèi)員儀容儀表規(guī)定3）護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)規(guī)定

4）護(hù)衛(wèi)員領(lǐng)用物品管理規(guī)定

5）護(hù)衛(wèi)員處理問題或緊急事件的原則和方法6）護(hù)衛(wèi)員巡邏簽到規(guī)定

3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范1）巡邏崗護(hù)衛(wèi)工作規(guī)范

2）常見的幾種可疑情況及處理措施3）緊急集合方案

4）護(hù)衛(wèi)應(yīng)急計(jì)劃和措施5）護(hù)衛(wèi)工作時(shí)限的規(guī)定6）護(hù)衛(wèi)員訓(xùn)練考核標(biāo)準(zhǔn)7）護(hù)衛(wèi)服務(wù)過程的檢驗(yàn)8）護(hù)衛(wèi)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)4、質(zhì)量記錄和表格1）護(hù)衛(wèi)員交接班記錄表2）月崗位安排表3）來訪登記表

4）小區(qū)治安巡邏登記表5）護(hù)衛(wèi)工作班檢表6）護(hù)衛(wèi)巡邏簽到表7）護(hù)衛(wèi)訓(xùn)練考核表8）治安事件登記表9）請(qǐng)/銷假登記表

七、小區(qū)清潔

1、規(guī)章制度、規(guī)定1）清潔主管職責(zé)2）清潔員職責(zé)3）清潔員紀(jì)律

4）清潔員日工作程序5）清潔員工作應(yīng)急措施6）房屋樓道清潔規(guī)定

7）公共場(chǎng)地和道路的清潔規(guī)定8）綠地的清潔規(guī)定9）會(huì)所的清潔規(guī)定

10）地下停車場(chǎng)的清潔規(guī)定

11）垃圾清運(yùn)和垃圾中轉(zhuǎn)站的清潔規(guī)定12）垃圾池（箱）的清潔規(guī)定13）清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法2、質(zhì)量記錄和表格

1）小區(qū)清潔設(shè)備、設(shè)施清單2）小區(qū)室外清潔日檢表3）小區(qū)室內(nèi)清潔日檢表4）清潔員崗位安排表

八、園林綠化

1、規(guī)章制度、規(guī)定1）綠化主管職責(zé)2）綠化員職責(zé)3）綠化員紀(jì)律

2、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范

1）花卉栽培管理規(guī)定

2）喬木、灌木的整形修剪管理規(guī)定3）中耕除草管理規(guī)定4）草坪的施工與養(yǎng)護(hù)

5）施肥應(yīng)注意事項(xiàng)及管理規(guī)定6）綠化藥品的保管和使用管理規(guī)定7）綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法3、質(zhì)量記錄和表格1）綠化清單2）綠化工作日檢表3）綠化員崗位安排表

九、車輛管理

1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)1）車輛管理組織機(jī)構(gòu)圖2）車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé)3）車輛管理員職責(zé)4）道口崗崗位職責(zé)5）車庫（場(chǎng)）崗位職責(zé)2、規(guī)章制度及規(guī)定

1）車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé)

2）車輛管理員職責(zé)3）地下停車場(chǎng)崗位職責(zé)4）車輛管理員交接制度5）車輛管理員培訓(xùn)制度

6）車輛管理員職業(yè)道德規(guī)范

7）小區(qū)交通車輛、停車場(chǎng)管理規(guī)定

8）摩托車、自行車保管規(guī)定9）值班室（崗?fù)ぃ┕芾硪?guī)定10）對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)定

11）車輛管理員儀容儀表規(guī)定

3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范

1）道口崗工作規(guī)程

2）車庫（場(chǎng)）崗工作規(guī)程3）車輛被盜、被損壞的處理4）洗車臺(tái)的清潔

5）車輛管理檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法6）車輛管理員日考核檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

4、質(zhì)量記錄、表格

1）停車場(chǎng)（庫）固定車位登記表2）車輛管理設(shè)備、設(shè)施清單3）車輛管理工作日檢表

4）住宅區(qū)機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入登記表5）保管站自行車出入登記表6）交接班記錄7）月卡收費(fèi)登記表

十、維修、養(yǎng)護(hù)

1、職責(zé)、規(guī)定：

1）維修工崗位職責(zé)

2）房屋公共設(shè)施的維修方法3）室外公用設(shè)施的維修方法4）室內(nèi)維修方法5）電表箱保養(yǎng)規(guī)定6）汽車道閘保養(yǎng)規(guī)定7）室內(nèi)維修管理規(guī)定

8）公共設(shè)施設(shè)備損壞情況的發(fā)現(xiàn)與處理方法9）維修過程的檢驗(yàn)

10）小區(qū)消防栓保養(yǎng)規(guī)定

2、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范：

1）房屋公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2）室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

3）室內(nèi)維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4）定期檢查項(xiàng)目一覽表5）定期保養(yǎng)項(xiàng)目一覽表3、質(zhì)量記錄、表格：1）故障報(bào)告單2）維修登記表3）定期檢查記錄表4）公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃表

5）公共設(shè)施維修、保養(yǎng)記錄6）汽車道閘月保養(yǎng)記錄7）電表箱保養(yǎng)記錄8）更換水表記錄9）更換電表記錄10）計(jì)量器具檢定計(jì)劃11）計(jì)量器具檢定臺(tái)帳

十一、消防安全

1、組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)：1）安全組織機(jī)構(gòu)圖2）安全領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)3）消防責(zé)任人職責(zé)

4）消防兼職干部職責(zé)5）安全員職責(zé)

6）小區(qū)義務(wù)消防隊(duì)長職責(zé)7）各消防隊(duì)員職責(zé)

8）防中心值班員崗位職責(zé)

9）各級(jí)人員在撲火救災(zāi)中的主要職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）消防管理規(guī)定

2）防火安全“三級(jí)”檢查制度3）消防控制中心管理制度4）小區(qū)業(yè)主煤氣爐使用規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)：1）消防滅火流程2）小區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程

3）撥打“119”電話報(bào)警程序4）消防水槍、水帶操作規(guī)范5）電氣線路防火安全規(guī)范6）消防栓使用規(guī)范7）手提滅火器使用規(guī)范

8）管理處消防器材配置規(guī)定

9）關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案預(yù)案和進(jìn)行演練的規(guī)定10）關(guān)于消防安全組織情況表4、質(zhì)量記錄、表格：1）消防中心值班記錄2）消防器材檢查表

十二、社區(qū)文化

1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1）社區(qū)活動(dòng)負(fù)責(zé)人職責(zé)2）社區(qū)活動(dòng)工作人員職責(zé)3）救生員職責(zé)4）票務(wù)員職責(zé)5）門衛(wèi)職責(zé)

6）醫(yī)務(wù)人員職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：

1）社區(qū)活動(dòng)工作人員紀(jì)律2）娛樂活動(dòng)室管理規(guī)定

3）卡拉OK室管理規(guī)定4）桌球室管理規(guī)定5）乒乓球室管理規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范：

1）文體活動(dòng)的組織2）社區(qū)宣傳工作規(guī)定

3）文化娛樂活動(dòng)中心清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法1）員工綜合考核、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)4、質(zhì)量記錄、表格：

1）社區(qū)活動(dòng)設(shè)施、設(shè)備清單

2）社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃申報(bào)表3）社區(qū)活動(dòng)登記表

4）社區(qū)活動(dòng)記錄、質(zhì)量檢驗(yàn)表5）文化娛樂活動(dòng)中心清潔工作日檢表6）文娛活動(dòng)中心有償服務(wù)記錄7）社區(qū)活動(dòng)工作人員崗位職責(zé)8）文化娛樂活動(dòng)中心作息時(shí)間表

十三、物業(yè)接管、入住

1、制度、規(guī)定和工作程序1）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

2）小區(qū)樓宇資料的接管移交程序3）小區(qū)接管驗(yàn)收程序

4）公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法5）工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定6）業(yè)主入住前的籌備工作7）業(yè)主入住程序8）房屋保修工作程序2、質(zhì)量記錄、表格1）房屋接管驗(yàn)收表

2）房屋接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

3）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表4）樓宇接管資料移交清單5）業(yè)主入住登記表6）業(yè)主家庭情況登記表

7）房屋保修登記表及業(yè)主入住驗(yàn)房表

友情提示：本文中關(guān)于《在康寧物業(yè)管理公司總結(jié)會(huì)上的講話11月25日》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，在康寧物業(yè)管理公司總結(jié)會(huì)上的講話11月25日：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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