物業(yè)維修基金管理工作匯報

物業(yè)維修基金管理工作匯報

一、管理工作概況

市的物業(yè)維修基金管理工作起步于1996年底。1998年11月，經(jīng)市編委批準，成立市物業(yè)維修資金管理中心（為隸屬于市房管局的自收自支事業(yè)單位），負責房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的使用管理和增值保值工作。

近年來，市的物業(yè)維修基金管理工作不斷完善提高，資金歸集額逐年上升，在保障共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金落實方面的作用越來越明顯。截至201*年底，市區(qū)歷年歸集物業(yè)維修基金已達18.88億元，本息余額為19.81億元。自201*年底開始啟動基金使用管理后，截至201*年底，市區(qū)歷年累計動用基金本金和利息分別為724萬元和1673萬元，合計2397萬元，為394個物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項目提供了資金保障。

在基金存儲方面，中心嚴格執(zhí)行《省物業(yè)管理條例》及配套文件、《市物業(yè)管理條例》及市政府令第209號的有關(guān)規(guī)定，開設(shè)維修基金專戶實施專項存儲，未將基金出借,未將基金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營性活動，未用基金為單位和個人提供任何形式的擔保。

為保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，自201*年以來，中心每年均在《杭州日報》（后又同時在杭州市房產(chǎn)信息網(wǎng)）公布上一年度物業(yè)維修基金的籌集和使用情況，并設(shè)立專門的咨詢電話，隨時接受業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對基金數(shù)據(jù)的查詢。今年，為進一步增強基金管理工作的透明度，中心在五個城區(qū)的105個小區(qū)開展了基金情況現(xiàn)場公告的試點工作，明年還將在試點基礎(chǔ)上將現(xiàn)場公告小區(qū)數(shù)量增加到200個。

二、政策法規(guī)沿革

1996年11月19日，市政府發(fā)布《關(guān)于加強杭州市住宅小區(qū)管理工作的通知》（政[1996]24號），首次規(guī)定建立住宅小區(qū)房屋維修專項基金，由開發(fā)建設(shè)單位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安裝工程總造價的2%的比例繳納。

1999年6月30日，市政府第138號令《市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》發(fā)布施行，調(diào)高了基金的繳交標準，規(guī)定物業(yè)維修基金由開發(fā)建設(shè)單位按房屋建設(shè)總造價的5%至8%的比例提取。實際操作中執(zhí)行5%的下限。

201*年2月1日，《市物業(yè)管理條例》開始施行，將基金繳納的主體從原來的建設(shè)單位變更為購房人，并對多元產(chǎn)權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費用的列支渠道從物業(yè)維修基金、房改房維修基金、公房租金、業(yè)主分攤等方面作了明確。

201*年11月1日，市政府令第209號《市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》開始施行，明確物業(yè)維修基金“以一個物業(yè)管理區(qū)域為管理單位,按幢設(shè)置,核算到戶”，并對基金的使用、基金的續(xù)籌、應(yīng)急維修基金的撥付等作出了新規(guī)定�；�金本金使用管理正式啟動。

201*年10月1日，《省物業(yè)管理條例》施行，明確“專項維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民政府制定”。201*年4月20日，《省物業(yè)專項維修資金管理辦法》等省政府文件印發(fā)執(zhí)行。對基金的管理模式，省辦法規(guī)定：“專項維修資金實行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵業(yè)主通過民主、協(xié)商的原則，實行業(yè)主自主管理”。對建設(shè)單位向業(yè)主代收基金的時間，省辦法明確為“物業(yè)交付時”，改變了以往在物業(yè)預(yù)售時即向業(yè)主收取基金的作法。對基金的計息，省辦法明確：“專項維修資金中當年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息”。

三、基金繳交和使用管理簡述

基金繳交實行代收代交的管理模式，即建設(shè)單位在辦理房屋初始登記前，按實際測繪的總建筑面積及繳交標準（不帶電梯的物業(yè)每平方米建筑面積35元，帶電梯的多層、小高層（中高層）、高層等物業(yè)每平方米建筑面積65元，排屋、別墅每平方米建筑面積45元）向中心繳納物業(yè)維修基金，并在房屋交付使用時按購房面積向業(yè)主收取。中心將基金存儲于專戶銀行，并在信息系統(tǒng)中按測繪面積建立小區(qū)、幢、戶基金信息。

基金使用須符合幾個前提條件：一是屬于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新；二是保修期以外；三是非人為破壞；四是不在物業(yè)服務(wù)合同已明確的物業(yè)服務(wù)費的列支范圍內(nèi)。符合上述條件的維修工程，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)委會的同意后，選取維修施工單位，編制維修工程預(yù)算方案，并將具體情況提交相關(guān)業(yè)主，在征得2/3以上業(yè)主同意后，向中心提出基金使用申請。中心根據(jù)房屋類型和使用年限的限制條件予以核準，并預(yù)撥70%的維修費用。工程完工后，憑業(yè)委會的書面證明及審計報告的決算金額撥付余款。對決算結(jié)果超過預(yù)算額20%以上或絕對值超過1萬元以上的，須重新征求業(yè)主意見。四、維修基金的信息化管理

市房管局的房產(chǎn)管理信息綜合系統(tǒng)于201*年7月開始試運行，一期于201*年12月通過驗收。物業(yè)維修資金管理子系統(tǒng)作為其中的一個組成部分，主要實現(xiàn)了如下功能：一是新建小區(qū)分戶測繪數(shù)據(jù)的直接倒入，為基金收繳的面積數(shù)據(jù)提供精確保證，也便于實現(xiàn)基金管理的建帳到戶；二是基金繳交、使用等業(yè)務(wù)工作實行網(wǎng)上審批，大大提高了工作效率，并縮短服務(wù)承諾時限；三是實現(xiàn)基金年度自動結(jié)息，避免手工計算的差錯，節(jié)約人力、物力；四是實時接受業(yè)主、

業(yè)委會（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）對基金本息情況的查詢，更好地服務(wù)于群眾。

目前，房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)還在進一步完善中。今后，分戶基金信息將與產(chǎn)權(quán)信息實現(xiàn)關(guān)聯(lián)，有利于中心進一步強化管理和服務(wù)工作。

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物業(yè)管理工作匯報

物業(yè)管理是政府房產(chǎn)行政管理的一個職能，是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的好壞，體現(xiàn)著一個城市的品位和形象，關(guān)乎著百姓的切身利益，能夠解善老百姓的人居環(huán)境和生活質(zhì)量，也是構(gòu)建和諧社會的保證。

物業(yè)管理工作中的重中之重，是建立商品住宅專項維修資金的歸集、管理和使用制度。我縣商品住宅專項維修資金的管理工作起步較晚，201*年，按照省、市相關(guān)文件（鄂建[1999]136號，黃政發(fā)[201*]13號）精神要求開始啟動，但一直未全面落實，直至201*年，國家建設(shè)部、財政部再次修改發(fā)布了新的《住宅專項維修資金管理辦法》（第165號令），我縣的這項工作才引起重視，由當時分管房產(chǎn)局的建設(shè)局付局長汪祖文組織帶隊，走訪考察了周邊縣市的進展情況，借鑒他們的先進經(jīng)驗，然后經(jīng)局支委會集體討論后，決定在我縣全面啟動商品住宅專項維修資金的征收工作。根據(jù)我縣的房地產(chǎn)發(fā)展水平和廣大業(yè)主的經(jīng)濟水平，明確了專項維修資金的交存標準，并上報縣建設(shè)局，由縣建設(shè)局、財政局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開展繳存商品住宅專項資金的通知》（陽建發(fā)[201*]43號），文件界定，自201*年元月1日執(zhí)行。下面就執(zhí)行一年多來的工作向在坐的作一下匯報，供大家談?wù)摚�并提出我個人的一些想法：

一、建立了交存維修資金的銀行專戶和管理臺帳，理順了維修資金交存辦證通知單辦事程序按照規(guī)定，由縣財政局指定在中國建設(shè)銀行立交橋營業(yè)所開設(shè)了專項維修資金專戶，并建立了分幢分戶臺帳，維修資金的管理嚴格實行“專戶存儲、�？顚Ｓ�、按幢設(shè)帳、核算到戶、政府監(jiān)督”。

維修資金的交存在交易所的密切配合和把關(guān)下，凡要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的個人，須在物業(yè)辦審理辦結(jié)交存了全部維修資金，憑物業(yè)辦出具的《住宅專項維修資金交存辦證聯(lián)系通知》方可發(fā)證。

二、商品住宅專項維修資金征收交存工作中存在的問題和解決辦法

（一）交存流程

我們現(xiàn)在的交存流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料→物業(yè)辦受理審核并開出維修資金繳存通知單→一樓大廳收費→物業(yè)辦核實錄入臺賬并出具《維修資金交存辦證聯(lián)系通知》→交易所辦證。

正常流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料→物業(yè)辦受理出具繳存通知單→銀行進賬→執(zhí)繳存憑證去行政服務(wù)大廳備案→物業(yè)辦核實錄入臺帳出具《辦證聯(lián)系通知》→交易所辦證。

（二）交存范圍和對象

建設(shè)部、財政部165號令第六條第一款明確規(guī)定，除只有一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅不需交存專項維修資金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均應(yīng)執(zhí)行165號令由購房者個人交存專項維修資金，而我縣維修資金的征收現(xiàn)狀是：

1、連片開發(fā)的小區(qū)規(guī)模樓盤已按陽建發(fā)[201*]43號文規(guī)定由個人全額交存；

2、開發(fā)商開發(fā)的單棟住宅或建筑面積在3000平方米以下的住宅未征收維修資金；

3、新建的政策性住房未建立維修資金交存制度。針對第1種情況也有不足：同一小區(qū)甚至同一棟樓存在先期業(yè)主沒有交維修資金，僅由開發(fā)商交存了少部分，后期業(yè)主按標準全額交存。這種情況對以后維修資金分攤時將造成業(yè)主間發(fā)生糾紛，也為房產(chǎn)局工作留有隱患。按文件規(guī)定，先期那部分業(yè)主應(yīng)按老文件規(guī)定標準補足交齊維修資金。

（三）交存標準

縣建設(shè)局、財政局文件《關(guān)于開展交存商品住宅專項維修資金的通知》陽建發(fā)[201*]43號文，僅規(guī)定了商品住宅磚混結(jié)構(gòu)按20元/平方米，框架結(jié)構(gòu)按24元/平方米征繳，當時未考慮到樓房是否配置有電梯，未進行區(qū)分。但實際上，由于電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，其使用頻率高，使用要求高，就容易出現(xiàn)故障和損壞，且電梯房的建安造價相對來說也要高些，因此在維修資金征收上要和無電梯房有所區(qū)別，適當調(diào)整提高征收標準，建議在相應(yīng)結(jié)構(gòu)住宅上，電梯房提高2-4元/平方米。另外，隨著我縣城市進程的擴展，拆遷安置集中。還建房此項工作已啟動，建議此類房屋征收維修資金，按陽建發(fā)[201*]43號文標準執(zhí)行，至于政府廉租房，也應(yīng)建立維修資金制度。三、物業(yè)管理其他工作的個人想法和建議（一）物業(yè)管理的職責和履行職責的建議

通過學(xué)習(xí)和個人的理解，《物業(yè)管理條例》一共確立了七項物業(yè)管理基本制度，即：業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度。賦予我們房地產(chǎn)行政主管部門的職責主要有：

1、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立備案；

2、制訂物業(yè)管理《臨時規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本；

3、物業(yè)項目招投標備案；4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準；5、物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)準入管理；6、專項維修資金的征收和使用管理。

我局目前已啟動的工作主要是專項維修資金的征收和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準，其它工作均未規(guī)范或啟動。建議：①給物業(yè)辦配人，使本人從日常事務(wù)中解脫一些，為其它工作規(guī)范或啟動作準備；②適當投入，加強自身理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)和去外地考察，借鑒經(jīng)驗；③我縣目前有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有5家，外來企業(yè)2家，我們不僅要繼續(xù)擴大企業(yè)數(shù)量，還要提高企業(yè)的質(zhì)量，每年不定期舉行從業(yè)人員培訓(xùn)。

（二）物業(yè)辦與開發(fā)辦的工作協(xié)調(diào)

在我局工作中，開發(fā)辦是龍頭，物業(yè)辦是龍尾，只有龍頭和龍尾都行動起來，協(xié)調(diào)配合，才能更好促進房管事業(yè)的發(fā)展和進步。因此建議從物業(yè)規(guī)范化、完整化管理角度出發(fā)，要求物業(yè)靠前進入，在開發(fā)辦審批商品房預(yù)售許可時，必須要求有物業(yè)公司參與，也就是說，要先在物業(yè)辦進行開發(fā)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)管理的合同備案。

（三）充分發(fā)揮物業(yè)辦職能，促進房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展1、利用開發(fā)辦與物業(yè)辦的密切配合，將我局下屬物業(yè)企業(yè)家安物業(yè)服務(wù)中心這一資源用好、用活，在前期物業(yè)管理活動中，在社會上招聘物業(yè)項目經(jīng)理，與開發(fā)商簽訂短期物業(yè)服務(wù)合同，要求開發(fā)商進行前期物業(yè)管理投入，這樣也名正言順，也為房產(chǎn)局增加了經(jīng)濟收益。

2、成立物業(yè)共同部位、共同設(shè)施設(shè)備維修施工隊，把握專項維修資金的使用。

隨著時間的推移，小區(qū)商品住宅的維修也超出了建筑施工企業(yè)國家規(guī)定的保修期限，相繼進入動用專項維修資金進行維修階段。為了保證維修質(zhì)量，確保維修資金�？顚Ｓ�，由我們局自己成立專業(yè)維修隊伍，以獲取國家規(guī)定的正常利潤。

陽新縣物業(yè)管理辦公室二0一0年三月八日

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