物業(yè)管理實訓(xùn)報告

物業(yè)管理實訓(xùn)報告

轉(zhuǎn)眼間，為期一周的實訓(xùn)就結(jié)束了。雖然時間很短，但是卻讓我們學(xué)到也懂得了很多……這次實訓(xùn)我們主要參觀了兩個物業(yè)管理公司，對其進行了解：

一百步亭物業(yè)公司

在實訓(xùn)之前就聽老師說百步亭物業(yè)的小區(qū)是全國示范小區(qū)，這次終于親眼所見，果然名副其實。在百步亭我們參觀了基本的居民住房、地下車庫以及一些制冷供暖設(shè)備，參觀時也有人不斷的給我們介紹，感覺他們的服務(wù)還是很不錯的，地下車庫也非常的大，而且里面用的是節(jié)能的燈，他們的制冷供暖設(shè)備也非常的齊全，而且有非常專業(yè)的人士去管理，都能讓業(yè)主住的很放心。

另外對百步亭印象最深的是他們每年都會舉辦各種各樣的活動，其中大場面的百家宴是最令人感覺溫馨的，每家每戶都拿出一道菜與鄰里朋友之間共同分享，完完全全一派和諧融合的場景……

總而言之，這次百步亭的參觀很成功，也拉近了與現(xiàn)實的物業(yè)管理之間的距離，讓我們了解也學(xué)到了很多。

二萬科物業(yè)公司

萬科的參觀也是非常成功的，給我印象也很深刻：首先，他們的綠化做的非常好，走進萬科映入眼簾的是一片綠，到處都可以看到草坪，大樹，生機盎然。其次，他們的服務(wù)很到位，整個小區(qū)的景色非常的漂亮，還有一個人工湖，給人的感覺特別的舒服，每個地方的取名也都很有詩意。然后就是他們的房子做的特別漂亮，有很多巧克力色的房子感覺就是甜甜的，而且外觀也很別致，還有我們參觀的別墅造型顏色都很精致，里面的裝潢感覺很富麗堂皇，尊貴雅致，真的覺得看這些別墅都是一種享受……

此外，萬科的房子都非常迎合消費者的需求，不論是美觀還是使用方面，而且服務(wù)也令業(yè)主很滿意……

這次萬科的參觀感覺非常好，也使我更加感性及理性的認識了物業(yè)管理這個專業(yè)，收獲很大。

通過這次實訓(xùn)也明白了很多：在物業(yè)管理實際工作中，面對都是一些簡單而重復(fù)的瑣碎事情，物業(yè)管理成員每天仍然用非常飽滿的熱情，認認真真做好每一件事情，為業(yè)主提供良好的居住環(huán)境做好后勤工作，從細節(jié)做起，從小事做起，從平凡事做起。

做好物業(yè)管理工作，既要注重物業(yè)管理理論知識的學(xué)習(xí)，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結(jié)合。物業(yè)管理作為微利性服務(wù)行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務(wù)性工作。因此，在物業(yè)管理實際工作中，要時刻牢記物業(yè)管理無小事，以業(yè)主的需求為中心，一切從業(yè)主需求出發(fā)，樹立“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，做業(yè)主之所需”服務(wù)宗旨，不斷學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，與時俱進，為業(yè)主提供整潔、優(yōu)美、安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，為全面建設(shè)小康社會開創(chuàng)物業(yè)管理新的里程碑。

隨著時代的不斷進步，人們的觀念在不斷的更新，我們所面對的業(yè)主的需求也在不斷的變化，他們對我們服務(wù)品質(zhì)的要求也隨著他們在不斷的提高，所以當前的物業(yè)管理工作也不再是、也不可能是傳統(tǒng)意義上的簡單原始的清潔、綠化和安全巡視管理。而作為物業(yè)管理專業(yè)大學(xué)生的我們，更應(yīng)該學(xué)好專業(yè)知識，并在實踐活動中加以鞏固，并不斷創(chuàng)新。

總的來說這次參觀實訓(xùn)還是很成功的，但是由于時間短暫，還是會感到有一些遺憾。對物業(yè)管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領(lǐng)會其精髓。但這使我從實踐中總結(jié)過去所學(xué)的知識，擴寬對物業(yè)管理的視角

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畢業(yè)實習(xí)報告題目頤景華苑物業(yè)服務(wù)中

心工作流程的剖析與改善

所屬學(xué)院城市建設(shè)工程系

專業(yè)/班級物業(yè)管理/09

姓名梁文瓊

學(xué)號0403090152

校內(nèi)指導(dǎo)教師/職稱雷華/講師

校外指導(dǎo)教師/職務(wù)陳喬燕/主任

201*年5月20日

目錄

摘要21廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司的簡介

1．1公司的發(fā)展史31．2公司的現(xiàn)狀3

2物業(yè)服務(wù)中心工作流程

2．1前臺業(yè)務(wù)辦理42.2內(nèi)務(wù)業(yè)務(wù)操作52．3檔案管理52．4日常巡查52.5裝修管理6

3物業(yè)服務(wù)中心工作流程管理中存在的問題

3．1物業(yè)管理收費困難73.2小區(qū)只能實施半封閉管理，治安隱患大83.3住戶整體素質(zhì)不高83.4員工的工作積極性差83.5辦公設(shè)備落后，維修速度慢8

4工作中存在問題的改進策略和建議

4.1切實解決物業(yè)管理收費中出現(xiàn)的難點94.2強化防范措施104.3提高物業(yè)管理水平，加大物業(yè)管理宣傳力度104.4采取合理的薪酬標準，提高員工的積極性114.5購置先進的辦公設(shè)備，提高工作效率11

頤景華苑物業(yè)服務(wù)中心工作流程的剖析與改善

摘要：物業(yè)服務(wù)中心作為協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司中其他各個部門的核心部門，是公司進行上下內(nèi)外工作溝通、協(xié)調(diào)、處理的綜合部門，也是代表公司與業(yè)主交流運轉(zhuǎn)的一個重要樞紐部門。提高工作效率，控制成本，盡快解決工程問題是提高服務(wù)水平的關(guān)鍵。因此，處理好物業(yè)服務(wù)中心各種日常事務(wù)，與各部門之間做好聯(lián)系、溝通與協(xié)調(diào)工作，妥善處理業(yè)主投訴問題，才能為業(yè)主提供五星級的服務(wù)。

關(guān)鍵詞：工作細節(jié)協(xié)調(diào)溝通工作效率工作效果

1公司簡介

1.1公司的發(fā)展歷史

廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司是合生創(chuàng)展集團有限公司附屬機構(gòu)，現(xiàn)是外資獨資物業(yè)管理公司，成立于1999年8月，具獨立法人資格。公司總部設(shè)于廣州市天河區(qū)中山大道105號華景新城華門閣二樓。廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司管理層的遠見卓識和進取精神，奠定了康景公司發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。豐富的行業(yè)經(jīng)驗、卓越的專業(yè)知識、優(yōu)勢突出的現(xiàn)代觀念、默契的團隊意識和積極進取精神，使康景得以抓住每一個市場機遇，取得長足進展，成為行業(yè)領(lǐng)跑者�？稻肮�司目前在全國管理總面積逾1000萬平方米，僅廣州市管轄面積達700萬平方米，在管近50個樓盤項目，包括規(guī)劃大廈（寫字樓）、駿景花園、帝景苑、愉景雅苑。駿景花園、愉景雅苑榮獲201*、201*年“廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號，帝景苑榮獲201*年“國家示范小區(qū)”稱號。

1.2公司的現(xiàn)狀

公司在充分吸收港式物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)“以人為本、創(chuàng)造健康生活”的管理理念，按照ISO9000的服務(wù)質(zhì)量標準，導(dǎo)入CI，強調(diào)物業(yè)管理的透明化、規(guī)范化和程序化。作為一間不斷擴大成長的現(xiàn)代化企業(yè)，公司擁有專業(yè)、資深的核心高層，近五十名中層管理人員中，碩士畢業(yè)生占30%，其他均為本科或?qū)？茖�業(yè)，且持有建設(shè)部頒發(fā)的“中國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)合格證書”，優(yōu)秀、精良的管理人員為公司各項發(fā)展創(chuàng)業(yè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。目前，公司下設(shè)行政人事部、財務(wù)部、管理部、保安培訓(xùn)中心、租賃部及各樓盤物業(yè)管理中心，擁有員工355余人，為廣大業(yè)主提供全方位、系統(tǒng)化的物業(yè)管理服務(wù)。

康景物業(yè)公司非常重視內(nèi)部管理，以簽定目標責(zé)任狀形式對職能部門和在管小區(qū)管理中心進行有效的控制和監(jiān)督。公司結(jié)合員工素質(zhì)、文化層次以及資歷等具體情況，有針對性地制定出適合員工消化吸收的套餐培訓(xùn)，培訓(xùn)覆蓋率高達100%，有效地提高了員工的全面素質(zhì)，確保了整體服務(wù)水平。201*質(zhì)量服務(wù)升級年，康景奏響了突破傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的新樂章，持續(xù)創(chuàng)新，不斷滿足消費者需求的變化，極大提高消費者生活素質(zhì)。

2物業(yè)服務(wù)中心工作流程

2.1前臺業(yè)務(wù)辦理1.辦理新收樓手續(xù)：

首先，必須讓新業(yè)主出示身份證、交樓通知書以及房屋購買合同，確認無誤后開始辦理新收樓手續(xù)；

其次，給業(yè)主填寫相關(guān)的收樓資料，如：《業(yè)主資料手冊》、《物業(yè)交接書》、《前期服務(wù)手冊》（一式兩份）等。把《住宅房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《尊敬服務(wù)手冊》、《智能門鎖使用說明書》以及《智能門鎖三包證書》交予業(yè)主，并提醒業(yè)主一些注意事項，以免日后出現(xiàn)不必要的糾紛；

最后，移交鑰匙給業(yè)主，并帶領(lǐng)業(yè)主進行驗樓并抄錄水表、電表讀數(shù)。2.辦理二手轉(zhuǎn)名手續(xù)：

首先，確認新舊業(yè)主雙方是否到齊，確認新業(yè)主的國土證和房產(chǎn)證是否已經(jīng)辦理完成。確認無誤后，即可辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)；

然后，確認該單位有無欠費，如有欠費，必須結(jié)清費用方可轉(zhuǎn)名或者新舊業(yè)主雙方協(xié)議所欠費用由誰繳交；

其次，舊業(yè)主需把舊收樓資料交回物業(yè)服務(wù)中心，填寫取消相關(guān)的合同資料；

再次，為新業(yè)主重新辦理收樓手續(xù)，填寫相關(guān)資料以及告知新業(yè)主一些注意事項；

最后，確認新舊業(yè)主是否自行交接鑰匙，完成轉(zhuǎn)名手續(xù)。3.辦理各種出入卡：

首先，確認是否業(yè)主本人前來辦理，如果不是業(yè)主本人，則需出示業(yè)主簽名的委托書方可辦理；如果沒有帶委托書的，物業(yè)服務(wù)中心會致電業(yè)主，經(jīng)業(yè)主同意后則可以辦理；

其次，注意新收樓的住戶，由于發(fā)展商沒有提供免費的出入卡，因此需要收取相應(yīng)的費用，辦理其他卡類同樣必須收取相應(yīng)的費用；

最后，辦卡人必須填寫IC卡申請資料，提供2張彩照和1張身份證復(fù)印件即可辦理。

4.辦理銀行代扣：業(yè)主前來辦理銀行代扣，必須提交身份證復(fù)印件以及銀行卡復(fù)印件，并簽訂銀行代扣協(xié)議，承諾會保證按時交納費用；

5.開放行條：外來訪客進入苑區(qū)，必須征得該單位業(yè)主同意，并在保安亭處登記在案。非業(yè)主攜帶物品進出苑區(qū)必須出具業(yè)主委托書，并開放行條；若沒有委托書的，物業(yè)服務(wù)中心將致電業(yè)主，并取得業(yè)主同意，即可開放行條。

2.2內(nèi)務(wù)業(yè)務(wù)操作1.電話接聽：

首先，在電話響起三聲內(nèi)必須接聽電話，并且使用標準的服務(wù)語言；其次，仔細聆聽業(yè)主所反映的問題，并記錄在案；

再次，下服務(wù)單到相對應(yīng)的處理部門，注明業(yè)主所反映的問題以及要求的處理時間；

最后，做好服務(wù)單的后續(xù)跟蹤和回訪工作。

2.各種資料的錄入：在錄入各種資料時，必須確保資料的真實性和有效性。2.3檔案管理

1.在檔案管理工作中，為了防止在檔案辦理完畢以后造成檔案材料的丟失，必須對材料的及時歸檔，及時做好收集和整理、編目和鑒定，以及保管和統(tǒng)計、檢索等相關(guān)的工作。

2.檔案管理工作十分重要性，里邊涉及到業(yè)主的各項信息資料。為了確保檔案不被丟失、泄密，因此，要委派專門的檔案管理人員進行管理，同時也要在安全工作上做好一切措施，例如：做好防盜、防火，以及防蛀等。

2.4日常巡查

（1）大堂巡查。目視天花燈、天花板面、墻面各類裝飾、地面是否有灰塵、污跡或被損壞現(xiàn)象;公告欄、海報、各類標識牌是否有卷角、缺失、松脫想象。要求標準:無蜘蛛網(wǎng)，污漬、水漬、垃圾、雜物、水跡；鏡子、鏡鋼、玻璃明亮，煙灰缸內(nèi)煙頭不超3個、石米無結(jié)塊、無變色，垃圾桶內(nèi)容量不超2/3。（2）電梯巡查。目視天花燈、風(fēng)口、天花各類裝飾、監(jiān)控器是否有灰塵或被損壞；電梯壁、扶手是否有灰塵；檢查廣告牌、各類標識牌是否有卷角缺角現(xiàn)象，目視地面、槽溝是否有污跡、垃圾。

要求標準：無蜘蛛網(wǎng)、污跡、垃圾、雜物、水跡、灰塵。

（3）樓層的巡查。墻面、梁、柱面、護欄、玻璃、門、窗是否灰塵；檢查風(fēng)口、排煙管、排水口其它管道是否有堵塞想象；目視燈、地面、天花板面是否有灰塵、垃圾、污跡；測試樓層燈開關(guān)是否有電源及電燈是否正常亮。

要求標準：無蜘蛛網(wǎng)、污跡、垃圾、雜物、水跡、灰塵；鋼鏡、玻璃明亮。（4）設(shè)施設(shè)備巡查。定期與工程人員對樓層的消防栓及其內(nèi)設(shè)置設(shè)施器材進行開栓檢查，栓體是否壞損并加封條。栓內(nèi)水帶是否干燥，腐損、繞帶、結(jié)帶、水帶接頭是否嚴重損壞，栓內(nèi)設(shè)施器材是否缺失、壞損。水井房、電井房是否上鎖，天面門是否關(guān)閉并上鎖。樓層門窗是否缺失或損壞。（5）將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題在管理中心前臺開單并跟進處理。公共場所巡查

（1）巡查道路、廣場的相關(guān)設(shè)施是否完好；

（2）兒童游樂設(shè)施、康樂設(shè)施是否處于正常使用狀態(tài)；

（3）檢查花園的標志（路牌、棟號、各種告示牌、路面交通標志）（4）標牌有無脫漆、生銹或存在安全隱患；（5）天臺、水池、電房等公共場所有無安全警示牌。清潔綠化巡查

（1）公共場所是否整潔，有無衛(wèi)生死角，園林綠化長勢是否良好；（2）樹木的枯枝應(yīng)及時清除，以防脫落傷人；

（3）公共區(qū)域定期消殺滅蟲時，事先公告業(yè)主，配合消殺滅蟲的同時做好安全防范；

通過日常巡查工作為業(yè)戶提供一個安全、舒適、干凈、和諧、文明的居住環(huán)境，提高我公司的服務(wù)質(zhì)量及品牌效益。

2.5裝修管理

1.由業(yè)主或裝修施工負責(zé)人準備施工圖紙、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證等：(1)施工圖紙：各層裝修平面圖、天花布置圖、花園裝修平面圖（涼亭、花架、景墻等建筑物或構(gòu)筑物高度≥2米的需繪制立面圖）、水電管網(wǎng)及走線圖；

(2)裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明復(fù)印件(蓋單位章)。2.業(yè)主或裝修負責(zé)人填寫《裝修申請表》：

3.工程部辦理報批手續(xù)，由業(yè)主及裝修施工單位負責(zé)人親筆簽署（代為簽署需業(yè)主委托書）：

4.前臺辦理《頤景華苑裝修人員出入證》及交納各維修費用：(1)辦理裝修報批手續(xù)需帶齊以上相關(guān)圖紙及證件；(2)裝修報批需3個工作日內(nèi)完成；

(3)工程部將裝飾裝修禁止行為及注意事項告知業(yè)主或業(yè)主委托的裝修單位；

(4)簽署《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。5.簽發(fā)《裝修施工許可證》，進場施工：

(1)裝修應(yīng)繳納費用見《裝飾裝修應(yīng)繳費用一覽表》或咨詢物業(yè)服務(wù)中心；(2)辦證須知：提交裝修工人1寸彩照2張/人及身份證復(fù)印件一份；所有出入證須在期滿后七天內(nèi)辦理延期手續(xù)或退還管理處，逾期后果自負；如不慎遺失裝修工人卡，必須立即前往物業(yè)服務(wù)中心辦理掛失手續(xù)，如需補辦，必須重新交納相關(guān)費用。

3物業(yè)服務(wù)中心工作流程管理中存在的問題

3.1物業(yè)管理收費困難

隨著行業(yè)逐步邁向?qū)�業(yè)化、規(guī)范化,物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都有了很大變化。但在這種情況下,物業(yè)管理又走向了另一個誤區(qū):業(yè)主把物業(yè)管理公司當成了小區(qū)的“政府”,凡事都找物業(yè)公司。解決不了就是管理不好,動不動就以不交管物業(yè)費相威脅，導(dǎo)致物業(yè)管理費收取困難，使物業(yè)公司處于如履薄冰的危險境地。

《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時交納物業(yè)服務(wù)費用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當?shù)膽T性，服務(wù)標準與收費標準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)管理費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預(yù)算、決算等財務(wù)報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管

理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。

3.2小區(qū)只能實施半封閉管理，治安隱患大

小區(qū)雖然不大，目前只有11幢大樓交付使用，但進出口通道較多，四通八達，進行封閉整治后，雖然相應(yīng)減少，但仍難以實施全封閉管理，主要是大樓下面是停車場，停車場出入口面對外面的公路，這就使得住宅小區(qū)內(nèi)的治安環(huán)境的改善難度較大。外來流動人口多，小區(qū)人流量大，雖然保安人員在小區(qū)主要大門管理監(jiān)控，在小區(qū)內(nèi)巡查，但被盜事件也偶有發(fā)生。

3.3住戶整體素質(zhì)不高

住戶素質(zhì)的好壞對小區(qū)的管理起到一個至關(guān)重要的作用。很多住戶集體意識淡薄，只關(guān)心自身的利益，不關(guān)注集體的利益；只愛護自家的干凈，不關(guān)心小區(qū)的整潔。對小區(qū)的管理不理不問，對小區(qū)的環(huán)境漠不關(guān)心，卻會天天吵著物業(yè)管理不到位，卻不去思考自己的所作所為，在小區(qū)里經(jīng)常會出現(xiàn)高空拋垃圾，隨地見垃圾的現(xiàn)象，這都是住戶自身素質(zhì)不高，愛護環(huán)境意識淡薄的體現(xiàn)，也給小區(qū)管理工作帶來了巨大的阻礙。

3.4員工的工作積極性差

每一個員工都有他在這里工作的目的，但最終目的都是工資，由于頤景華苑樓盤的特殊性，工作量過多，員工少，導(dǎo)致在正常的上班時間內(nèi)無法完成當天工作，經(jīng)常需要員工留下自動加班，且薪酬不高。長久累積，導(dǎo)致員工工作的積極性差。

3.5辦公設(shè)備落后，維修速度慢

1.辦公設(shè)備老化：現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)中心的辦公設(shè)備大多還是使用剛開盤時購買的設(shè)備，不僅款式老舊，處理速度更是緩慢，部分甚至已經(jīng)達到報廢標準，這嚴重影響了日常辦公；

2.辦公設(shè)備缺乏保養(yǎng)：辦公設(shè)備沒有進行定期保養(yǎng)，導(dǎo)致故障頻頻發(fā)生，且均要送回廠家維修，一來一回，拖延時間，阻礙日常的辦公工作。

4工作中存在問題的改進策略和建議

4.1切實解決物業(yè)管理收費中出現(xiàn)的難點1.完善物業(yè)管理法律法規(guī)。

市場經(jīng)濟就是法制經(jīng)濟,物業(yè)管理是一種市場行為,是物業(yè)管理公司通過市場競爭中標,與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托合同,對住宅小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進行維護、保養(yǎng)、整治,為物業(yè)所有人、使用人提供綜合服務(wù)的市場行為,和其他市場行為一樣,物業(yè)管理行為必須用法律進行規(guī)范。當前規(guī)范物業(yè)管理當事人行為的法律還不夠健全,隨著物業(yè)管理在城市的全面推行,需要對物業(yè)管理行為進行規(guī)范的內(nèi)容越來越多,必須不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)。2.制定切實可行的物業(yè)管理服務(wù)收費標準。

當前,政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標準,是物業(yè)管理公司根據(jù)其與業(yè)主委員會或物業(yè)所有人、使用人代表商定的服務(wù)項目、深度、質(zhì)量和開支等情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定的。物業(yè)管理公司向物價部門申報前,應(yīng)再征求住宅小區(qū)業(yè)主委員會或物業(yè)所有人、使用人代表的意見,以確保物業(yè)管理服務(wù)收費標準能夠為小區(qū)絕大部分物業(yè)所有人、使用人所接受。

3.采取相關(guān)政府措施,促進和鼓勵物業(yè)管理企業(yè)合并、重組,實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營,降低經(jīng)營成本,為降低收費標準創(chuàng)造條件。

物業(yè)管理收費之所以陷入兩難境地,很大程度上是因為物業(yè)管理企業(yè)沒有取得規(guī)模經(jīng)營效益。為此,解決物業(yè)管理收費兩難處境的根本出路只能是實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。通過制定并采取相關(guān)優(yōu)惠政策、措施,如稅收優(yōu)惠、政府協(xié)助指導(dǎo)、培訓(xùn)等措施,促進、鼓勵相鄰物業(yè)管理公司,實現(xiàn)競爭、合并、重組。充分發(fā)揮人力資源潛力,降低經(jīng)營成本,為進一步降低收費價格,以適應(yīng)大部分業(yè)主的收入水平創(chuàng)造更多的有利條件。

4.嚴格物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理,實現(xiàn)財務(wù)公開化。

物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)收支情況應(yīng)定期向業(yè)主公示,接受住戶的監(jiān)督,使業(yè)主明白自己交出的錢都用在了什么地方,從而使業(yè)主明白繳納的管理費的必要性和重要性,進而使他們被動繳費主動繳納各項管理費用。5.鼓勵物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營服務(wù)。

物業(yè)管理從其與住戶的緊密程度,可以分為經(jīng)營性物業(yè)管理和不可經(jīng)營性物業(yè)管理。其中,不可經(jīng)營性物業(yè)管理,如:共用設(shè)備維護、住宅小區(qū)清潔、治安、綠化等,由其所產(chǎn)生利益的產(chǎn)權(quán)屬于群體業(yè)主,對其具體的個體業(yè)主來說,利益關(guān)系不是很緊密,因此,個別業(yè)主總想不繳費,希望其他業(yè)主繳費,然后“搭順風(fēng)車”。對于這部分物業(yè)管理項目,如果沒有強制繳費的具體措施,最好是降低收費標準,對于可經(jīng)營性物業(yè)管理來說,如:在小區(qū)內(nèi)保管車輛、開辦托兒所、經(jīng)營日常用品及相關(guān)商務(wù)項目,由于其所產(chǎn)生利益的產(chǎn)權(quán)直接歸入個人所有,因此,按市場價收取相應(yīng)費用幾乎不存在任何困難,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡可能在搞好不可經(jīng)營性物業(yè)管理的同時,更多的開展這類業(yè)務(wù)。

總之,解決物業(yè)管理收費難的問題,有利于物業(yè)管理工作正常的開展,有利于改善城市居民的居住環(huán)境,有利于提高城市的文明程度,加強和千方百計切實解決物業(yè)管理收費難的問題,對促進物業(yè)管理逐步步入健康發(fā)展的軌道,具有很強的實現(xiàn)意義和很大的緊迫性。

4.2強化防范措施

小區(qū)物業(yè)安保人員，要對小區(qū)內(nèi)加強夜間巡邏，加強科技防范措施，提高安全防范。

安保人員對小區(qū)出入的外來人員登記和檢查工作，能有效的預(yù)防盜竊的發(fā)生。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主如遇被盜，請及時報警后與物業(yè)部門取得聯(lián)系。

加強重點路段和重點部位的監(jiān)控點位設(shè)置，增加攝像機，高風(fēng)險時間段內(nèi)，加強保安人員的巡邏。高風(fēng)險時段加強對小區(qū)進出人員的控制，并以通知的形式取得小區(qū)住戶的理解，相信他們也會理解的。

加強對安防人員的培訓(xùn)，特別教會他們什么樣的人更可疑，有犯罪嫌疑抓到典型嚴厲懲罰。

4.3提高物業(yè)管理水平，加大物業(yè)管理宣傳力度

小區(qū)只有實行統(tǒng)一的，社會化，專業(yè)化，規(guī)范化的物業(yè)管理，才能保證其綜合環(huán)境的不斷改善，才能使小區(qū)房屋保值增值。通過宣傳物業(yè)管理知識，宣傳實施規(guī)范化物業(yè)管理的意義和作用，進一步明確廣大業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)部門的權(quán)利和義務(wù)，提高廣大業(yè)主的物業(yè)管理意識，讓全社會充分理解、支持和參與到物業(yè)管理活動中來，并且通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，增進同廣大居民的交流與溝通，以自己的行動宣傳物業(yè)管理的好處，讓物業(yè)管理深

入人心。社會輿論也要多從正面加強物業(yè)管理宣傳，喚起各有關(guān)部門的高度重視和廣大業(yè)主的參與意識，為推進物業(yè)管理創(chuàng)造良好的社會氛圍。

4.4購置先進的辦公設(shè)備，提高工作效率

俗話說：“工欲善其事，必先利其器”。在科技高速發(fā)展的時代，像電腦、打印機、復(fù)印機、傳真機這樣的普通辦公設(shè)備對于一個企業(yè)當然就像武器對于士兵一樣必不可少。因此，要使物業(yè)服務(wù)中心工作正常的運轉(zhuǎn)，這些辦公設(shè)備必須配備齊全，并且保持良好的性能。當今社會時間就是生命，所有的辦公設(shè)備在裝備齊全的基礎(chǔ)上還得保證能隨時投入使用，否則就會延誤工作。尤其是在服務(wù)行業(yè)中，如果辦事效率緩慢，導(dǎo)致服務(wù)跟不上，則會無法面對當今社會的激烈競爭。所以，基本的裝備是必須裝備齊全的。

4.5采取合理的薪酬標準，提高員工的積極性

制定合理的薪酬制度，立足于本企業(yè)自身的特殊性，依據(jù)不同職位、員工的績效、工作能力，給予員工合理的報酬，提高員工工作的積極性。

參考文獻

1.王占海,《追索物業(yè)管理服務(wù)費的法律手段研究》,201*年5月2.王荷,《物業(yè)管理經(jīng)營之道》,機械工業(yè)出版社,201*年1月3.羅小鋼,《物業(yè)管理金典》,中山大學(xué)出版社,201*年1月

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