萬科設計管理的關鍵環(huán)節(jié)

設計管理的關鍵環(huán)節(jié)

設計是房地產企業(yè)的核心業(yè)務之一，尤其是由以往的資源競爭轉向能力競爭的未來房地產市場，設計管理能力顯得尤為重要。設計重要，理由很簡單，一方面設計直接決定了公司產品是否符合消費者的要求，也就決定了產品可以為公司帶來的收入；另一方面設計決定了公司產品70%以上的成本支出（建安成本），關系到公司產品開發(fā)的成敗。那么怎樣才能以最經濟的成本建造出最符合客戶需求的產品？結合在業(yè)內的經驗，筆者以為關鍵是抓住設計任務書、設計過程控制、設計成果評審和設計變更控制這四個環(huán)節(jié)。一、設計任務書

設計任務書是設計的輸入，要想有好的設計輸出，充分的設計輸入是起點。方案設計階段，設計任務書的輸入主要應包括公司最高領導層的規(guī)劃意見、營銷部門提供的產品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預算部門提出的初步成本建議以及項目現場管理部門提供的勘測報告等；初步設計和施工圖設計階段，設計任務書的輸入則主要應包括前面的設計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預算部門提供的細化成本要求以及項目現場管理部門提供的配套設備的設計要求等。設計在設計的各個階段，設計任務書輸入的重點不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產品定位、領導意圖，而后者的重心則在于報批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設計成果評審的部門基本與提供設計輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個部門省略，那么后續(xù)的設計評審也將缺乏針對性的效果。一般來說，房地產企業(yè)能意識到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因導致設計輸入不夠充分或設計輸入質量不高，總結下來，主要有以下幾點：

時間緊張。目前有不少房地產企業(yè)，為了圖快，為了趕一個好的上市時機，往往工期緊張，留給設計的時間并不多，也因此導致了設計任務書編制匆匆忙忙，包括后續(xù)的設計過程控制和設計成果評審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設計變更和工程簽證來解決。同樣因為工期緊張，也大大影響了其他部門提供資料的質量。人力資源緊張。房地產企業(yè)專業(yè)人才缺乏的現象普遍嚴重，匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時，在精力分散的情況下也降低了工作質量，如設計限額要求的質量可能因為精力不夠而大打折扣。忽視。在方案設計的設計任務書編制時，忽視了地質勘探報告的重要性，導致后續(xù)大量的土方簽證和一系列的設計缺陷；在擴初設計時，忽視了項目現場管理部門提出的配套設備的設計要求，導致后續(xù)土建、配套和景觀的設計矛盾現象。

積累不足。成本方面的積累不足導致預算部門難以提供有效的設計限額要求，客戶方面的積累不足導致營銷部門、客服部門不能提供有效的客戶需求建議等。二、設計過程控制

設計過程的控制是設計意圖得以圖紙化的有力手段。多數企業(yè)在設計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導致設計結果出現不應有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個方面來考慮：1.關鍵節(jié)點控制。在設計開始實施前，設計部門與公司領導擬定該設計項目的關鍵節(jié)點計劃；在關鍵節(jié)點，設計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應即時的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現問題，提前解決問題。

2.日常跟蹤。在設計過程中，設計部門應有專人及時跟蹤，及時掌握設計動態(tài)，避免設計偏離重心，造成返工現象。

3.過程記錄。在與設計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細的過程記錄，便于項目完結后進行統計分析，避免類似問題的復發(fā)，也便于對設計單位的考核管理。三、設計成果評審

設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設計評審是房地產企業(yè)對設計單位提供成果的最后一次把關，這一次把關的成敗很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少，房地產企業(yè)應給予高度的重視。目前，一些房地產企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設計成果評審會的實施可以考慮做好以下幾點：

評審會的合理組織。房地產企業(yè)業(yè)務部門的工作時間異常寶貴，應盡可能的組織在花功夫使之更加科學合理有效。在時間上應充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因導致的缺席；設計方案或施工圖應根據量的大小提前（2-3天）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權威人士擔任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。

1.參與部門充分。一般來說，提供設計輸入的部門以及領導都應參與，核對提供的設計要求或建議是否在設計圖紙中得到體現。必要時，還應邀請外部有關專家參與。

2.參與部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。3.評審紀要。評審紀要的嚴肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設計分析總結提供素材和依據。各個評審會都應由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認。四、設計變更控制

設計變更可能產生好的影響，如節(jié)省成本，產品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產生不好的影響，如帶來成本的嚴重超出。設計變更的產生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：

公司領導要求變更：因領導的換屆導致現有設計風格不符合領導要求，或原有領導基于公司發(fā)展的角度要求進行變更等。

營銷部門要求變更：產品的功能設計不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進行變更。

施工單位要求變更：施工單位因材料設備使用問題而提出來的變更，如原有材料設備缺貨要使用替代產品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現圖紙設計失誤而提出來的變更，如出現明顯的圖紙錯漏現象。

設計變更的控制主要從設計變更發(fā)生的次數和每一次設計變更的處理兩個方面進行控制。

減少設計變更次數。要想減少設計變更次數，最關鍵的是將風險前移，也就是說將發(fā)生設計變更的可能性盡可能的在前面的設計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設計任務書編制、設計過程控制和設計成果評審三項基本工作。根據筆者經驗，做好該三項工作后，設計變更的次數可以得到一個較好的控制。

嚴格控制設計變更的發(fā)生。設計變更發(fā)生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當的給予項目負責人一定設計變更的權限進行操作。

另外，設計單位素質的優(yōu)劣也是一個不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國內設計單位的設計水平和素質差異較大，一般來說，大型設計院設計水平高，設計質量更為可靠，但價格稍高而且配套服務不能跟上，中小型設計院設計水平偏低，設計質量也相應折扣，但價格稍低而且配套

服務質量高。建議房地產企業(yè)根據自身資源情況選擇合理的設計單位，不要盲目的追求大型設計院，也不要一味的追求節(jié)約成本。

擴展閱讀：萬科設計管理制度及各部門職責

萬科地產管理流程設計管理制度1、目的

設計中心是萬科地產所有開發(fā)項目設計管理部門，根據事業(yè)部的總體戰(zhàn)略要求并在事業(yè)部主管領導的指導下全面負責事業(yè)部的設計管理工作，代表東北事業(yè)部行使設計管理職能。采取縱向管控型和橫向操作型的管理模式。目的是實現事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略，使項目設計管理和操作程序規(guī)范化和制度化，促進事業(yè)部進一步向專業(yè)化和科學化的方向發(fā)展，以保證設計管理和操作全過程的計劃性和有效性；明確各部門在設計管理工作中的責權和工作要求，提高跨部門的協作效率，充分發(fā)揮設計中心和項目公司的整體優(yōu)勢并提高事業(yè)部對外投資的整體效益。

2、范圍本管理制度適用于萬科地產所屬公司所有開發(fā)項目的設計管理和操作。3、術語和定義

3.1【決策委員會】在本管理制度中指由萬科地產高層領導及相關部門組成的項目開發(fā)決策機構。

3.2【事業(yè)部主管領導】在本管理制度中指萬科地產主管設計中心工作的副總經理。

3.3【事業(yè)拓展部】在本管理制度中指萬科地產主管新項目土地獲取、土地儲備的部門。

3.4【財務部】在本管理制度中指萬科地產主管財務部門。3.5【營銷中心】在本管理制度中指萬科地產主管營銷部門。

3.6【項目公司總經理】在本管理制度中指萬科地產所屬項目公司總經理負責項目設計橫向跨專業(yè)操作的管理者。

3.7【設計中心】在本管理制度中指萬科地產負責對項目公司設計體系進行專業(yè)縱向管控的職能部門。

3.8【成本中心】在本管理制度中指萬科地產負責成本核算和招投標采購的部門。3.9【項目公司設計部】在本管理制度中指項目公司負責設計管理的具體操作部門，在制度執(zhí)行中接受設計中心指導和監(jiān)督。

3.10【項目公司營銷部】在本管理制度中指項目公司負責營銷定位、營銷策劃部門。

3.11【項目公司工程部】在本管理制度中指項目公司負責營造階段的工程管理部門。

3.12【項目公司開發(fā)部】在本管理制度中指項目開發(fā)過程中對外辦理各種手續(xù)的部門。

4、職責本管理制度明確了事業(yè)部設計中心、項目公司設計部及各有關部門在產品設計工作中相應的職責范圍。4.1決策委員會

4.1.1在本管理制度中代表萬科地產負責設計工作過程中的重大環(huán)節(jié)及設計流程中的重大節(jié)點進行審批，采取會議形式集體討論決策，并形成會議紀要指導后續(xù)工作。4.2事業(yè)部主管領導4.2.1在本管理制度中負責分管設計中心工作，協調萬科地產所屬的項目公司與事業(yè)部設計中心之間工作。

4.3事業(yè)拓展部

4.3.1在本管理制度中負責土地開發(fā)拓展工作，信息收集，可行性報告，辦理獲取土地各種手續(xù)。4.4財務部

4.4.1在本管理制度中負責項目經濟效益預測和測算分析。4.5營銷中心

4.5.1在本管理制度中指萬科地產營銷工作主管部門，指導、監(jiān)督項目營銷部的工作。在前期土地開發(fā)拓展階段負責資料收集、分析、調研工作，項目開發(fā)策略意見，項目市場總體定位建議。4.6項目公司總經理

4.6.1在本管理制度中項目公司總經理負責項目設計橫向跨專業(yè)操作管理，統籌、協調項目設計部與橫向部門之間的工作，負責組織建立項目公司層面的設計管理制度及實施細則。4.7設計中心

4.7.1設計中心負責前期設計研究工作，并配合事業(yè)拓展部前期土地開發(fā)拓展工作。

4.7.2設計中心對事業(yè)部所屬項目公司開發(fā)的所有房地產項目的產品設計工作負有相應的指導、檢查和監(jiān)督的職能。4.7.3設計中心負責搭建專業(yè)管理平臺、建立設計管理制度和設計各階段管理流程，根據事業(yè)部的發(fā)展及時進行補充、修改和完善。

4.7.4設計中心對設計管理過程中的各項主要管理環(huán)節(jié)及關鍵控制點進行審核。

4.7.5設計中心將定期抽查各項目公司制度執(zhí)行情況、項目設計部工作執(zhí)行情況每個季度一次）。

4.7.6設計中心將不定期對各項目公司進行拉練式檢查，對出現的問題提出糾正建議并監(jiān)督整改；對好的做法總結案例進行推廣。

4.7.7對于特殊操作方式、重要流程節(jié)點進行討論，對項目設計的主要階段性成果進行評審，以會議紀要的形式確定或確認。

4.7.8本管理制度的執(zhí)行監(jiān)控責任人為設計中心設計總監(jiān)和項目公司總經理，本制度在執(zhí)行中發(fā)生意見分歧由事業(yè)部主管領導裁決。4.8成本中心

4.8.1在本管理制度中負責萬科地產所屬項目的各設計階段成本控制，編制各設計階段的成本目標。審核各設計階段的設計合同，審核各階段設計流程中的相應節(jié)點工作。組織項目建設過程中的部品、部件和材料招投標采購，并為各設計階段提供材料樣品、生產廠家等工作配合。4.9項目公司設計部

4.9.1執(zhí)行萬科地產設計管理制度及各階段設計流程，4.9.2負責編制項目公司層面的設計管理制度及實施細則。

4.9.3負責現場跟蹤服務，解決現場技術問題。

4.10項目公司營銷部

4.10.1在本管理制度中負責項目開發(fā)指導意見書，項目市場深化定位報告，確定景觀樣板段和裝修樣板間，并提出標準建議。

4.10.2負責確定項目總體標識風格，

4.11項目開發(fā)部

4.11.1獲取土地使用證及規(guī)劃設計條件。

4.11.2負責辦理項目開發(fā)過程中各設計階段對外手續(xù)。

4.11.3負責配合現場辦理對外協調工作。

4.12項目公司工程部4.12.1負責現場營造過程中的組織、協調、管理工作，工作重點是計劃控制、成本控制、質量控制。

4.12.2負責審核施工單位的施工組織設計和施工方案的合理性。

4.12.3負責審核設計圖紙及設計變更的可操作性，并明確設計變更簽證費。

4.12.3負責審核施工單位提出技術洽商單（技術聯系單）的合理性，并明確簽證費用。5、設計管理內容

5.1設計計劃管理

5.1.1設計計劃的制定項目公司設計部負責編制《項目整體設計周期計劃》、《年度設計進度計劃》和《季度設計進度計劃》并與對應項目的《項目整體經營計劃》和《項目年度經營計劃》保持一致。設計中心審核，項目總經理審批。5.1.2設計計劃的執(zhí)行

（1）設計計劃一經制定實施，即成為房地產項目開發(fā)及產品設計工作的原則性工作綱領，各項目應嚴格執(zhí)行。（2）設計中心和項目總經理、項目設計部應建立起積極有效的溝通和協調途徑（例會、文件、表格、模板、會議紀要等），保障設計計劃得到有效的貫徹執(zhí)行。

（3）事業(yè)部的計劃部項目專員參與計劃協調和督辦。

5.1.3設計計劃的跟蹤和調整

（1）設計中心對項目設計計劃的執(zhí)行情況進行定期跟蹤和總結，項目設計部以設計工作月報、季報和年報的形式提交設計中心審核并匯總。

（2）根據整體戰(zhàn)略和年度計劃要求、市場形勢、項目進展等方面的變化情況，《項目經營計劃》進行必要調整后，設計計劃在整體或局部上已經不適用時，項目設計部根據實際情況進行設計計劃修定，設計中心審核，項目總經理審批。5.2設計過程管理

5.2.1項目設計的階段項目設計階段主要由前期設計研究階段、規(guī)劃設計階段、方案設計階段、初步設計階段、地質勘察階段、施工圖設計階段、景觀設計階段、裝修設計階段、市政專業(yè)施工圖設計階段組成。5.2.2設計過程的控制

（1）設計中心負責完成項目前期設計研究階段的可研報告規(guī)劃設計部分和前期設計研究，項目設計部參與。（2）項目設計部負責完成規(guī)劃設計階段、方案設計階段、初步設計階段、地質勘察階段、施工圖設計階段、裝修設計階段、景觀設計階段、市政專業(yè)施工圖等設計階段工作。設計中心在關鍵環(huán)節(jié)和控制點進行審核，項目總經理審批。

（3）設計中心重點審核《項目設計指導書》、各階段設計任務書，參加階段性設計成果的評審，跟蹤及監(jiān)控產品定位方案的落實，參加重大設計變更（指影響產品使用功能、立面效果、景觀效果的設計變更）的評審，以及設計成果的總結和推廣。

（4）項目設計部負責完成設計需求分析、編制《項目設計指導書》、編制各階段設計任務書、設計單位委托、設計合同簽定、設計過程跟蹤、組織方案匯報、組織設計成果評審、現場施工配合、組織重大設計變更評審等。

5.2.3設計評估總結產品交付完成后，項目設計部應組織實施產品設計工作總結，以《產品設計后評估報告》的形式提交設計中心備案存檔。5.3設計資料管理

5.3.1設計資料的內容整體控制性文件《項目設計指導書》，各設計階段的輸入要求，如《設計任務書》、《專題會議紀要》等技術文件的組合，作為過程控制和成果評審的依據性文件。各設計階段的輸出成果，即對應各設計階段工作重點的重要節(jié)點文件。其它資料包括但不限于在產品營造階段發(fā)生的主要設計變更圖紙和設計變更通知單匯總等。5.3.2設計資料的維護本管理制度執(zhí)行過程中，設計資料的維護由項目設計部負責。及時對項目設計資料進行整理、統計、分析、維護和存檔，以各設計階段為

節(jié)點進行分段維護并及時調整和更新《項目設計指導書》，分期開發(fā)項目以每期為節(jié)點工程移交后，應將所有的設計資料（含電子文檔）提交事業(yè)部檔案室；同時提交電子文檔給設計中心備案存檔。設計中心對于提交的設計資料進行歸集、研究。5.4設計資源管理

5.4.1設計資源庫的建立設計中心負責建立設計資源管理庫，根據項目特點、規(guī)模、標準、風格等不同要求提供相應設計資源并將項目公司掌握的優(yōu)秀設計資源不斷擴充。

5.4.2設計資源的選取各設計階段中（某些地方政府指定或地方專業(yè)公司壟斷工程除外），項目設計部提報設計資源需求，設計中心負責提供設計資源（項目設計部也可推薦設計資源）。采取設計單位比選方式、比價方式和直接委托設計單位方式，確定設計單位。比選方式和比價方式原則不少于兩家設計單位；直接委托方式原則是在政府指定、壟斷行業(yè)、工程緊急、一體化成度較高（如裝修、景觀）、專業(yè)性較強、適合指定風格的情況下進行直接委托設計單位。確定設計單位過程由項目設計部組織，對項目的規(guī)劃設計、單體方案、景觀方案及裝修方案的設計單位比選、比價、直接委托設計中心參加評定、評審會，確認后項目總經理審批。除上述要求外其余階段設計單位確定設計中心不參加評審會，只審核確定設計單位評審報告，項目總經理審批確認。

5.4.3設計資源的評估項目開發(fā)的各設計階段設計完成后，項目設計部應組織實施針對設計單位的評價工作，以《設計單位后評估報告》的形式提交設計中心備案存檔。

5.4.4設計資源的維護設計中心負責為合作過或接洽過的設計單位建立并維護《設計單位資料索引數據庫》，歸集并整理設計單位的相關資料。設計中心圍繞事業(yè)部開發(fā)項目提供各種技術支持和政策咨詢，開展專家研討、技術調研和學術考察。5.5設計成本管理

5.5.1設計中心根據項目特點、規(guī)模、標準、風格、品質等編制項目設計成本目標，經討論后確定該項目設計成本控制總目標。其中包括各階段、各專業(yè)的設計成本目標分解。作為項目設計部控制設計成本的指導性文件；

5.5.2設計中心派相關人員參與50萬元以上設計費的商務洽談，并對設計合同、設計周期和付款方式進行審核，項目總經理審批。5.6設計檔案管理

5.6.1項目設計部負責按照檔案管理要求建立設計檔案管理制度，分期開發(fā)項目應按自然區(qū)號存檔，并建立檔案管理目錄。總規(guī)圖、區(qū)域總圖、綜合管網圖紙獨立存檔。電子文檔視同資料檔案管理單獨建制。5.6.2項目開發(fā)部負責按照檔案管理要求建立檔案管理制度，送往政府及政府所屬相關部門各種報件和政府及政府所屬相關部門各種回執(zhí)審批件存檔。5.7人員招聘管理

各公司設計總監(jiān)（或設計部經理）的招聘需經項目公司總經理及事業(yè)部設計總監(jiān)面試通過，由事業(yè)部主管領導確認后方可錄用。6、附則

6.1設計中心是本管理制度的建立、維護和貫徹的責任部門，并負責制度的解釋。

6.2各項目公司各層級、各專業(yè)應在本管理制度所確定的原則和框架范圍內，建立適用的細化管理制度和細化管理體系。6.3本制度自頒布之日起執(zhí)行

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