百貨商場招商策劃案例范文

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第一章：項(xiàng)目定位一、統(tǒng)一宣傳口徑二、招商定位三、業(yè)態(tài)定位

第二章：招商策略

一、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)定位策略

二、店鋪招商策略

三、為企業(yè)度身訂做入駐園區(qū)全面解決方案四、項(xiàng)目宣傳推廣策略

五、招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用策略

第三章：招商階段、招商目標(biāo)和時(shí)間安排一、階段劃分二、招商目標(biāo)三、時(shí)間安排

第四章：組織架構(gòu)一、項(xiàng)目人員招聘

二、招商架構(gòu)、招商機(jī)制的建立

第五章：招商資料

一、招商手冊(cè)（已有）和招商說明書二、租賃合同

三、委托經(jīng)營合同四、定租確認(rèn)書五、招商委托書六、招商流程表七、招商文案

八、退房申請(qǐng)表等九、授權(quán)委托書等

第六章：招商方式、目標(biāo)客戶的確定一、招商方式：

二、目標(biāo)客戶

三、第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建立四、招商政策的制定

第七章：宣傳策略

一、媒體宣傳推廣計(jì)劃的制定執(zhí)行二、大型主題招商活動(dòng)的策劃執(zhí)行

第八章：招商費(fèi)用預(yù)算及租金建議一、招商費(fèi)用

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二、租金建議方案

第九章：招商政策建議方案

一、付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況二、“房租高開低收”

本文由專業(yè)北京招商策劃公司-若鄰公司整理

擴(kuò)展閱讀：百貨商場開發(fā)策劃實(shí)際案例范文

經(jīng)典商業(yè)（商場）開發(fā)案例百貨商場開發(fā)策劃實(shí)際案例范文發(fā)表日期：201*年5月2日出處：經(jīng)典酒店策劃管理公司網(wǎng)作者：高級(jí)商業(yè)策劃師本頁面已被訪問2883次“風(fēng)起云涌”誰可“風(fēng)雨同舟”“滄海橫流方顯英雄本色”縱觀當(dāng)今中外商業(yè)市場格局已發(fā)生了重大改變�！皬�(qiáng)勢商業(yè)”理念已伴隨著“時(shí)代經(jīng)濟(jì)”理念進(jìn)入了一個(gè)嶄新的發(fā)展時(shí)期。新世紀(jì)、新經(jīng)濟(jì)、新思路已成為進(jìn)入現(xiàn)時(shí)市場經(jīng)濟(jì)的中心理念�！皠�(chuàng)新思維”已成為現(xiàn)代企業(yè)管理層的核心議題，“創(chuàng)新力”成為現(xiàn)代企業(yè)在當(dāng)今市場的立足之本�！皼]有道德的社會(huì)，是沒有創(chuàng)造力的”商業(yè)行為理念也得到了超前的發(fā)展，形象輸出已達(dá)到了規(guī)范、專業(yè)、統(tǒng)一、理性的超前概念�！罢�合優(yōu)勢再戰(zhàn)江湖”21世紀(jì)的今天，傳統(tǒng)大百貨經(jīng)營模式在城市將會(huì)面向現(xiàn)代化購物中心演變。目前我國大百貨業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的跨行業(yè)、跨業(yè)態(tài)化發(fā)展，正是該業(yè)態(tài)向超大型購物中心轉(zhuǎn)型的前期雛型。如我國部分大城市大的百貨商場開始設(shè)有免費(fèi)兒童樂園、代托兒童、噴泉、音樂、游藝中心、美食廣場、娛樂城、休閑咖啡廳、美容院、婚紗攝影等；定期舉行服裝表演、文化知識(shí)講座、商品學(xué)術(shù)性研討會(huì)、引入藝術(shù)活動(dòng)進(jìn)行促銷，讓百貨向現(xiàn)代的購物中心開始轉(zhuǎn)型，通過系列化的運(yùn)作樹立品牌，達(dá)到與市場同步。以此來抵御入世后一些大的國際知名品牌對(duì)市場造成的沖擊�！爸�已知彼百戰(zhàn)不胎”概括起來，外商對(duì)零售業(yè)的沖擊主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：１、依靠品牌優(yōu)勢，進(jìn)行商品競爭；２、依靠規(guī)模優(yōu)勢，進(jìn)行價(jià)格競爭；３、依靠經(jīng)營技術(shù)、設(shè)備優(yōu)勢，進(jìn)行技術(shù)競爭；４、依靠高質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)行服務(wù)競爭；５、依靠高薪吸引人才優(yōu)勢，進(jìn)行智力競爭；６、依靠獎(jiǎng)金優(yōu)勢，進(jìn)行擴(kuò)張競爭；７、依靠經(jīng)營方式、方法優(yōu)勢，進(jìn)行客戶競爭；８、依靠進(jìn)出口業(yè)務(wù)優(yōu)勢，進(jìn)行渠道競爭；９、依靠經(jīng)商觀念競爭；１０、依靠高水平的管理和企業(yè)形象，進(jìn)行全方位競爭。一、項(xiàng)目概況1.地理位置及交通網(wǎng)絡(luò)四會(huì)萬家位于大道,與政府毗鄰。四會(huì)萬家整體的商業(yè)規(guī)劃約13000平方米，主要是由臨街鋪與商城組合而成的復(fù)合商業(yè)物業(yè)形態(tài)。該大道是政府新規(guī)劃的一條主力干道，是未來城市的中軸線，是未來的政治、文化、商業(yè)的中心。山水新的主力商圈已經(jīng)形成，四會(huì)萬家將是未來商圈中的最大受益者。羊城是一個(gè)文明英雄城市，鐵路大動(dòng)脈從中穿過，給山水的經(jīng)濟(jì)騰飛起到了很大的推動(dòng)作用，為山水的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了新的商機(jī)。2.山水商業(yè)發(fā)展及商業(yè)分布概況以廣州市“十五”的發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃藍(lán)圖，及廣州市近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)指標(biāo)來分析，以及廣州市現(xiàn)有的市政規(guī)劃和政府在硬件和軟件環(huán)境投資的力度，充分表明政府整合發(fā)展廣州周邊的意愿和決心。通過系統(tǒng)的資源整合，合理的資源調(diào)配，使廣州市煥發(fā)出勃勃商機(jī)，使廣州更具有市場可操作的空間及活力。3.項(xiàng)目輻射商圈山水區(qū)現(xiàn)有主力消費(fèi)商圈只有以西南街道及南邊街道為主的商業(yè)街。輻射半徑約為南北60公里，東西75公里。未來的商業(yè)以青歧鎮(zhèn)及石沙村站、走馬營站、黃洞、官窯鎮(zhèn)為代表的商圈，輻射半徑約為75公里。4.商圈人口與消費(fèi)狀況以據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)，201*末，全市總?cè)丝跒?330多萬人，比上年增長9.1‰；全年出生人口17多萬人，人口出生率約為19.2‰；死亡人口約6.23萬人，人口死亡率約為9.3‰；人口自然增長率約為12.9‰；比上年下降0.1%。201*年城鎮(zhèn)居民收入增長較快，農(nóng)民收入增長穩(wěn)定，全市城鎮(zhèn)居民人均收入可支配收入9706元，比上年增長約15.9%；人均消費(fèi)性支出約8906元，增長20%；在崗職工年平均工資5萬元，增長31.5%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)約為56.6%，比上年下降0.8%。全市農(nóng)民人均純收入約4030元，增長約4.9%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2115.6元，增長5.8%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)山水區(qū)目前的市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)可分為三大層面，按年齡消費(fèi)結(jié)構(gòu)如下16歲22歲年輕的時(shí)尚消費(fèi)客群，屬于沖動(dòng)型消費(fèi)，主要消費(fèi)支出靠家長支持。23歲35歲成熟型消費(fèi)客群，屬于理智型消費(fèi)，是消費(fèi)市場中的主力消費(fèi)客群，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，可自行支配消費(fèi)支出。35歲45歲理性型消費(fèi)客群，屬于實(shí)效型消費(fèi)，是家庭消費(fèi)的主力客群，可支配能力強(qiáng)，是消費(fèi)市場中的第一主力消費(fèi)客群。商場消費(fèi)目標(biāo)客群：2045歲為主力消費(fèi)客群。二、商場定位及規(guī)劃概況1.商場主題定位2．商場：“品味時(shí)尚魅力休閑”3.超市：“日日新鮮天天平價(jià)”4.商場經(jīng)營模式5.經(jīng)營理念：“與市俱進(jìn)銳意創(chuàng)新群策群力攜手未來”6.管理理念：統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣7.服務(wù)理念：統(tǒng)一形象、專業(yè)素質(zhì)；顧客至上、尊貴身份微笑服務(wù)、貼心交流；喜迎客來、歡送客歸8.商場定位模式及建筑規(guī)劃理念與分區(qū)9.業(yè)態(tài)定位：根據(jù)對(duì)山水區(qū)整個(gè)商業(yè)市場的綜合評(píng)估，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位主營暫定為：集購物、娛樂、休閑、飲食為一體的購物廣場10.業(yè)種配比為：購物：娛樂：飲食：休閑=6：2：1：111.樓層業(yè)態(tài)分布：一樓：精品世界：化妝品、金銀首飾、玉器、鐘表、數(shù)碼產(chǎn)品二樓：日用超市：生活日用品、食品、生鮮、干貨、冷凍、熟食、果蔬、其它超市經(jīng)營商品三樓：魅力人生：職業(yè)男裝、休閑男裝、男鞋、男士其它用品.美麗人生：時(shí)尚女裝、休閑女裝、職業(yè)裝、內(nèi)衣、女鞋、女士其它用品.童趣樂園：體育運(yùn)動(dòng)系列、童裝、兒童樂園、箱包.伊人夢工場：美容美體、形象設(shè)計(jì)休閑吧、運(yùn)動(dòng)館.12.經(jīng)營定位：目標(biāo)：“傾力打造山水區(qū)商業(yè)主流”宗旨：“服務(wù)顧客、關(guān)愛顧客、感動(dòng)顧客”理念：“讓購物成為一種享受”口號(hào)：“一切為滿足顧客的需求而努力、創(chuàng)新”13.層次定位：“一流的購物環(huán)境、一流的專業(yè)服務(wù)、一流的商品品質(zhì)”14.服務(wù)定位：“專業(yè)素質(zhì)；微笑服務(wù)、貼心交流”“顧客至上、彰顯尊貴身份”15.推廣定位：“創(chuàng)造新的購物時(shí)尚、引領(lǐng)山水區(qū)商業(yè)市場”“讓您的購物成為一種休閑，成為一種享受”商場集客策略1.商管架構(gòu)：商場管理是一個(gè)專業(yè)水平要求非常高的職業(yè)，商場管理的水平高低直接影響到商場的企業(yè)形象、商場運(yùn)作和商場的銷售。商場的客理規(guī)范和輸出是代表了一個(gè)企業(yè)的健康形象和核心竟?fàn)幜�。商管架可分為以下幾個(gè)大項(xiàng)：2.品牌管理：通過專來規(guī)范的宣導(dǎo)和系統(tǒng)培訓(xùn)，讓內(nèi)部全體員工熟知商場的戰(zhàn)略思想和企業(yè)文化，讓員工了解商場的戰(zhàn)略意圖，做到上下一至、思想統(tǒng)一，做到輸出信息的完整性，向受眾傳達(dá)企業(yè)的健康形象，達(dá)到擴(kuò)大知名度和提高美譽(yù)度的目的。3.賣場管理：賣場規(guī)范管理是體現(xiàn)一個(gè)商場的經(jīng)營理念、品質(zhì)、檔次和專業(yè)成度的直接表現(xiàn)。賣場的規(guī)范管理是體現(xiàn)一個(gè)商場管理水平高低的標(biāo)準(zhǔn)，商場的規(guī)范管理是提高商場視覺沖擊和層次感，切實(shí)為顧客營造一和諧的購物環(huán)境，一個(gè)樂園；一個(gè)體閑的港灣。4.客戶管理：客戶管理在商場的運(yùn)作當(dāng)中是非常關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，如果客戶管理方式不當(dāng)，就可造成客戶的人心浮動(dòng)、撤場，還可影響到其他的客戶，對(duì)招商工作造成直接的壓力，直接影響到商場的正常運(yùn)作，造成經(jīng)濟(jì)上的損失�？蛻艄芾響�(yīng)是管理中的重中之重，可從幾個(gè)方面來進(jìn)行管理。建立完善的客戶檔案，對(duì)每個(gè)客戶做到了解。加強(qiáng)雙向的溝通，讓彼此雙方了解對(duì)方，了解雙方的合作理念和利益點(diǎn)，讓雙方能夠更好的合作。關(guān)心客戶日常的經(jīng)營情況，及時(shí)提出商場的合理化建議，幫助其改變現(xiàn)狀，能夠正常運(yùn)作，與商場共同成長。客戶達(dá)成高度共識(shí)，讓客店了解商場的經(jīng)營理念，能夠積極的配合商場完成每次的提升策劃活動(dòng)，讓整個(gè)商場形成一個(gè)積極的團(tuán)隊(duì)，達(dá)到思想統(tǒng)一；行為統(tǒng)一；形象統(tǒng)一。為了共同的事業(yè)而全力以赴。讓客戶或客戶代表參與到商場的日常管理當(dāng)中來，和客戶形成一種互動(dòng)的關(guān)系，讓客戶有一種歸屬感，提高商場的工作效率，最終達(dá)雙贏的局面，共享成功的喜悅5.員工管理：員工每項(xiàng)行為都直接代表商場的品牌形象、管理水平和經(jīng)營理念。員工的綜合素質(zhì)的高低是一個(gè)商場發(fā)展的基石，是推動(dòng)商場發(fā)展的動(dòng)力之源，商場員工可分為三個(gè)部分進(jìn)行管理：一線員工；直接面對(duì)顧客的一線銷售人員，負(fù)有傳達(dá)和接收的多重作用。后勤保障；包括保安、水電、外勤、倉儲(chǔ)、物流等。管理執(zhí)行；辦公室的管理層和執(zhí)行者，是負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營策略、統(tǒng)籌管理、監(jiān)督實(shí)施、溝通協(xié)調(diào)、整合調(diào)配、是一商場的神經(jīng)中樞。顧客管理：顧管是一個(gè)商場生存的命脈，沒有顧客；商場就等于沒有靈魂。顧客是商場的一個(gè)重要組成部分，顧客就等于商場的長期飯票，管理好顧客就等于搭上駛往成功的列車。通過優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)場服務(wù)，贏得顧客的好感，讓顧客能夠再次光臨。完善的售后服務(wù)，富有親和力的顧客跟蹤回訪來感動(dòng)顧客，擴(kuò)大商場的知名度；提高商場的美譽(yù)度，贏得顧客的信任，樹立商場的良好品牌形象，讓商場能夠迅速占領(lǐng)市場，穩(wěn)定發(fā)展。建立完善的顧客檔案系統(tǒng)，起到穩(wěn)定客源的效果，并可及時(shí)掌握顧客的思想動(dòng)態(tài)，以便商場作出及時(shí)的反應(yīng)，制定出具有針對(duì)性的戰(zhàn)略方案，把市場風(fēng)險(xiǎn)控制在最低點(diǎn)。促銷活動(dòng)：促銷活動(dòng)策劃是作為推動(dòng)商場發(fā)展的輔助工具，是商場必不可少的一種促銷形式，通過促銷活動(dòng)同時(shí)可以達(dá)到樹立商場形象和向市場傳達(dá)商場信息的功能，促銷活動(dòng)同時(shí)是為推動(dòng)銷售額的增長而精心制作的。通過促銷活動(dòng)可以達(dá)到與市場、客戶和顧客的全面溝通，起到收集市場信息的目的，把握顧客的動(dòng)向和市場的脈搏。商場招商策略1、主題定位：“強(qiáng)勢品牌強(qiáng)勢商業(yè)”以發(fā)現(xiàn)強(qiáng)勢品牌為首要鎖定，研究其核心發(fā)展戰(zhàn)略，制定有針對(duì)性的合作意向書，進(jìn)行全方位招商。2、招商理念：“誠招天下賢客共謀商業(yè)圣舉”3、宣導(dǎo)理念：“四會(huì)華潤萬家-讓山水更精彩”4、項(xiàng)目優(yōu)勢分析：黃金區(qū)位；交通便捷硬件齊全；環(huán)境優(yōu)越規(guī)模浩大；人氣旺盛專業(yè)服務(wù)；后顧無憂品牌優(yōu)勢；競爭強(qiáng)勁會(huì)員制度；鎖定客戶商品組合；勝卷在握管理一流；機(jī)制領(lǐng)先規(guī)劃優(yōu)勢；潛力無限5、宣傳資料類型及特點(diǎn)：傳統(tǒng)的表現(xiàn)一一印刷宣傳品快捷的表現(xiàn)信函DM直觀的演示——幻燈演示轟動(dòng)的效應(yīng)展示或發(fā)布會(huì)高科技的結(jié)晶—光盤多媒體6、組織機(jī)構(gòu)：一個(gè)球隊(duì)想取得勝利，僅僅依靠球員的個(gè)人能力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須進(jìn)行團(tuán)隊(duì)的磨合和訓(xùn)練。同樣，招商隊(duì)伍組建之后，也必須進(jìn)行培訓(xùn)（同招商辦公室統(tǒng)一按排）。一方面，通過培訓(xùn)是團(tuán)隊(duì)了解企業(yè)的現(xiàn)狀、產(chǎn)品，了解招商策略和操作步驟，同時(shí)也是進(jìn)行磨合的過程。針對(duì)招商的培訓(xùn)主要有以下幾個(gè)方面：企業(yè)及產(chǎn)品知識(shí)，以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)企業(yè)的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識(shí)。溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成員的職業(yè)感。招商專業(yè)知識(shí)（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項(xiàng)等）招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）培訓(xùn)的過程實(shí)際上是對(duì)整體招商的預(yù)演和虛擬運(yùn)營，對(duì)于實(shí)際的招商工作實(shí)施意義重大。同時(shí)，通過培訓(xùn)可以團(tuán)結(jié)隊(duì)伍、鼓舞士氣，這些無疑對(duì)于企業(yè)也是受益良深。古人云：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢！”是做事前謀劃和準(zhǔn)備的重要，我們之所以把人才組建和培訓(xùn)放在招商技巧的第一位，完全是因?yàn)檎猩虉F(tuán)隊(duì)的好壞是招商工作的重中之重。企業(yè)若不扎扎實(shí)實(shí)的做好這一步工作，再多的技巧也無處可用。以據(jù)項(xiàng)目之規(guī)模，招商的周期及其他特點(diǎn)綜合考慮，針對(duì)該項(xiàng)目成立特別項(xiàng)目小組，藉此全面統(tǒng)籌兼顧具體運(yùn)作，爭取最佳效益。以下為特別項(xiàng)目小組架構(gòu)：招商流程整體招商方案設(shè)計(jì)招商人員準(zhǔn)備招商廣告創(chuàng)意、媒體選擇與刊登1次信息處理（來電、來函）2次信息處理（書面回復(fù)）合作意向洽談簽訂意向書簽訂合作合同檔案移交（招商人員轉(zhuǎn)給檔案管理室）。在招商之前，應(yīng)該制定詳細(xì)的《招商手冊(cè)》，以控制流程。根據(jù)企業(yè)的人員的到位情況和廣告投入，預(yù)估產(chǎn)品的招商時(shí)間，有計(jì)劃有步驟的進(jìn)行招商操作。宣傳及媒體策劃方案：招商宣傳媒體組合基本廣告語設(shè)計(jì)原則招商專用基本廣告語廣告宣傳賣點(diǎn)設(shè)計(jì)廣告宣傳媒體組合具體宣傳辦法招商洽談會(huì)：招商洽談會(huì)的特點(diǎn)預(yù)先籌劃，制定方案會(huì)務(wù)工作組的組建、分工和訓(xùn)練宣傳和推廣辦法有目的、有選擇性地發(fā)出邀請(qǐng)函準(zhǔn)備會(huì)議資料準(zhǔn)備招商資料準(zhǔn)備簽約合同與當(dāng)?shù)匦侣劷缏?lián)系布置會(huì)場，準(zhǔn)備視聽設(shè)備招商洽談會(huì)的召開招商洽談會(huì)后跟進(jìn)招商策略：一個(gè)沒有文化和個(gè)性的群體是沒有靈魂的，一個(gè)商城沒有內(nèi)涵;即使規(guī)模宏大；外觀雍容華貴也無法真正體現(xiàn)其價(jià)值和魅力。招商工作是一項(xiàng)系紡工程，應(yīng)以商城的發(fā)展戰(zhàn)略為核心，圍繞其主題核心定位展開全面招商。“合適的就是最好的”既然招商和應(yīng)招雙方是“各取所需、自由戀愛”，那么對(duì)招商策略的最基本的要求就是“適合”。招商主題概念：“走出去引進(jìn)來高質(zhì)強(qiáng)聯(lián)”以主題商場的理念為基準(zhǔn)，對(duì)招商對(duì)象進(jìn)行規(guī)格要求和綜合細(xì)分：◆、有實(shí)力：與強(qiáng)者合作才能更強(qiáng)，打造強(qiáng)勢商業(yè)希望企業(yè)力量雄厚，解除后顧之憂，使雙方的合作關(guān)系得到延伸。讓合作方了解商城的實(shí)力、經(jīng)營理念和長遠(yuǎn)發(fā)展的雄圖偉略，◆、有決心：堅(jiān)定的信念和強(qiáng)有力的推廣策略是加盟商對(duì)商城項(xiàng)目的合作誠意的直接表現(xiàn)，用數(shù)字說明企業(yè)的力度是最好的方法。（以對(duì)方的應(yīng)招手冊(cè)為準(zhǔn)）◆、有信譽(yù)：“信譽(yù)”代表著一個(gè)品牌的形象和行為理念，和一個(gè)沒有信譽(yù)的企業(yè)合作只會(huì)浪費(fèi)你的時(shí)間和金錢�！�、有規(guī)劃：品牌的戰(zhàn)略規(guī)劃、可行的營銷方法對(duì)于加盟商有極大的選擇余地。授以魚，更要授以漁，為了整個(gè)戰(zhàn)略的順利實(shí)施和長遠(yuǎn)的展考慮，以擇優(yōu)、穩(wěn)定為先期選擇優(yōu)勢。◆、有效益：歸根結(jié)底，一個(gè)品牌是否健康，是以其物流和資金流來決定的，“效益”是決定企業(yè)興衰的命脈，選擇合作伙伴，同是首選條件。商場推廣策略策略要求：◎、展示商場整體形象(以命名為主體的形象虛構(gòu))。◎、突出商場的專業(yè)性，挖掘、展現(xiàn)商場的市場優(yōu)勢和競爭力，強(qiáng)調(diào)地段價(jià)值及回報(bào)價(jià)值，給客戶以充分的信心。◎、向市場充分展示商場專業(yè)的經(jīng)營理念，強(qiáng)調(diào)唯一、價(jià)值、時(shí)尚因素。以“為山水區(qū)居民打造一流的購物環(huán)境為已任”，在市場中樹立良好的健康形象，以專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、服務(wù)和環(huán)境的高素質(zhì)輸出，擴(kuò)大商場的知名度和美益度。策略目標(biāo)：※、公告四會(huì)華潤萬家招商全面啟動(dòng)�！�、增強(qiáng)客戶進(jìn)入心理，以商場極強(qiáng)的可參與性為先導(dǎo)，為商場招商增大客戶可選擇空間�！�、展開目標(biāo)客戶的現(xiàn)場調(diào)查，論證市場定位，修訂目標(biāo)客群定位及推廣策略�！�、收集意向客戶的資料。三、商場SOWT分析1.商場優(yōu)勢隨著商業(yè)的南遷，不久的將來項(xiàng)目所在地的西南街道，將是一條商業(yè)主干道，主、次商圈將會(huì)轉(zhuǎn)移至青歧鎮(zhèn)城南，所以，更將是今后主商圈的中心位置。項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)將能填補(bǔ)山水區(qū)無主題百貨商場和無大型專業(yè)商場的空白，還將是未來58年內(nèi)山水區(qū)商業(yè)的形象坐標(biāo)。整個(gè)建筑具備現(xiàn)代化商場所需的各項(xiàng)硬件指標(biāo)，具備優(yōu)厚的競爭條件。項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)時(shí)間跟山水區(qū)城市的開發(fā)進(jìn)展時(shí)間十分的融合，占盡了市場先機(jī)。項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)順應(yīng)了山水區(qū)城市化進(jìn)程的需要。將能滿足山水人民日益增長的對(duì)消費(fèi)市場、消費(fèi)環(huán)境的消費(fèi)需求�，F(xiàn)有的山水區(qū)商業(yè)沒有真正意義上的綜合百貨賣場，山水區(qū)300萬人口將是本項(xiàng)目最終的消費(fèi)人群，最終的受益者。開發(fā)商以長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，導(dǎo)入現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營理念，從項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的銷售、項(xiàng)目的長期經(jīng)營管理自項(xiàng)目開發(fā)之始就由專業(yè)的公司和團(tuán)隊(duì)介入，充分保證了項(xiàng)目開發(fā)的完美成功。2.商場劣勢由于城市規(guī)劃進(jìn)程，現(xiàn)階段項(xiàng)目地正處在籌備期間，整體的主商圈還未形成。購物客群也還有待于培養(yǎng)，車流動(dòng)向還沒有定位，商業(yè)市場還需要進(jìn)一步的引導(dǎo)與培育。山水區(qū)主題百貨商業(yè)的空白給予了項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)的同時(shí)也同樣存在著引導(dǎo)市場和培育市場的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目留給了后期經(jīng)營管理著必將成為巨大后遺癥。同時(shí)也是后期經(jīng)營管理面臨的緊箍。3.商場機(jī)會(huì)目前山水區(qū)有規(guī)模，上檔次，具有時(shí)尚理念的、鮮明主題定位的商業(yè)還是一個(gè)空白�，F(xiàn)有的消費(fèi)環(huán)境已不能滿足消費(fèi)人群的需求。通過引進(jìn)專業(yè)的華潤萬家，專業(yè)的營銷手段全心打造，必將打破現(xiàn)有的臨街購物面臨的環(huán)境差、商品質(zhì)量不放心、價(jià)格不公正的傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)局面。對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)進(jìn)行全方位的洗牌，最終引領(lǐng)山水區(qū)商業(yè)消費(fèi)，成為山水區(qū)的商業(yè)坐標(biāo)。4.商場競爭整個(gè)山水區(qū)現(xiàn)階段暫無大的市場競爭存在。商場部分有幾家小規(guī)模的商業(yè)現(xiàn)已進(jìn)入調(diào)整階段，動(dòng)向比較明顯。四、商場階段經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃商場短期經(jīng)營目標(biāo)及規(guī)劃三年目標(biāo)：開業(yè)后12年（培育期）商場開業(yè)后一、二年為商場的經(jīng)營培育期，經(jīng)營目標(biāo)是商場要快速進(jìn)入商場正常的運(yùn)作軌道，人、財(cái)、物、產(chǎn)、供、銷要達(dá)到基本的平衡。經(jīng)營中各個(gè)部門的磨合與銜接工作要達(dá)到正常的對(duì)接，讓商場進(jìn)入良性的經(jīng)營狀態(tài)，具備初級(jí)的商業(yè)市場競爭能力，樹立起商場的健康形象和知名度。規(guī)劃：開業(yè)后一年為商場的調(diào)試、磨合和形象培育推廣期。通過商場的專業(yè)經(jīng)營和系列的推廣活動(dòng)，讓商場順利進(jìn)入市場行業(yè)競爭的行列當(dāng)中，以健康形象展示在市民面前。開業(yè)后第二、三年為商場的強(qiáng)推期，商場在本年度要完成成功經(jīng)營的全部銜接工作，各種數(shù)據(jù)要調(diào)整到位，為后期的商場成長期的經(jīng)營計(jì)劃提供可靠的依據(jù)，以便管理層及時(shí)做出準(zhǔn)確的策略調(diào)整。商場中期經(jīng)營目標(biāo)及規(guī)劃目標(biāo)：商場經(jīng)營38年（成長期、成熟期）商場經(jīng)過一、二年的市場培育期后，軟、硬件已全部運(yùn)作正常，商場會(huì)進(jìn)入其第一快速成長期，同時(shí)也是商場經(jīng)營運(yùn)作的高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期，商場成長期對(duì)經(jīng)營的各個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)的工作質(zhì)數(shù)要求是特別高，不可出現(xiàn)任何失誤，要求商場的所有參與者要上下一心，共同把商場推到一個(gè)新的安全經(jīng)營高度，最終實(shí)現(xiàn)互贏的經(jīng)營格局。同時(shí)商場要達(dá)到具備高風(fēng)險(xiǎn)的市場競爭能力和抵御能力。規(guī)劃：商場經(jīng)營36年為第一個(gè)快速成長期。公司總部通過整合各種優(yōu)勢資源，調(diào)動(dòng)各種積極因素來共同參與。商場經(jīng)營68年為第二成長期。這個(gè)階段商場以其經(jīng)營周期規(guī)律進(jìn)入成熟期，商場的經(jīng)營同時(shí)第二個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期，要求公司總部對(duì)經(jīng)營策略要及進(jìn)作出戰(zhàn)略性的早期預(yù)測和針對(duì)性的策略調(diào)整，“預(yù)則立不預(yù)則廢”是商戰(zhàn)之名言和金律。商場長期經(jīng)營目標(biāo)及規(guī)劃十年目標(biāo)：商場經(jīng)營810年（商場調(diào)整期）商場經(jīng)過快速的成長進(jìn)入成熟期后，會(huì)進(jìn)入其第一個(gè)開業(yè)后的全面調(diào)整期。從經(jīng)營戰(zhàn)略、軟件、硬件設(shè)施、人員、業(yè)態(tài)等，調(diào)整將是系統(tǒng)化的，這個(gè)時(shí)期將對(duì)管理層提出眾多高難度課題。調(diào)整期要達(dá)到安全、準(zhǔn)確、無誤的商場調(diào)整轉(zhuǎn)型目標(biāo)，讓商場順利進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)期。規(guī)劃：商場經(jīng)營第八年，商場的調(diào)整計(jì)劃進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。商場經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整的前期籌劃及市場深度調(diào)研工作正式啟動(dòng)，為商場的調(diào)整工作提供一切所需的數(shù)據(jù)資料和市場信息，以便管理層制定出嚴(yán)密的調(diào)整策略和調(diào)整計(jì)劃，制定出商場調(diào)整后的經(jīng)營戰(zhàn)略及經(jīng)營計(jì)劃，為商場成功的調(diào)整轉(zhuǎn)型打下堅(jiān)實(shí)可靠的工作基礎(chǔ)。商場經(jīng)營第九、十年，管理層依據(jù)調(diào)整計(jì)劃實(shí)施調(diào)整，商場系統(tǒng)調(diào)整正式啟動(dòng)。五、商場運(yùn)作成本估算1、平效估算商場在經(jīng)營形式與經(jīng)營成本上與商家主營商場有很多的不同之處，其中最為明顯的是參與了物業(yè)管理及經(jīng)營成本與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相等成度的提高，經(jīng)營壓力較大。商鋪?zhàn)赓U比例主要是取決于發(fā)展商回收資金的量比及實(shí)際可銷售面積來決定的。如果租賃成本高于市場商戶租金可承受的界限，成功經(jīng)營將成為一句空談。只有在發(fā)展商、業(yè)主、客戶、經(jīng)營四點(diǎn)利益平衡的情況下成功經(jīng)營方可順利啟動(dòng)，達(dá)到互贏的局面。具體的運(yùn)算模式如下：資金回收總量÷實(shí)際租賃面積×投資回報(bào)率0%÷12個(gè)月=月/平方米/租賃租金（實(shí)際估算數(shù)據(jù)以銷售總量為準(zhǔn)）2、商場經(jīng)營成本估算商場經(jīng)營成本估算與成本控制是商場成功經(jīng)營之本，商場的資源配置比例；辦公及財(cái)務(wù)支出費(fèi)用都將直接影響商場的正常運(yùn)作，有效的成本控制及有效的經(jīng)營運(yùn)作是商場成功經(jīng)營的第一基礎(chǔ)定律。（具體數(shù)據(jù)見商場績效表）。六、商場整體的發(fā)展前景及經(jīng)營設(shè)想展望1、商場發(fā)展前景展望華潤萬家四會(huì)店的成功開發(fā)，將填補(bǔ)山水區(qū)沒有合理規(guī)劃和主題商場的商業(yè)市場空白。精美的外立面設(shè)計(jì)煥發(fā)出現(xiàn)代商業(yè)氣息。鮮明的主題定位，指明了未來發(fā)展方向，全方位的統(tǒng)一經(jīng)營管理理念，表明了開發(fā)商經(jīng)營旺場的決心。商場全部采用框架結(jié)構(gòu)，開間、層高和進(jìn)深全達(dá)到黃金經(jīng)營比例，給后續(xù)的成功經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。引領(lǐng)時(shí)尚的街區(qū)景觀設(shè)計(jì)，推高了商場層次。舒適的休閑空間設(shè)計(jì)，拔高了商業(yè)功能和親和力。華潤萬家四會(huì)店與街區(qū)商鋪的有機(jī)結(jié)合，加強(qiáng)了雙向的互補(bǔ)性與互動(dòng)性，使整體的項(xiàng)目功效推高到了極致。專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的直接介入，為商場后期的成功經(jīng)營提供了保證。華潤萬家四會(huì)店擁有的眾多優(yōu)勢資源為商場成功打造奠定了牢固的基礎(chǔ)。通過有序的市場推廣和先進(jìn)的管理理念，高質(zhì)素的服務(wù)，專業(yè)經(jīng)營運(yùn)作；專業(yè)的精英經(jīng)營團(tuán)隊(duì)直接的介入，華潤萬家四會(huì)店必將成為山水區(qū)未來的城市名片，成為商業(yè)行業(yè)中的亮點(diǎn)。必將成為西南街道和南邊街道的一顆明珠，成為山水區(qū)居民享受休閑購物的最佳選擇。

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