物業(yè)系統(tǒng)精細(xì)管理工作總結(jié)

物業(yè)系統(tǒng)精細(xì)管理工作總結(jié)

今年以來，勝中社區(qū)以開展創(chuàng)先爭優(yōu)、“比學(xué)趕幫超暨精細(xì)管理深化年”、爭五杯、促和諧和，打造勝利大本營”主題活動為載體，把精細(xì)管理理念貫穿于社區(qū)物業(yè)服務(wù)的全過程，提升了“精品意識”，增強了干部職工的精細(xì)管理執(zhí)行力，促進(jìn)了社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平和管理服務(wù)質(zhì)量的不斷提升。

一、堅持試點先行，探索實施“精品管理示范點”創(chuàng)建活動。

一是以“綠化精細(xì)管理示范點”創(chuàng)建活動為抓手，持續(xù)提升綠化精細(xì)管養(yǎng)水平。首先，明確工作目標(biāo)。結(jié)合社區(qū)部分小區(qū)存在綠地管養(yǎng)不到位，養(yǎng)護(hù)水平有待于提高的實際，我們認(rèn)真分析綠化工作運行中存在的不足，確定了以雅苑小區(qū)為代表，爭創(chuàng)‘綠化精細(xì)管理示范點”，確保實現(xiàn)打造“一流綠色精品小區(qū)”的工作目標(biāo)。其次，抓好機制運行。我們積極倡導(dǎo)科學(xué)綠化理念，不斷優(yōu)化工作機制，把健全領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任體系作為一項根本措施來抓，成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了運行方案，運行計劃，劃分了責(zé)任區(qū)片，明確了責(zé)任人，從上到下形成了完善的綠化工作組織體系。同時不斷加大內(nèi)部機制運行，積極探索實施“365”運行模式，理順內(nèi)外部運行機制，健全綠化工作“目標(biāo)管理責(zé)任機制”，創(chuàng)新實施了“綠化年志”管理法、草坪“133管養(yǎng)法”、病蟲害“兩包兩聯(lián)兩防”工作法、綠籬“基點立體”修剪法、“區(qū)片責(zé)任包干”法等一系列工作措施，并與社區(qū)制定的《綠化工作指導(dǎo)意見》相結(jié)合，實現(xiàn)了小區(qū)綠地管理“園藝化布局、精細(xì)化管理、專業(yè)化

養(yǎng)護(hù)”。第三，抓好總結(jié)推廣。9月22日上午，油田社區(qū)綠地精細(xì)管養(yǎng)現(xiàn)場觀摩會議在勝中社區(qū)玉山物業(yè)公司雅苑小區(qū)召開，油田各社區(qū)分管綠化工作領(lǐng)導(dǎo)70余人對雅苑小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)和管理情況進(jìn)行了參觀�，F(xiàn)場觀摩會結(jié)束后，我們及時總結(jié)現(xiàn)場觀摩會取得的經(jīng)驗，并組織各物業(yè)公司分管領(lǐng)導(dǎo)、綠化隊隊長和專業(yè)技術(shù)骨干進(jìn)行實地參觀學(xué)習(xí)，在各物業(yè)公司內(nèi)部開展了“找差距、查不足”綠化專項自查自改活動，積極推廣雅苑小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)管理經(jīng)驗，顯著提升了社區(qū)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量和水平。

二是以“維修精細(xì)管理示范點”創(chuàng)建推手，持續(xù)提升維修精細(xì)管理水平。我們確立了以馨園物業(yè)公司維修隊為創(chuàng)建標(biāo)桿單位，不斷提升社區(qū)整體維修精細(xì)管理水平。首先，成立了物業(yè)公司440客戶服務(wù)中心，對其職能進(jìn)行了調(diào)整，實現(xiàn)了客戶服務(wù)中心全面負(fù)責(zé)居民報修、生產(chǎn)協(xié)調(diào)運行、住戶回訪及居民投訴受理、檢查監(jiān)督各單位問題落實處理情況等一體化服務(wù)，并舉辦了“馨園物業(yè)公司440客戶服務(wù)中心”掛牌儀式，暢通了居民反映問題的渠道，提高了工作效率。其次，對馨園物業(yè)公司客服中心進(jìn)行了全方位的VI形象設(shè)計，制作了統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)識，健全了首問負(fù)責(zé)制、接聽電話報號制度、440客服中心回訪制度、440居民投訴受理流程、接報修服務(wù)規(guī)范等一系列的規(guī)章制度，公開服務(wù)承諾，規(guī)范職工言行。第三，以開展“進(jìn)一戶維修，讓一戶滿意”活動為載體，全面推行維修服務(wù)“6+3”工作法，并加大回訪考核力度，在100%電話回訪的基礎(chǔ)上，不定期進(jìn)行“服務(wù)質(zhì)量跟

蹤暗訪”，對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)督考核，實現(xiàn)維修精細(xì)服務(wù)的“閉環(huán)”。加大了對公共設(shè)施的管理力度，實施了“建檔編號劃片管理”，并對基礎(chǔ)資料進(jìn)行了統(tǒng)計完善，提高了養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量。二、堅持典型引路，積極開展“小區(qū)現(xiàn)場精細(xì)管理”競賽活動。

一是圍繞深化精細(xì)管理，樹標(biāo)桿、亮典型。首先，在創(chuàng)新上作文章。今年上半年，圍繞管理局公共事業(yè)部組織的“爭五杯、促和諧，打造勝利大本營”物業(yè)現(xiàn)場觀摩會，我們確立了以老區(qū)秀苑小區(qū)作為深化精細(xì)管理的突破口，充分發(fā)揮其榜樣帶動作用。創(chuàng)新實施了“1141”車棚管理法、“五號定位”車輛管理法、“三統(tǒng)一杜”經(jīng)營商戶管理法等管理措施，使小區(qū)的環(huán)境面貌發(fā)生了較大改觀。其次，在落實上下功夫。我們持續(xù)改進(jìn)服務(wù)措施，注重對居民的行為引導(dǎo)，繼續(xù)深化“錯時保潔法”，使居民每天在上班的路上就感受到小區(qū)的干凈整潔；推廣“五分之一普掃法”即降低了員工的勞動強度，又提高了工作質(zhì)量。嚴(yán)格執(zhí)行“樓道周期定期保潔法”，使保潔人員明確了“什么時間干什么活”。推行了“垃圾不落地桶裝管理法”，提高了清運效率，促進(jìn)了小區(qū)環(huán)境的整潔美觀。秀苑小區(qū)在實施現(xiàn)場精細(xì)化管理期間，接待河南油田、勝利油田各社區(qū)來訪參觀人次200余人次,中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家謹(jǐn)親臨秀苑小區(qū)對秀苑小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行了指導(dǎo),為社區(qū)精細(xì)管理打亮了品牌.

二是圍繞提升服務(wù)品質(zhì)，抓管理，抓落實。首先，局公共事業(yè)年中工作會議結(jié)束以后，我們圍繞“爭五杯、促和諧、打造勝

利大本營”活動，開展了“小區(qū)現(xiàn)場精細(xì)管理”競賽活動，以秀苑小區(qū)為典型標(biāo)桿，圍繞其精細(xì)管理先進(jìn)經(jīng)驗作法，確定14項重點工作，從樓道管理、室外環(huán)境管理、公共設(shè)施管理、綠化養(yǎng)護(hù)管理、垃圾臺管理、車棚管理、小區(qū)停車管理、門衛(wèi)管理、商戶管理、架空線路管理、寵物管理、錯時服務(wù)、樓道文化、文化氛圍營造等方面入手，在12個小區(qū)搭建了爭創(chuàng)“精品小區(qū)”、爭當(dāng)“工作樣板”的活動平臺。其次，召開活動動員會，下發(fā)了有關(guān)通知，要求物業(yè)公司制定階段性運行方案，每半月上報階段性工作小結(jié)，當(dāng)月進(jìn)行考核�；顒悠陂g，對納入到競賽活動的小區(qū)，考核組按照《小區(qū)現(xiàn)場精細(xì)管理要點》及評分細(xì)則，對參加評選的12個小區(qū)進(jìn)行檢查驗收，每發(fā)現(xiàn)1個問題，按照2個問題加倍扣罰，計入物業(yè)站雙月考核成績，對參加“小區(qū)現(xiàn)場精細(xì)管理”競賽活動的小區(qū)，在雙月講評會上單獨排序，激發(fā)了基層干部職工比學(xué)趕超、創(chuàng)先爭優(yōu)的積極性。第三,“小區(qū)現(xiàn)場精細(xì)管理”競賽活動開展以來,各參賽小區(qū)認(rèn)真對標(biāo)創(chuàng)優(yōu),積極借鑒秀苑小區(qū)的先進(jìn)管理經(jīng)驗,加大對小區(qū)環(huán)境的治理力度，先后開展了道路劃線、車位規(guī)劃、綠化帶清理、商戶店外經(jīng)營清理、散養(yǎng)家禽治理、設(shè)備設(shè)施編號、登記、造冊、入檔和維護(hù)、車棚規(guī)范、亂線治理等工作，在社區(qū)內(nèi)部營造起了深厚的精細(xì)管理氛圍，小區(qū)的環(huán)境面貌得到改觀。

擴展閱讀：雨落水系統(tǒng)專項設(shè)計管理工作總結(jié)

-1-雨落水系統(tǒng)專項設(shè)計管理工作總結(jié)

一.屋面排水設(shè)計簡析

1.什么是雨落水系統(tǒng)？

雨落水系統(tǒng)簡言之就是有組織排水的通路系統(tǒng)。2.什么是有組織排水、無組織排水？

有組織排水是指屋面雨水沿一定方向流到通過雨落水系統(tǒng)，有組織地排至室外地面或地下管溝的一種排水方式。

無組織排水又稱自由落水,是指屋面雨水直接從挑出外墻的檐口自由落下至地面的一種排水方式。一般適用于低層建筑、少雨地區(qū)建筑及積灰較多的工業(yè)廠房。3.常用的有組織排水方式？

外排水是建筑中優(yōu)先考慮選用的一種排水方式，一般有檐溝外排水、女兒墻外排水、女兒墻檐溝外排水等多種形式，檐溝的縱向排水坡度一般為0.5%-1%；

內(nèi)排水是在大面積多跨屋面、高層建筑以及有特殊需要時常采用的一種排水方式，這種方式會使雨水經(jīng)雨水口流入室內(nèi)雨水管，再由地下管道將雨水排至室外排水系統(tǒng)。4.雨落水系統(tǒng)的分類組成：

構(gòu)造示意圖

按構(gòu)件分：

-2-成品雨落水系統(tǒng)

檐溝（天溝）

檐溝左、右封板

檐溝內(nèi)、外

接頭

檐溝轉(zhuǎn)角檐溝掛鉤批水板格柵蓋板

雨水口、承

水斗

落水管

立管管箍立管連接件立管彎頭立管三通方圓接頭（地漏）

按材料分：

成品雨落水系統(tǒng)金屬（彩鋁、彩鋼、銅、鑄鐵等）PVC(聚氯乙烯)（常用）

-3-檐溝（天溝）

混凝土檐溝(傳統(tǒng))

成品檐溝

二.雨落水系統(tǒng)專項設(shè)計管理工作的重要性

雨落水系統(tǒng)專項設(shè)計管理是地產(chǎn)建筑師日常設(shè)計管理工作中的重要一環(huán)。精細(xì)化管理專家汪中求認(rèn)為“細(xì)節(jié)決定成敗”，“蕓蕓眾生能做大事的實在太少，多數(shù)人的多數(shù)情況總還只能做一些具體的事、瑣碎的事、單調(diào)的事，也許過于平淡，也許雞毛蒜皮，但這就是工作，是生活，是成就大事的不可缺少的基礎(chǔ)。”

雨落水系統(tǒng)專項設(shè)計管理工作就是一件枯燥、單調(diào)、麻煩的工作，必須要反復(fù)仔細(xì)地審查施工圖紙，核對平、立、剖面，核對建筑施工圖和二次深化設(shè)計圖。然而，如果以人文本，站在客戶的角度思考問題，它的重要性是顯而易見的，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1)成本的精細(xì)化控制，通過設(shè)計優(yōu)化調(diào)整，減少材料浪費2)立面的精細(xì)化控制，崇尚品質(zhì)，保證外立面效果

3)修正乙方設(shè)計師的建筑施工圖當(dāng)中及供應(yīng)商二次深化設(shè)計圖當(dāng)中的錯漏4)完善使用功能（例如：在設(shè)計環(huán)節(jié)充分考慮排水系統(tǒng)合理科學(xué)，減少積水、滲

漏等可能性，延長建筑生命周期；減少順著雨水立管，攀爬入室盜竊的可能性等）

5)重視上訴事項，必將顯著減少客戶對此的不滿和投訴

6)對相關(guān)部門的技術(shù)支持：便于招標(biāo)采購；便于指導(dǎo)施工及施工閱讀

三.雨落水系統(tǒng)專項設(shè)計管理控制要點

1.不同位置的雨水立管應(yīng)區(qū)分材料檔次，以降低成本

成品雨落水系統(tǒng)是廣泛應(yīng)用于高檔別墅、類別墅居住小區(qū)的成熟產(chǎn)品，價格不菲。甚至于一些豪宅用的是純銅雨落水系統(tǒng)！

在太倉的景瑞.榮御藍(lán)灣項目樣板區(qū)設(shè)計實踐中，為了嚴(yán)格控制成本，并且不犧牲品質(zhì)，經(jīng)各方協(xié)商達(dá)成一致，將雨水立管分為兩檔：

a.公共建筑（商業(yè)、會所）、疊加別墅凹陽臺的雨水立管采用普通白色PVC雨水立管

-4-（外表刷深棕色漆）

b.疊加別墅其余部位、聯(lián)排別墅、二聯(lián)院別墅其余均用深棕色高檔PVC雨水立管1)為什么商業(yè)、會所可以用普通白色PVC雨水立管呢？白色雨水管不會破壞地中海風(fēng)格建

筑外立面嗎？

答案當(dāng)然是不會的，因為早在方案設(shè)計階段，我們就與乙方建筑師一起考慮，采用了兩個設(shè)計手法：

a.利用建筑造型的需要，用空心壁

柱將雨水管包裹、隱蔽起來，室外將幾乎看不見一根雨水立管！

（見右側(cè)建施）

b.檐口設(shè)計為1.2~1.7米的超大挑

檐，現(xiàn)澆內(nèi)檐溝排水，折入壁柱排向地面或向內(nèi)排向露臺！僅僅露出很短的一小段雨水管，在超大挑檐陰影下完全可以忽略（刷深棕色漆）。整個建筑外觀整潔美觀。

節(jié)點詳圖效果圖

通過巧妙的設(shè)計處理，既美化了建筑立面，又節(jié)約了成本，兩全其美！成本與品質(zhì)并非是不可調(diào)整的對立面。

2)為什么疊加別墅凹陽臺的雨水立管可以采用普通白色PVC雨水立管（外表刷深棕色

漆）？

這更好理解了，雨水立管應(yīng)為處于1.8米的凹陽臺陰角陰影區(qū)，加上外表刷深棕色漆之后，完全不顯眼。

-5-（建施圖）

2.在符合規(guī)范，滿足使用功能前提下，盡可能合并、減少不必要的雨水立管1)減少不必要的雨水立管

《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB50345-201*第4．2．12條明確指出：“屋面水落管的數(shù)量，應(yīng)按現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》CB50015的有關(guān)規(guī)定，通過水落管的排水量及每根水落管的屋面匯水面積計算確定�！�

【條文說明】解釋針對這一條，又說“降雨量大小對屋面匯水面積影響極大，應(yīng)結(jié)合實際情況進(jìn)行綜合考慮，一般規(guī)定水落管的內(nèi)徑不應(yīng)小于100mm，每根水落管的最大匯水面積宜小于200m2，但尚應(yīng)符合《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-201*的有關(guān)規(guī)定。

再看《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-201*第4.9.27條又提出“建筑屋面各匯水范圍內(nèi)，雨水排水立管不宜少于2根�！�

【條文說明】解釋針對這一條說“為避免一根排水立管發(fā)生故障，屋面排水系統(tǒng)癱瘓，建議屋面排水立管不宜少于2根”

綜上所述，我們可以看出規(guī)范并非有嚴(yán)格限定；我們也可以從而得出一個結(jié)論：“每一處小于200m2的屋面匯水范圍，雨水排水立管可以只坐1根；但前提是應(yīng)采取措施，充分保證這1根排水立管不發(fā)生故障”。

故障無非是垃圾、灰塵、枝葉等堵塞檐溝或雨水口，導(dǎo)致排水不暢。豪宅別墅可以建議在檐溝上增加格柵蓋板，一勞永逸的解決這個問題。

但對于2、3層的小別墅而言，

第一，我們查遍國家規(guī)范，發(fā)現(xiàn)對別墅是否做有組織排水并未做強制規(guī)定，反而是開發(fā)商為提升品質(zhì)普遍采用有組織排水的；（原民用通則規(guī)定，建筑在三層及三層以下或屋檐高度小于等于10米的中小型建筑可做無組織排水，現(xiàn)在取消了）

第二，這種概率較低，物業(yè)管理也應(yīng)定期維護(hù)清理。

經(jīng)過上面的研究分析后，我們結(jié)合建筑施工圖和供應(yīng)商二次深化設(shè)計圖，做了進(jìn)一步的優(yōu)化調(diào)整方案，明顯減少了雨水立管數(shù)量，節(jié)約了成本，同時減少了雨水立管對立面的不

-6-利影響。

原施工圖

優(yōu)化定稿圖

一個疊加單元減少6根立管，每根按3米計算，整個項目有123個疊加單元，粗略計算一下：6x123x3=2214米。僅此一處就省了2千余米雨水立管。2)合并不必要的雨水立管

原施工圖

-7-

優(yōu)化定稿圖

兩個露臺雨水立管并未增加多少匯水面積，明顯可以合并入上層雨水立管。3.應(yīng)充分挖掘輔助設(shè)計管理手段，利用3D模型、工作模型虛擬現(xiàn)實，發(fā)現(xiàn)設(shè)計問題

比起施工圖，3維立體的模型更能讓人一目了然的分析每一處雨水立管的位置是否合理。通過施工圖與模型對照分析，避免出現(xiàn)以下幾方面的問題：

1)雨落管的布置盡量隱蔽設(shè)置，如盡量設(shè)在平面凹槽內(nèi)，以減少對立面影響。2)非本戶上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時，沒考慮有組織排水。3)雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的處理不滿足立面美觀要求。4)立管遮擋開窗和各種留洞。

工作模型-8-3D模型4.封選樣及現(xiàn)場施工的品質(zhì)控制

雨落水系統(tǒng)的封選樣和施工的品質(zhì)控制大致可分為4個步驟：

樣品已完成現(xiàn)場1：1綜合試樣樣板樓施工已完成擬實施大面積施工尚未進(jìn)行通過樣品、現(xiàn)場1：1綜合試樣這兩個步驟，以及各方的廣泛深入討論，已在多方面達(dá)成共識：

1)檐溝規(guī)格不用7英寸，采用比較通用的5英寸。在滿足雨水基本不會沖出檐溝的同時，

節(jié)約成本；7英寸尺度較大，影響檐口瓦屋面造型，不夠協(xié)調(diào)。

-9-×√

2)不采用表面噴涂顏色，采用整體深棕色，使其顏色耐久性更佳。

×√

3)立管管箍采用隱蔽式螺栓固定，避免螺栓裸露，影響效果；但應(yīng)確保牢固的固定在外墻

上。

×√

4)采用批水板，減少“尿檐”現(xiàn)象。挑檐與成品檐溝之間存在縫隙，雖然有屋面瓦伸出

將雨水導(dǎo)入檐溝，但雨水滲漏還是不可避免（主要是瓦屋面施工通�。�，弄臟外墻面。5.在初步設(shè)計階段就應(yīng)深入研究屋面排水設(shè)計

很多設(shè)計單位對屋面排水重視不夠，包括太倉項目的設(shè)計單位，建筑初步設(shè)計時基本不考慮，出施工圖時往往造成水落管沒有合適地方，破壞外立面；或者排水線路很長、坡度近于零；或者屋面匯水面積過大，導(dǎo)致排水不暢，甚至積水滲漏，所以在初步設(shè)計階段就應(yīng)深入研究屋面排水系統(tǒng)設(shè)計。

-10-四.借鑒市場一流開發(fā)商經(jīng)驗

《深圳萬科施工圖設(shè)計指導(dǎo)書》里對屋面排水設(shè)計也有不少闡述，是該公司長期開發(fā)住宅產(chǎn)品積累下來的經(jīng)驗，大致匯總有如下幾條：

1)雨落管應(yīng)根據(jù)外墻面色彩做相應(yīng)處理。雨落管的布置盡量隱蔽設(shè)置，如盡量設(shè)在平面

凹槽內(nèi)，以減少對立面影響。

2)非本戶上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時，應(yīng)考慮上一層層面的防

盜問題，設(shè)防護(hù)措施（如：包管）。

3)非本戶上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時，應(yīng)設(shè)有組織排水。4)為防堵塞，露臺面積超過15，應(yīng)設(shè)置不少于2個排水點。

5)應(yīng)避免雨水管穿空調(diào)板。如條件限制不可避免時，空調(diào)板應(yīng)加大至1150×700。6)雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的處理應(yīng)滿足立面美觀要求，淡化視覺注意

力。（外墻立管色彩與該部位墻面應(yīng)相同）。7)立管應(yīng)避免遮擋開窗和各種留洞。

第1、3、5、7條是在多、高層公寓設(shè)計中經(jīng)常范的毛病，這些考慮非常合理、非常人性化的；但對于第2、4、6條，我個人認(rèn)為值得商榷的：

1)對于第2條，安防應(yīng)以人防為主，技防為輔；應(yīng)以社區(qū)為主，每戶之間沒必要過于

設(shè)防，鐵刺包管等措施也影響外立面效果；

2)對于第4條中的“應(yīng)設(shè)置不少于2個排水點”，對外立面影響也很大；3)對于第6條中的“外墻立管色彩與該部位墻面應(yīng)相同”，太過武斷。

a.

立管顏色與外墻不一致，也很可能做出好效果。

-11-b.供應(yīng)商提供的PVC立管顏色一般只有3~5種，如果堅持“外墻立管色彩與該

部位墻面應(yīng)相同”，要么定制或用表面靜電噴涂的金屬立管，再用立管接頭分段搭接起來，這樣成本勢必大幅度增加；要么刷油漆，但是品質(zhì)就明顯差很多了。

以上是在太倉項目雨落水系統(tǒng)專項設(shè)計管理的一些階段性工作總結(jié)和思考，供大家參考。

友情提示：本文中關(guān)于《物業(yè)系統(tǒng)精細(xì)管理工作總結(jié)》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，物業(yè)系統(tǒng)精細(xì)管理工作總結(jié)：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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