高校后勤物業(yè)管理對策淺析

該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：高校后勤物業(yè)管理對策淺析

摘要：高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容之一。研究了高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀,分析了我國高校后勤物業(yè)管理中存在的問題,結(jié)合工作實(shí)踐對高校后勤物業(yè)管理提出了建議。關(guān)鍵詞：高校;后勤;物業(yè)管理

高校后勤物業(yè)管理是高校管理工作重要組成部分之一,隨著我國教育事業(yè)的發(fā)展,高校后勤物業(yè)管理改革已成為高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容,也是后勤改革的關(guān)鍵因素。1999年開始,我國高校全面推行后勤服務(wù)社會化改革,按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求,著力打破傳統(tǒng)的后勤管理體制和行政管理模式。十幾年來通過逐步向社會開放后勤市場、積極引進(jìn)社會資金、挖掘后勤內(nèi)部潛力、加大學(xué)校投入等方式,不僅在提高后勤服務(wù)質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高后勤硬件檔次等方面取得了長足的進(jìn)步,而且使高校后勤逐步做到服務(wù)商品化、管理企業(yè)化,從而為學(xué)校實(shí)施物業(yè)管理提供了體制上的保證。高校后勤物業(yè)管理迎來了進(jìn)一步的發(fā)展機(jī)遇,同時對服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高,也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。

1高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

高校后勤物業(yè)管理的范圍,一般是指學(xué)校的各種住宅、學(xué)生公寓、辦公樓、教學(xué)樓、科研樓等以及其它相關(guān)的附屬設(shè)施,包括綠化、保潔、維修、水電管理、設(shè)備管理等學(xué)校后勤項(xiàng)目。高校的后勤物業(yè)管理簡單來說就是物業(yè)運(yùn)營人對以上設(shè)施的管理,為學(xué)校的正常工作提供全面、高效、周到的服務(wù)。目前我國高校后勤物業(yè)管理存在多種模式:社會化物業(yè)管理型;高校后勤發(fā)展投資管理型;引入競爭,社會物業(yè)與校內(nèi)后勤部門共管;傳統(tǒng)后勤部門領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)管理。

高校后勤物業(yè)管理從其性質(zhì)來說,是高校后勤管理的一部分,十幾年高校后勤物業(yè)管理改革以來,從計劃經(jīng)濟(jì)逐步向市場經(jīng)濟(jì)過渡。在這個過渡時期,高校后勤物業(yè)管理既具有機(jī)遇也面對挑戰(zhàn)。由于,高校物業(yè)管理脫胎于高校,服務(wù)的對象也限于高校內(nèi)部,并且和高校有著千絲萬縷的聯(lián)系。大多數(shù)高校幾乎還沒有建立真正的物業(yè)管理體系,其管理行為幾乎都是行政行為。機(jī)構(gòu)一般是后勤集團(tuán)下屬分公司,但又受學(xué)校管理部門的指揮,近年來,雖然不少高校正在進(jìn)行物業(yè)管理方面的改革嘗試,但由于體制上或觀念上的原因,到位的管理不多。這些高校的后勤物業(yè)管理則僅僅是建立物業(yè)管理體制框架,部門內(nèi)部也實(shí)施了一系列規(guī)范物業(yè)管理制度的機(jī)制。但是這種物業(yè)管理仍處在市場不完全建立狀態(tài)的物業(yè)管理思想,運(yùn)營模式并沒有完全建立�，F(xiàn)在仍然有少部分高校的物業(yè)管理仍沒有擺脫傳統(tǒng)的計劃管理體制,部分高校的物業(yè)管理公司名義上從學(xué)校分離出來,在社會上也已經(jīng)以獨(dú)立的企業(yè)在運(yùn)行,但是,企業(yè)卻沒有獨(dú)立法人資格,仍然和學(xué)校存在附屬關(guān)系;同時,企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰,分配關(guān)系還有計劃經(jīng)濟(jì)、行政管理的色彩等。

2我國高校后勤物業(yè)管理中存在的問題

2.1管理服務(wù)觀念不能適應(yīng)形勢發(fā)展需要該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容,其目的是逐步向社會開放后勤市場和挖掘后勤內(nèi)部潛力,不斷提高后勤服務(wù)質(zhì)量,逐步做到服務(wù)商品化、管理企業(yè)化。但我們有些人認(rèn)為高校實(shí)行物業(yè)管理是甩包袱,是將物業(yè)管理中心直接推向社會。同時物業(yè)管理人員觀念要轉(zhuǎn)變,員工要轉(zhuǎn)變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個人利益與企業(yè)效益掛鉤的觀念。領(lǐng)導(dǎo)者要關(guān)心、引導(dǎo)員工,使他們愉快地轉(zhuǎn)變觀念,管理服務(wù)觀念要適應(yīng)形勢發(fā)展需要。2.2管理體制和管理形式不規(guī)范

我國許多高校物業(yè)管理企業(yè)不具備獨(dú)立法人資格,企業(yè)運(yùn)行仍然采用舊有的模式和體制,導(dǎo)致各方法律關(guān)系不夠清晰;產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確,物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人既是學(xué)校,也是物業(yè)管理企業(yè)的職工,雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系無法明確。因此,一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛,難以追究法律責(zé)任,雙方合法權(quán)益都難以保障,從而法律風(fēng)險巨大,管理體制不規(guī)范。同時部分高校物業(yè)管理形式不規(guī)范,物業(yè)管理的職能仍然還在由一個科或幾個科來完成,體制上仍然沿襲了事業(yè)管理的形式;盡管有的學(xué)校已經(jīng)成立物業(yè)管理公司,但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業(yè)管理職能,管理形式不規(guī)范。2.3管理制度不夠健全

高校后勤物業(yè)管理制度可分為:綜合、行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等,常見的主要有管理機(jī)構(gòu)職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制,操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度,但還不夠完善,不成體系,執(zhí)行也不夠嚴(yán)格,管理制度不夠健全規(guī)范。

2.4隊(duì)伍專業(yè)化水平不高

高校后勤物業(yè)管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強(qiáng)的技術(shù)性,部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識,還要具備計算機(jī)應(yīng)用、經(jīng)營學(xué)、心理學(xué)等多方面知識。目前各高校的后勤物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體,人員結(jié)構(gòu)不合理,管理、技術(shù)人員少,綜合素質(zhì)水平不高,同時非正式在編員工比例不斷上升,這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏,缺少專業(yè)技能訓(xùn)練和培訓(xùn),因此高校后勤物業(yè)管理隊(duì)伍專業(yè)化水平總體不高。2.5服務(wù)水平和質(zhì)量不高

由于高校后勤物業(yè)管理沒有成為獨(dú)立的企業(yè),只是學(xué)校的一個組成部分,學(xué)校每年撥付一定的費(fèi)用給物業(yè)管理部門,學(xué)校師生是物業(yè)服務(wù)的接受者但卻不是物業(yè)費(fèi)用的直接支付者,所以很難要求物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,服務(wù)水平和質(zhì)量不高。一是主動服務(wù)不夠,存在服務(wù)不及時、不到位情況,有些工作經(jīng)常要拖很長時間才能解決;二是校內(nèi)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備定期的巡檢和維修保養(yǎng)不夠;三是在校園綠化和衛(wèi)生保潔方面比較重視主干道和主要場所的服務(wù),而忽視一些死角和比較偏僻的地方;四是校園環(huán)境管理不到位,對亂貼亂畫缺乏有效的措施,對影響校園環(huán)境者管理不力。大多數(shù)正式職工服務(wù)意識還不適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的要求,存在著和學(xué)校其他崗位職工相互攀比待遇,在很大程度上影響和制約著物業(yè)管理水平和質(zhì)量的提高。

3高校后勤物業(yè)管理的幾點(diǎn)策略

3.1創(chuàng)新管理體制加強(qiáng)規(guī)范服務(wù)

高校物業(yè)管理的體制應(yīng)盡快同國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》接軌,按照《高該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：校物業(yè)管理辦法》,轉(zhuǎn)換機(jī)制,理順關(guān)系,切實(shí)建立高校物業(yè)管理新體制。高校物業(yè)管理企業(yè)未來的發(fā)展目標(biāo)是要從根本上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,建立自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,并將原有服務(wù)區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)收資源劃入物業(yè)管理公司,增強(qiáng)其自我發(fā)展能力。企業(yè)在管理上要減少管理層次,提高管理效率;在運(yùn)營上,要多渠道籌集資金,不斷拓寬經(jīng)費(fèi)來源,從而為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力,使物業(yè)管理工作進(jìn)入良性循環(huán)。使高校后勤物業(yè)管理正逐漸走向?qū)�業(yè)化、規(guī)范化、市場化經(jīng)營的軌道,有力地支持了高教事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營服務(wù)實(shí)體,必須進(jìn)行機(jī)制轉(zhuǎn)換,選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)班子;盡量減少管理層次和人員,提高辦事效率,轉(zhuǎn)變工作作風(fēng);同時要努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營機(jī)制的創(chuàng)新,堅持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求,建立有效的運(yùn)行機(jī)制,最大限度地優(yōu)化各種資源配置,降低經(jīng)營成本,建立健全“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。形成具有高校特色的后勤物業(yè)管理模式。當(dāng)然,不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運(yùn)作模式,要經(jīng)過階段性發(fā)展和過渡,才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專業(yè)化的現(xiàn)代化后勤物業(yè)管理公司模式。

3.2加強(qiáng)人才培養(yǎng)強(qiáng)化服務(wù)意識

提高高校后勤物業(yè)管理人員素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。高校后勤物業(yè)管理人員大多數(shù)是從原后勤部門分離出來的,素質(zhì)不高,難以保證高效率、高質(zhì)量地承擔(dān)起管理和服務(wù)職能。高校一方面要重視后勤物業(yè)管理人才選拔和培養(yǎng),選撥綜合素質(zhì)較高的人才,充實(shí)管理隊(duì)伍;另一方面要對現(xiàn)有員工進(jìn)行培養(yǎng),通過培訓(xùn)、進(jìn)修等方式來增強(qiáng)人員的思想、文化、身心、業(yè)務(wù)水平等方面的素質(zhì)。通過加強(qiáng)物業(yè)隊(duì)伍的素質(zhì)建設(shè),把每個員工培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人員,強(qiáng)化服務(wù)意識。員工的技術(shù)培訓(xùn)可依據(jù)崗位職責(zé)分別進(jìn)行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風(fēng)等方面的培訓(xùn)。培訓(xùn)中要制定計劃,制定培訓(xùn)大綱,組織編寫教材,進(jìn)行專業(yè)講授,示范訓(xùn)練,進(jìn)行實(shí)踐考試。建立一支既懂技術(shù)又善管理的高效、優(yōu)質(zhì)、精干的高校后勤物業(yè)管理隊(duì)伍。3.3堅持以人為本提高服務(wù)質(zhì)量

高校后勤物業(yè)管理服務(wù)對象是高校的師生員工。因此在整個服務(wù)運(yùn)作過程中要堅持以人為本,樹立高效物業(yè)品牌形象。應(yīng)做好以服務(wù)促進(jìn)管理,從服務(wù)求效益,為廣大師生員工提供學(xué)習(xí)、生活、娛樂、休閑等全方位服務(wù),以此來促進(jìn)高校后勤物業(yè)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展。堅持“三服務(wù),兩育人”的根本宗旨,為師生員工不斷的提供優(yōu)質(zhì)、高效、全方位的服務(wù)。營造文明向上、環(huán)境優(yōu)美、舒適、服務(wù)周到、經(jīng)營有序的良好環(huán)境,讓學(xué)生滿意,讓教師滿意。在提高后勤服務(wù)質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高硬件檔次等方面取得不斷的進(jìn)步。3.4適度引入專業(yè)物業(yè)公司增強(qiáng)市場競爭意識

高校后勤物業(yè)管理企業(yè)要適度引入專業(yè)物業(yè)公司,增強(qiáng)市場競爭意識。高校后勤物業(yè)管理正在從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)意識向市場經(jīng)濟(jì)意識轉(zhuǎn)變�？梢赃m度引入社會專業(yè)物業(yè)公司參與校內(nèi)的物業(yè)管理,這種模式可以轉(zhuǎn)變學(xué)校對物業(yè)管理的觀念,還可以使校內(nèi)的物業(yè)管理公司,學(xué)習(xí)到先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)手段,增強(qiáng)競爭意識和危機(jī)感。高校管理部門要循序漸進(jìn)地扶植物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展壯大,使其逐步適應(yīng)市場的要求。同時,高校的教職工也要改變觀念,逐步樹立有償服務(wù)理念;物業(yè)管理人員要擺脫鐵飯碗意識,樹立服務(wù)意識和市場意識;進(jìn)而推動高校后勤物業(yè)管理順利發(fā)展。該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：參考文獻(xiàn)

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淺析高校物業(yè)管理中的問題與對策

摘要：隨著高校后勤社會化的不斷深化，高校物業(yè)管理已經(jīng)成為后勤保障工作的重要內(nèi)容。由于高校物業(yè)的發(fā)展時間較短，在發(fā)展過程中還存在許多問題。本文通過對高校物業(yè)管理的介紹和模式和現(xiàn)狀的分析，指出高校物業(yè)管理過程中存在的問題，并進(jìn)一步提出了解決問題的建議。關(guān)鍵詞：高校物業(yè)；模式；問題；對策

一、引言

物業(yè)管理踏入中國20多年，是社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，在我國已經(jīng)成為朝陽行業(yè)。隨著高校后勤社會化改革的不斷深化，高校物業(yè)管理也得到了前所未有的發(fā)展。高校物業(yè)不僅要通過為師生提供服務(wù)，創(chuàng)造一個優(yōu)美和諧的校園環(huán)境，還要為社會提供服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的人居環(huán)境。高校物業(yè)管理興起雖然時間不長，但發(fā)展十分迅速，特別是高校后勤社會化改革以來，大多數(shù)高校都非常重視物業(yè)管理工作，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和一些基礎(chǔ)較好的高校，物業(yè)管理工作取得了很大的成效，一些高校的物業(yè)管理服務(wù)不僅初具規(guī)模，而且具備了一定的專業(yè)化水平和市場競爭力，為全國高校物業(yè)管理工作起到了示范和表率作用。

物業(yè)管理已經(jīng)逐步成為高校后勤服務(wù)保障工作的重要內(nèi)容。雖然，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和一些基礎(chǔ)較好的高校，物業(yè)管理工作取得了很大的成效，但大多數(shù)高校還是以行政管理為主，沒有實(shí)行真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理，基礎(chǔ)建設(shè)普遍較弱。當(dāng)前高校物業(yè)管理最迫切需要解決的是優(yōu)化物業(yè)管理模式，加強(qiáng)法律法規(guī)的制定，加強(qiáng)管理隊(duì)伍建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展活力。

二、高校物業(yè)的概念及特點(diǎn)

（一）高校物業(yè)及高校物業(yè)管理企業(yè)

1.高校物業(yè)

高校物業(yè)是指高校的各類教工住宅、學(xué)生公寓、辦公樓、教學(xué)樓、圖書館、體育設(shè)施以及各類科研型建筑及其相關(guān)的設(shè)備設(shè)施、道路和各類場地。對高校物業(yè)及相關(guān)資產(chǎn)的有效維護(hù)和管理對于提高教學(xué)服務(wù)質(zhì)量、穩(wěn)定教學(xué)秩序具有基礎(chǔ)性和保障性的作用。為了進(jìn)一步保障高校物業(yè)資產(chǎn)更好地為教學(xué)及生活服務(wù)，促進(jìn)高校物業(yè)的集約利用效率，各高等院校及有關(guān)專家學(xué)者都對高校物業(yè)的管理進(jìn)行了有益的探索和嘗試，取得了一定的效果。其中，引進(jìn)專業(yè)化、集約型、企業(yè)化的物業(yè)管理模式得到了普遍的認(rèn)可。所謂在高等院校引進(jìn)物業(yè)管理就是指對學(xué)校已經(jīng)建成并投入使用的各類建筑及其配套設(shè)備、公用設(shè)施的維護(hù)，以及對綠化、衛(wèi)生、交通、校園秩序和環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)、維持和各類修繕工作，并向物業(yè)所有人(學(xué)校)和使用人(教職員工和各類學(xué)員)提供綜合性的服務(wù)。

2.高校物業(yè)管理企業(yè)

高校物業(yè)管理企業(yè)是提供高校后勤服務(wù)的一個重要組成部分，它以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益為目的，集服務(wù)、管理、經(jīng)營于一體，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)中。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，這種服務(wù)、管理也是一種特殊的商品，是一種有償勞動，就需要依照社會市場標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，建立起與社會市場相接軌的社會化收費(fèi)機(jī)制。

（二）高校物業(yè)與專業(yè)化物業(yè)的區(qū)別

1.機(jī)構(gòu)設(shè)置不同

高校物業(yè)：一般是后勤集團(tuán)下屬分公司，但受學(xué)校管理部門的指揮，只提供常規(guī)性的公共服務(wù)。由于高校是法人單位，不同于社會小區(qū)的業(yè)主，高校掌握更多的權(quán)利，物業(yè)公司要更多的受到限制。

專業(yè)化物業(yè)：跟房地產(chǎn)公司掛鉤，服務(wù)范圍更寬，服務(wù)對象更廣。物業(yè)公司與業(yè)主之間更具有平等性，相互制約。2.企業(yè)行為性質(zhì)不同

高校物業(yè)：除少數(shù)高校是通過競標(biāo)獲得物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)外，大部分是以契約方式委托后勤總公司管理，更為重要的是管理體制正由行政福利性管理轉(zhuǎn)向市場化、專業(yè)化、社會化的現(xiàn)代物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)：都是由物業(yè)公司通過競標(biāo)獲得物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)。是企業(yè)行為、商業(yè)活動。3.資金來源不同

高校物業(yè)：經(jīng)費(fèi)基本上是學(xué)校按照社會物業(yè)管理計費(fèi)方式或事業(yè)單位經(jīng)費(fèi)劃撥方式劃撥的。

專業(yè)化物業(yè)：是按照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合行業(yè)和物價因素直接向業(yè)主收取的。

（三）高校物業(yè)的特點(diǎn)

高校物業(yè)作為學(xué)校后勤社會化的產(chǎn)物與專業(yè)化物業(yè)管理相比．除了物業(yè)管理的共性，因?yàn)楦咝＊?dú)有的特殊的環(huán)境，還具有其特性。1.具有政治任務(wù)

一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場經(jīng)濟(jì)的效益原則，如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩(wěn)定，其服務(wù)費(fèi)用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規(guī)律運(yùn)行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問題，是一個綜合的社會穩(wěn)定治理問題。2.具有育人功能

高校的活動主體是在校學(xué)生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀、價值觀形成發(fā)展的重要時期。物業(yè)公司提供給高校教學(xué)區(qū)和學(xué)生生活區(qū)的服務(wù)是作為保證學(xué)校正常教學(xué)秩序和營造良好育人環(huán)境的基礎(chǔ)性物業(yè)管理工作，這項(xiàng)工作要求高校物業(yè)管理的模式不能照搬社會上物業(yè)管理的模式。高校所有的工作都圍繞學(xué)生開展，學(xué)校的人和事物對學(xué)生有著潛移默化的影響，作為高校工作的一部分，高校物業(yè)管理同樣肩負(fù)著“管理育人、服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)。3.功能的多樣化

高校物業(yè)是保證高校正常的教學(xué)和科研活動及廣大師生生活活動順利進(jìn)行的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。一般的物業(yè)管理的業(yè)主具有一定的共性，但是高校物業(yè)管理即包括學(xué)生的學(xué)習(xí)、生活和業(yè)余活動等，還有教師的教學(xué)、科研、娛樂活動，甚至包括一些商業(yè)活動。所以物業(yè)管理服務(wù)要充分考慮到功能的多樣化。4.與教學(xué)規(guī)律相結(jié)合

物業(yè)管理服務(wù)充分利用好教學(xué)活動的時間規(guī)律，才能提供與之相適應(yīng)、相配套、具有針對性、可操作性的個性化物業(yè)管理服務(wù)。如：寒暑假是設(shè)施設(shè)備集中維修、調(diào)試、養(yǎng)護(hù)的最佳時期，課后、雙休日是設(shè)施設(shè)備小型維修、急修、日常巡檢和各類植物日常養(yǎng)護(hù)的時間。崗位設(shè)置、服務(wù)工作調(diào)整、假期工作安排等都應(yīng)考慮時間因素。5.服務(wù)對象的流動性

一般的物業(yè)管理對象都具有固定性。尤其是住宅小區(qū)，其服務(wù)對象就是本小區(qū)的業(yè)主。但是高校物業(yè)管理的對象具有流動性。每年都有學(xué)生畢業(yè)，有新生入學(xué)，每一屆的學(xué)生，其生活方式都可能存在一定的差異。物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)如果一成不變，可能難以適應(yīng)學(xué)生的需求變化。

（四）高校物業(yè)管理的主要內(nèi)容

1.環(huán)境衛(wèi)生的管理

保潔服務(wù)是物業(yè)管理的最基本服務(wù)。校園環(huán)境衛(wèi)生不僅是學(xué)生對學(xué)習(xí)和生活環(huán)境的基本要求，也是學(xué)校形象和面貌的綜合體現(xiàn)。因此，學(xué)校對環(huán)境衛(wèi)生的要求要遠(yuǎn)高于其他物業(yè)服務(wù)對象對環(huán)境的要求。為高校服務(wù)的物業(yè)公司要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務(wù)教學(xué)的目標(biāo)，要引入相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格參照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化、程序化實(shí)施。2.房屋建筑的管理

高校房屋建筑多以教學(xué)樓、科研樓、辦公樓、學(xué)生公寓等為主。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對這些建筑要經(jīng)常養(yǎng)護(hù)、維修和管理，使其保持完好、整潔和美觀。特別是學(xué)生公寓樓，入住的人較多，損壞相對比較快而嚴(yán)重，因此每學(xué)期可利用寒暑假期對其全面檢修或保養(yǎng)，檢修內(nèi)容可涉及水、電、暖是否通暢，門窗是否損壞，墻面是否剝落，或太臟需要粉刷等。3.設(shè)施設(shè)備的管理

物業(yè)管理人員要經(jīng)常對供電、供水、排水、消防、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)備設(shè)施正常使用，道路、便道、活動場地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保障學(xué)校正常的教學(xué)、生活秩序。4.綠化的管理

物業(yè)公司應(yīng)該為學(xué)生和教師營造優(yōu)美、整潔、舒適的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境。綠化人員應(yīng)該對校園花草樹木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理。5.消防和治安管理

校園內(nèi)人員流動性較大給高校物業(yè)的安全管理帶來難度，加之學(xué)生防范意識不足等原因，導(dǎo)致校園內(nèi)極易發(fā)生各種安全事故。這就要求物業(yè)管理確立安全第一、規(guī)范操作、責(zé)權(quán)統(tǒng)一的理念，將安全及消防工作作為物業(yè)服務(wù)工作中的重中之重。保衛(wèi)人員對校園進(jìn)行24小時保安執(zhí)勤，設(shè)立固定崗位和流動崗位。確保師生、員工的人身財產(chǎn)安全。6.個性化服務(wù)管理

物業(yè)管理應(yīng)針對老師、學(xué)生提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，最大限度的為廣大師生提供方便。如：寒暑假期之際代辦車船票，開設(shè)超市，提供價廉物美的商品，辦設(shè)儲蓄所，建立洗衣店等。

三、高校物業(yè)的主要管理模式發(fā)展現(xiàn)狀

（一）高校物業(yè)管理的主要模式

伴隨高校后勤社會化改革的不斷深入，我國高校物業(yè)管理模式也進(jìn)行了深刻的變革。但是由于各高校情況不同，因此改革探索呈現(xiàn)出不同的模式。具體而言，根據(jù)高校物業(yè)管理的專業(yè)化水平不同，表現(xiàn)出不同的過渡程度，有五種基本管理模式：校內(nèi)乙方模式、獨(dú)立乙方模式、混合乙方模式、社會服務(wù)模式和校際聯(lián)合模式。

1.校內(nèi)乙方模式

乙方是高校物業(yè)管理實(shí)體，甲方是高�？倓�(wù)處。從實(shí)際運(yùn)行情況來看，這種模式有利于高校在改革初始階段的實(shí)踐，便于新舊體制轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡；完善了甲乙方經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系，基本實(shí)現(xiàn)了模擬市場化的運(yùn)行機(jī)制。但是，校內(nèi)甲乙方的關(guān)系基本上仍然以行政為紐帶，后勤資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不順；另外，校內(nèi)乙方?jīng)]有完整的經(jīng)營自主權(quán)，不利于真正的市場運(yùn)作；其次，管理層次和人員增加，組織成本加大，乙方需要對學(xué)校多個管理部門(如后勤處、計財處、資產(chǎn)處等)負(fù)責(zé)；最后，甲乙方責(zé)權(quán)難以界定清晰，無法形成市場核算關(guān)系。2.獨(dú)立乙方模式

獨(dú)立乙方模式是學(xué)校后勤與行政分離，以后勤占用學(xué)校固定資產(chǎn)和后勤積累的資金注冊，成立后勤產(chǎn)業(yè)公司，學(xué)校職能部門后勤管理處代表學(xué)校對后勤進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)、質(zhì)量監(jiān)控、經(jīng)濟(jì)核算、組織協(xié)調(diào)。這種模式在理順資產(chǎn)關(guān)系的前提下，實(shí)現(xiàn)事企分開、兩權(quán)分離。此外，成熟先進(jìn)的管理理念，可以節(jié)約辦學(xué)成本，消除制約教學(xué)的“瓶頸”。但是，物業(yè)管理實(shí)體講求經(jīng)濟(jì)效益，不注重社會效益；高校物業(yè)管理實(shí)體人員來源復(fù)雜，服務(wù)質(zhì)量參差不齊，有可能做出一些損害高校物業(yè)管理實(shí)體形象和學(xué)校利益的行為。3.混合乙方模式

混合乙方模式是將高校物業(yè)管理實(shí)體分成兩個部分，一部分仍然是原來的高校物業(yè)管理實(shí)體，條件成熟的另一部分則采取充分競爭的方法，從社會上引入較好的物業(yè)公司進(jìn)行管理，通過競爭比較，提高管理水平。但是，高校物業(yè)管理實(shí)體仍屬于高校行政管理的一部分，并沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)的剝離。此外，對同一學(xué)校物業(yè)實(shí)施分屬不同的實(shí)體無法形成對乙方真正的管理和監(jiān)督。4.社會服務(wù)模式

社會服務(wù)模式是高校后勤部門遵循“小機(jī)關(guān)，多實(shí)體，大服務(wù)”的格局，吸引社會力量參與后勤模式，并以市場競爭機(jī)制來保障服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)后勤服務(wù)水平和質(zhì)量不斷提高。但由于增加了服務(wù)項(xiàng)目，一個職能部門要管多家后勤服務(wù)實(shí)體，因此容易產(chǎn)生人少、事多、顧此失彼的局面；二是社會力量和高校物業(yè)的合作必然是在利潤的驅(qū)使下進(jìn)行的，但是高校物業(yè)管理和社會一般物業(yè)管理不同，高校物業(yè)管理具有教育屬性，目標(biāo)的不一致必然導(dǎo)致合作難以順利進(jìn)行。5.校際聯(lián)合模式

校際聯(lián)合模式是指一個區(qū)域內(nèi)的高校通過合作與聯(lián)合，重新優(yōu)化資源配置，借助優(yōu)質(zhì)資源實(shí)現(xiàn)聯(lián)合體的跨越式發(fā)展，促進(jìn)專業(yè)化、集約化、科技化、系統(tǒng)化水平的提高，降低成本，克服一校一戶辦后勤常存在的運(yùn)行效率低、成本高、服務(wù)質(zhì)量與現(xiàn)代化水平存在著較大差距的劣勢。如果在不充分的市場機(jī)制下實(shí)現(xiàn)，則會出現(xiàn)聯(lián)合的過程中產(chǎn)權(quán)很難界定，影響到最后的利益分配等問題。對于一些高校相對集中的城市，過分的強(qiáng)調(diào)聯(lián)合有可能因?yàn)橐?guī)模過大出現(xiàn)信息傳遞復(fù)雜，管理難度大，甚至尋租現(xiàn)象，破壞高校教書育人的環(huán)境。

(二)高校物業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

目前，高校的物業(yè)管理比較落后，向社會先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)學(xué)習(xí)是高校物業(yè)管理獲得間接經(jīng)驗(yàn)和管理模式的主要渠道。高校的物業(yè)管理多數(shù)仍處在以事業(yè)單位管理為主的行政體制下，房產(chǎn)管理的改革也多放在管理權(quán)利的調(diào)整上，經(jīng)營管理功能尚不能體現(xiàn)。事實(shí)上，高校后勤社會化改革的主要內(nèi)容之一就是要建立物業(yè)化的管理體系，換言之，物業(yè)管理改革是高校后勤改革成功的關(guān)鍵。

雖然物業(yè)管理在我國的發(fā)展時間比較短暫，高校的物業(yè)一直沒有同一的規(guī)范，但是各個地區(qū)對于高校的物業(yè)管理的體系一直在進(jìn)行探索。201*年12月17日，山東省在全國率先出臺了《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》系列地方標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)容包括住宅、高校、中小學(xué)、醫(yī)院、寫字樓、商業(yè)及工業(yè)園區(qū)在內(nèi)的7項(xiàng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)�！段飿I(yè)服務(wù)規(guī)范》將于201*年1月1日起正式實(shí)施，青島也將參考執(zhí)行。與201*年發(fā)布的住宅物業(yè)規(guī)范相比，新的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不僅涵蓋《住宅物業(yè)》服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，還包括《高校物業(yè)》、《中小學(xué)物業(yè)》、《醫(yī)院物業(yè)》、《寫字樓物業(yè)》、《商業(yè)物業(yè)》及《工業(yè)園區(qū)物業(yè)》等非住宅類物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在這7項(xiàng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中，均對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的車輛管理、保潔、消防安全等服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量做了明確規(guī)定。

四、高校物業(yè)管理中存在的問題

（一）管理模式落后

目前，高校物業(yè)管理模式比較落后。由于在管理層次上沒有突破，物業(yè)管理人才缺乏，教職工的思想觀跟不上物業(yè)管理發(fā)展的趨勢，很多高校還束縛在原有的管理模式下。受到行政的約束，物業(yè)管理內(nèi)部和物業(yè)管理內(nèi)容劃分的非常零碎，分工過于細(xì)過散，不利于提高工作效率，不利于管理。

（二）法律法規(guī)不完善，缺乏有效的激勵制度

目前政府還沒有頒布統(tǒng)一的政策法規(guī)來指導(dǎo)高校物業(yè)管理實(shí)體，各高校各行其是，管理不規(guī)范，與業(yè)主間經(jīng)常出現(xiàn)摩擦。高校物業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，考核、監(jiān)督不到位。物業(yè)管理制度按職能分為職能、崗位、綜合和程序管理制度。按性質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)轄區(qū)的管理制度。物業(yè)管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等，常見的主要有管理機(jī)構(gòu)職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制，操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。這些制度是保證物業(yè)管理規(guī)范化、程序化、科學(xué)化、法制化的重要前提和基礎(chǔ)。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的車輛管理、保潔、消防安全等服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也沒有明確的規(guī)定。

(三)專業(yè)化水平不高

物業(yè)管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強(qiáng)的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識,還要具備計算機(jī)應(yīng)用、經(jīng)營學(xué)、心理學(xué)等多方面素質(zhì)。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏，專業(yè)技術(shù)水平亟待提高。（四）剝離尚不規(guī)范

高校物業(yè)管理實(shí)體仍直接隸屬學(xué)校，承擔(dān)為師生服務(wù)的職能，與學(xué)校的后勤管理處有甲乙方的契約關(guān)系，但在工作中又存在著不完全按甲、乙方這種單純的經(jīng)濟(jì)關(guān)系來對待，其做法是把‘多企業(yè)”分成三部分，即有償型、部分有償型、無償型服務(wù)。由于這種模式仍是學(xué)校自己辦，高校物業(yè)管理實(shí)體難以逾越學(xué)校直接參與市場競爭，難以有效引入競爭機(jī)制和提高運(yùn)行效率。

（五）資金不足

一方面，由于高校的物業(yè)使用率高，維護(hù)難度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，隨著高校物業(yè)管理檔次的提高，對物業(yè)使用與管理服務(wù)的要求也越來越高。高技術(shù)的裝備，包括自動消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等需逐步配備完善，專業(yè)化工具設(shè)備必不可少。目前各高校的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)主要是來源于學(xué)校行政撥款和少量的物業(yè)收費(fèi)，投入不足的問題日顯突出。

（六）物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍相對狹窄

學(xué)區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保潔標(biāo)準(zhǔn)要求和管理的規(guī)范化程度還較低，為學(xué)生、教師服務(wù)還不夠全面周到。住宅區(qū)的物業(yè)管理、小區(qū)治理許多工作還沒有到位。物業(yè)管理的人文品位、文化氛圍需進(jìn)一步提升高校物業(yè)管理作為新興行業(yè)，除了有物業(yè)管理的共性，還有其特殊性，它作為高校工作的一部分，同樣肩負(fù)著“管理育人，服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)。目前的高校物業(yè)管理在這方面還是有一定差距的。

五、高校物業(yè)管理發(fā)展的對策

（一）轉(zhuǎn)換物業(yè)管理體制，探索物業(yè)管理新模式

高校物業(yè)管理的新體制建立是從原有舊體制模式上轉(zhuǎn)化而來，不同于社會上的物業(yè)管理企業(yè)，從一開始就按企業(yè)化和市場化機(jī)制運(yùn)行。因此高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營服務(wù)實(shí)體，必須進(jìn)行機(jī)制轉(zhuǎn)換，選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)班子；盡量減少管理層次和人員，提高辦事效率，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)；同時要努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營機(jī)制的創(chuàng)新，堅持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求，建立有效的運(yùn)行機(jī)制，最大限度地優(yōu)化各種資源配置，降低經(jīng)營成本，建立健全“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。

探索高校物業(yè)管理新模式，要深入理解市場經(jīng)濟(jì)的理念，選擇符合物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展必然趨勢的運(yùn)營模式。當(dāng)然，不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運(yùn)作模式，要經(jīng)過階段性發(fā)展和過渡，才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專業(yè)化的現(xiàn)代化物業(yè)管理公司模式。

（二）完善法律法規(guī)，形成高校物業(yè)管理體系

國家政府應(yīng)該加快制定高校物業(yè)管理的政策法規(guī)，來指導(dǎo)高校物業(yè)管理實(shí)體。各地區(qū)政府也應(yīng)該根據(jù)本地區(qū)高校物業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)制定地方性物業(yè)管理規(guī)范，形成統(tǒng)一的管理體系，促進(jìn)地區(qū)高校物業(yè)管理的發(fā)展。201*年12月17日，山東省在全國率先出臺了《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》系列地方標(biāo)準(zhǔn)，將于201*年1月1日起正式實(shí)施，青島也將參考執(zhí)行。其中，對高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的車輛管理、保潔、消防安全等服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量做了明確規(guī)定。

（三）引入競爭機(jī)制，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理隊(duì)伍

高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容廣泛，專業(yè)性較強(qiáng)。對不斷發(fā)展的教學(xué)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，無疑更要求管理人員具有更高的自身素質(zhì)和專業(yè)水平。1.要重視人才選拔和培養(yǎng)

一方面優(yōu)先選撥綜合素質(zhì)較高的人才，充實(shí)高校物業(yè)管理隊(duì)伍，為管理提供有益的經(jīng)驗(yàn)；另一方面，注意現(xiàn)有員工的素質(zhì)培養(yǎng)，通過培訓(xùn)、進(jìn)修等方式來增強(qiáng)人員的思想、文化、身心、業(yè)務(wù)水平等方面的素質(zhì)。2.企業(yè)要加強(qiáng)員工管理

對員工實(shí)施科學(xué)管理，嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求用人，建立相互競爭、賞罰分明的人才競爭激勵機(jī)制，充分調(diào)動員工的積極性，鼓勵員工創(chuàng)新技能及管理方法。物業(yè)管理公司不光要注重引才，注重用才，更要注重育才，使員工各盡其能。

（四）以人為本，樹立高校物業(yè)品牌形象

高校物業(yè)管理主要是為高等教育服務(wù)，服務(wù)對象是高校的師生員工。因此在整個服務(wù)運(yùn)作過程中要堅持以人為本，樹立高效物業(yè)品牌形象。

首先應(yīng)做好服務(wù)這篇文章，以服務(wù)促進(jìn)管理，從服務(wù)求效益，為廣大師生員工提供生活、娛樂、休閑等全方位服務(wù)，以此來促進(jìn)高校物業(yè)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展。還應(yīng)結(jié)合新時期學(xué)生出現(xiàn)的新特點(diǎn)和社會發(fā)展的要求，增加工作內(nèi)容和服務(wù)范圍，不僅做好安全、保潔、維修工作，還必須加強(qiáng)與學(xué)生的溝通和交流，向他們提供優(yōu)質(zhì)、廉價、高效、多方位、高品質(zhì)的服務(wù)。

（五）提供以“育人為主”的多方位的服務(wù)

高校后勤物業(yè)也有不同于社會其它類型物業(yè)的地方，具有教育性、功能統(tǒng)一性的特點(diǎn)。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進(jìn)和實(shí)施高校物業(yè)管理的過程中遵循教育性的特點(diǎn)，不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學(xué)校教書育人的功能實(shí)現(xiàn)良好、和諧的統(tǒng)一。在構(gòu)建和完善高校后勤物業(yè)管理先進(jìn)模式的過程中，必須要重視培育為主，同時為學(xué)生和教師提供多方位的服務(wù)的企業(yè)宗旨，這也是高校后勤物業(yè)管理企業(yè)的立足之本和發(fā)展之源。基于這些思考，現(xiàn)在很多高校后勤物業(yè)管理企業(yè)開始提供除一般維修、保潔等服務(wù)以外的娛樂、休閑、文化等服務(wù)內(nèi)容。

六、結(jié)束語

隨著高校的快速發(fā)展，高校后勤社會化的不斷深入，高校物業(yè)管理作為高校后勤的新興行業(yè)，由于其特殊性，越來越受到社會的高度重視。高校物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)隨著社會的發(fā)展進(jìn)步而不斷發(fā)展，針對各自特點(diǎn)，牢記宗旨、把握重心、確立方向、贏得市場、取得效益．并在保障高校教學(xué)秩序、提高教學(xué)質(zhì)量中發(fā)揮應(yīng)有的后勤保障作用。參考文獻(xiàn)

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