娛樂休閑項目設(shè)置的調(diào)研報告

關(guān)于不同娛樂酒店休閑娛樂項目的設(shè)置的調(diào)研報告

一、調(diào)研時間：

201*年10月20、21日二、調(diào)研地點：

圖書館三、調(diào)研人員：

***四、調(diào)研方式：

資料法五、調(diào)研對象：

各種類型的酒店六、調(diào)研目的：

通過這幾天的查資料和調(diào)研，對各種類型的酒店的觀察，并對搜查的資料進行分析，增加關(guān)于不同酒店康樂項目的知識，進一步了解并認(rèn)識到應(yīng)該注意的問題，為今后到酒店康樂部實習(xí)或工作打下良好的基礎(chǔ)。七、調(diào)研內(nèi)容：

考察各種類型酒店的康樂項目的設(shè)置。

通過這幾天的調(diào)研，我發(fā)現(xiàn)各種酒店的康樂項目都如出一轍，風(fēng)格也差不多。隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對賴以生存的環(huán)境開始重新考慮，并由此提出了更高層次的要求。特別是生活水平和文化素質(zhì)的提高，原先簡單的康樂項目如跑步機已經(jīng)不能滿足人們的需求了，現(xiàn)在酒店要做的不僅是從項目的舒適度，實用性，總體預(yù)算上為人們考慮，而且更要在康樂項目的使用上下功夫，只有這樣才能作出更符合人們要求的康樂項目。

現(xiàn)在是多元性的時代，每個人的需求也不一樣了，有的喜歡觀賞累的康樂項目，有的喜歡運動性的項目，等等。酒店根據(jù)其主要接待的客人設(shè)置相應(yīng)的康樂項目。

酒店康樂項目設(shè)置要考慮的要素：

康樂項目設(shè)置的基本原則包括社會效益原則、經(jīng)濟效益原則、滿足消費者正當(dāng)需求原則，因地、因店、因時制宜原則。康樂項目的設(shè)置需要依據(jù)酒店要面對

的市場的需求和客人的消費水平，還有酒店的經(jīng)營方向和類型，以及酒店的星級檔次與接待能力，酒店的資金，社會環(huán)境和酒店的發(fā)展趨勢都需要考慮。

社會效益原則即在當(dāng)今健身的作用日益被人們所重視的社會發(fā)展趨勢中，飯店康樂設(shè)施不但要注重經(jīng)濟效益，而且還應(yīng)該注重社會效益，積極響應(yīng)政府有關(guān)部門提出的加強全民健康運動、提高健康娛樂的號召，堅持走陽光經(jīng)營之路。所以不管是那種類型的酒店都會做到這一原則。

不同類型的酒店為了實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，都不斷推出新穎和具有市場吸引力的娛樂項目。如商務(wù)酒店的客房新增互式多媒體游戲、卡拉OK點播、網(wǎng)上博弈、視屏點播、收費電視、音樂與劇場轉(zhuǎn)播、頻道租用等康樂項目，提高了客房出租率，延長了旅客的停留時間，增加了酒店的收益，對康樂項目來說，這是一種間接經(jīng)濟效益。

隨著社會的不斷進步，人們對康樂的需求越來越多，特別是那些經(jīng)常住飯店的顧客，非常重視康樂活動，在很多旅游者的旅游日程中，不論寒冬酷暑，總是把在飯店進行康樂活動列入其日程；在現(xiàn)代商務(wù)活動越來越頻繁的商務(wù)人士中，身體亞健康狀態(tài)非常普遍，因此，在商務(wù)活動之余，健康活動就成了部分人士的首選，甚至一些商務(wù)人士是一邊進行康體活動，一邊約商務(wù)朋友談生意。

對于商務(wù)型飯店而言由于客源大多為商務(wù)客人，其地理位置多在市中心、交通比較便捷位置，這也就決定了這種飯店沒有太大的空間，因而商務(wù)型飯店的康樂項目只能選擇占地面積比較小的種類，如健身房、桑拿浴、按摩室、臺球室、棋牌室、保齡球館、游泳池、乒乓球室以及為了滿足日益增長的高爾夫愛好者的需求可以建造室內(nèi)的模擬高爾夫球場；而對于度假飯店和主題飯店來說，客源多為旅游度假的客人，因此其地理位置通常選擇在市郊比較偏僻、安靜的地方，以便客人更高的休息質(zhì)量。由于飯店建在地域?qū)拸V的偏靜地區(qū)，通常都會有充裕的空間供其利用。因而其康樂項目的選擇與設(shè)置通常有高爾夫練習(xí)場、射擊場或射箭場、溜冰場。不同地理位置的度假酒店的康樂項目也有差異，如三亞半山半島度假酒店，它配備有珊瑚礁潛水之旅，沙灘排球而且臨近三家國際高爾夫球場。有的度假酒店因為位置比較偏僻，所以還可能具有美食中心，里面可能是當(dāng)代特色餐廳，也可能是西餐，也可能是好多地方的美食。會議酒店跟商務(wù)型酒店的康樂項目大致沒有什么太大的差別，可根據(jù)需要設(shè)壁球室、沙殼球。而在寒冷地區(qū)

的酒店一般不宜建室外游泳池，室內(nèi)游泳池一年中只能在6-8月這三個月開放，利用率較低。八、調(diào)研體會：

通過調(diào)研我發(fā)現(xiàn)康樂活動在社會活動中的重要性日益突出，已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ�活和交際不可或缺的內(nèi)容。近幾年來，隨著人們對物質(zhì)和精神文化需求的不斷提高，觀念的更新，審美情趣的變化。人們對康樂的需要越來越多。在緊張的工作、學(xué)習(xí)之余定期從事康樂活動，這已經(jīng)成為許多人的一種生活習(xí)慣。不同類型酒店康樂都是其不可或缺的重要組成部分。不同酒店康樂的設(shè)置都需要遵守康樂項目設(shè)置的基本原則。為了吸引更多的客源，更好的挖掘非住店客人的娛樂消費意識，酒店就需要在康樂項目上有所創(chuàng)新。

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閱讀目錄一、總論1.項目實施背景2.項目概況3.開發(fā)商概況

4.編制依據(jù)與研究范圍二、項目建設(shè)必要性分析

1.有利于豐富居民的文化娛樂生活2.有利于帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展3.有利于企業(yè)發(fā)展壯大三、項目市場分析

1.（城市名）市城市概況與國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及走勢分析2.（城市名）量販?zhǔn)終TV行業(yè)分析3.市場競爭者分析

4.項目選址、市場定位及項目優(yōu)勢分析5.營銷策略分析

四、建設(shè)條件分析和工程進度安排1.建設(shè)條件分析2.工程進度安排

五、項目KTV功能分析與人事架構(gòu)1.項目總體功能2.項目功能分配3.人事架構(gòu)

六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生1.消防2.環(huán)境保護3.勞動衛(wèi)生

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七、投資估算與資金籌措1.投資估算2.資金籌措

八、財務(wù)效益與費用估算1.計算期估算2.營業(yè)收入估算3.總成本費用估算4.營業(yè)稅金及附加估算5.利潤及利潤分配估算九、財務(wù)分析1.靜態(tài)盈利能力分析2.動態(tài)盈利能力分析3.債務(wù)償債能力分析十、不確定性分析1.盈虧平衡分析2.敏感性分析十一、風(fēng)險分析1．政策風(fēng)險2．市場風(fēng)險3．籌資風(fēng)險十二、結(jié)論與建議1.結(jié)論2.建議

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一、總論1.項目實施背景

進入21世紀(jì)以來，中國的娛樂行業(yè)蓬勃發(fā)展，而KTV行業(yè)則是這個市場中不容忽視的中堅力量。國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟”不僅在形成，而且有望成為下一個經(jīng)濟熱點。巨大的市場潛力和極高的投資回報率已使KTV行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。每年中國的各個大中小型城市都會有一批新的KTV店開張，但是行業(yè)內(nèi)巨大的競爭壓力也會使得一部份投資者退出這一市場。

在美麗的海濱城市（城市名），由于氣候環(huán)境的關(guān)系，人們?nèi)粘５膴蕵坊顒臃浅ＸS富。而相對于一些酒吧、迪吧而言，量販?zhǔn)終TV的消費群體非常龐大，幾乎是老少皆宜。經(jīng)過多年的發(fā)展，KTV的娛樂方式已經(jīng)受到了市民的普遍認(rèn)可。因此，在（城市名）市，KTV行業(yè)成為了整個市場上一道獨特的風(fēng)景線，極大地豐富了人們?nèi)粘Ｉ�活。初步統(tǒng)計，現(xiàn)在（城市名）市內(nèi)的量販?zhǔn)終TV已有11間，根據(jù)（城市名）現(xiàn)有的KTV走勢，都是走高服務(wù)質(zhì)量，高檔裝修，平價超市，這一切都已成為（城市名）消費者的消費習(xí)慣。（城市名）的KTV市場還沒有飽和，根據(jù)（城市名）人的消費習(xí)慣，特別注重精神消費及享受消費，據(jù)資料統(tǒng)計在這一塊所投入的資金大約占月工資的25.6%，可見，市場潛力相當(dāng)大。盡管如此，由于地理位、經(jīng)營理念、管理方式以及發(fā)展戰(zhàn)略的差異使得各家KTV目前的經(jīng)營狀況都不一樣，所謂優(yōu)勝劣

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汰，適者生存。（企業(yè)名）餐飲娛樂有限公司量販?zhǔn)終TV，始建于201*年，占地6000平方米，是（城市名）地區(qū)最早、東北地區(qū)最大的量販?zhǔn)終TV。在（城市名）KTV市場上（企業(yè)名）餐飲娛樂有限公司經(jīng)營的兩間量販?zhǔn)終TV是其中較為成功的，甚至可以說是（城市名）KTV行業(yè)的領(lǐng)軍力量。

于是，在這樣的背景下，（城市名）KTV行業(yè)的龍頭企業(yè)（企業(yè)名）擬在（城市名）甘井子區(qū)開設(shè)（城市名）（企業(yè)名）量販?zhǔn)終TVNTT店，該項目繼續(xù)堅持（企業(yè)名）“品質(zhì)、個性、文化設(shè)計”的原則，以正派、純潔的經(jīng)營模式，為（城市名）的消費者提供健康放松，個性飛揚的休閑娛樂空間，進一步豐富老百姓的文化生活，提高廣大人民群眾的文化素質(zhì)，滿足他們?nèi)找嬖鲩L的精神文化需求。在滿足（企業(yè)名）進一步在（城市名）發(fā)展壯大的同時，也為繁榮（城市名）文化市場繼續(xù)做出貢獻。

2.項目概況

項目名稱：（城市名）（企業(yè)名）量販?zhǔn)終TVNTT店項目地址：（城市名）市甘井子區(qū)中華西路

建設(shè)內(nèi)容：量販KTV廣場、錄音棚、餐飲及配套設(shè)施營業(yè)面積：5000平方米

配概況：裝修豪華、典雅、舒適,設(shè)有各式卡拉OK包廂50間，所有房間均配備臺灣Mipro高保真無線麥克和美國Community超豪華音響系統(tǒng)。采用VOD電腦點歌系統(tǒng)，國際專業(yè)KTV音響，立體聲環(huán)繞，全液晶電腦點歌屏幕。高級錄音棚及先

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進動感視聽區(qū)。曲庫含40000首高品質(zhì)中、英、日、韓和馬來等多國語言歌曲。KTV另附設(shè)有裝修氣派，商品齊全的大型自選超市。

投資與收益概況：

該項目總投資968.96萬元，其中，建設(shè)投資852萬元，流動資金86萬元，建設(shè)期利息30.96萬元。正常營業(yè)期營業(yè)收入1340萬元，年均利潤總額411.17萬元，年均凈利潤308.38萬元。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下表所示：

表1序號1234FNPV項目投資財務(wù)內(nèi)部收益5率FIRR678資本金內(nèi)部收益率FIRR利息備付率ICR償債備付率DSCR54.74%12.242.5741.85%指標(biāo)總投資收益率ROI資本金凈利潤率ROE項目投資回收期Pt項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值610.51萬元指標(biāo)值43.81%57.32%2.57年文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂休閑項目可行性研究報告

3.開發(fā)商概況

名稱：（城市名）（企業(yè)名）餐飲娛樂有限公司法人代表：張頌注冊資本：1000萬經(jīng)營概況：

（城市名）（企業(yè)名）餐飲娛樂有限公司成立于201*年，該公司以經(jīng)營量販?zhǔn)終TV為主，自201*年第一間量販?zhǔn)終TV在（城市名）市會展中心地下一層開業(yè)以來，以每年翻番的速度跳躍發(fā)展，經(jīng)營范圍從單一的KTV拓展到錄音棚、歌舞團、廣告業(yè)、裝修服務(wù)、餐飲等多個領(lǐng)域，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有5000萬資產(chǎn)、年經(jīng)營收入超過201*萬的大型公司。在公司下屬的（企業(yè)名）量販?zhǔn)終TV星海灣店開業(yè)三周年時，公司在現(xiàn)今已發(fā)展為（城市名）第二商業(yè)圈西安路的天興.羅斯福購物廣場五樓開設(shè)了第二間店，并將此店經(jīng)營成為（城市名）市KTV行業(yè)的龍頭。在過去的兩年多的時間里，兩間店齊頭并進，一同占據(jù)了本市KTV市場的大部分份額。公司其它業(yè)務(wù)也在公司各部門領(lǐng)導(dǎo)人的帶領(lǐng)下在其所屬的領(lǐng)域取得了優(yōu)異的業(yè)績。

該公司在創(chuàng)造經(jīng)濟效益、壯大自身實力的同時，也為社會公益事業(yè)做出了巨大貢獻。與蒙牛集團合作舉辦（城市名）高校音樂節(jié)，豐富了本市大學(xué)生的課外生活，為他們提供了展示自己才華的舞臺。選拔優(yōu)秀的歌手代表（城市名）市參加中央電視臺舉辦的青年歌手電視大獎賽，并取得了優(yōu)異的成績。

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該集團公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：開設(shè)在（城市名）市內(nèi)的第三間店，立足（城市名），邁向全國。

4.編制依據(jù)與研究范圍4.1編制依據(jù)

根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：

(1)（城市名）官方網(wǎng)站公布的（城市名）經(jīng)濟發(fā)展概況；

(2)國家發(fā)改委與建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；

(3)（城市名）甘井子區(qū)規(guī)劃；

(4)（城市名）市文化局頒布的《娛樂休閑業(yè)試點辦法》；(5)開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。4.2研究范圍

該可行性研究報告的研究范圍包括：總論；

項目建設(shè)的必要性；項目市場分析；

建設(shè)條件分析和工程進度安排；項目的功能分析與人事架構(gòu)；消防、環(huán)保和衛(wèi)生；投資估算與資金籌措；財務(wù)效益費用估算；

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財務(wù)分析；不確定性分析；風(fēng)險分析；結(jié)論與建議等。

在此基礎(chǔ)上，考察項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。

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二、項目建設(shè)必要性分析

1.該項目有利于進一步豐富居民的文化娛樂生活

文化是城市的靈魂，創(chuàng)新的源泉。社會文明程度的提高，有賴于文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展�！氨狈矫髦椤保ǔ鞘忻�），一直以足球，服裝作為城市營銷的文化品牌。KTV娛樂業(yè)的發(fā)展，豐富人民群眾精神文化生活，加速文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。為打造（城市名）特色文化產(chǎn)業(yè)，營造良好的配套環(huán)境。（企業(yè)名）KTV秉承“健康、時尚、安全”的服務(wù)經(jīng)營理念，憑借公道的市場價格，完善的管理模式，全新的經(jīng)營理念，獲得了廣大（城市名）市民的喜愛。KTV是一個貼心的娛樂場所，人們在工作之余歡唱一番無疑是一種暢快的放松減壓方式。在全國各大城市中，（城市名）人的生活指數(shù)較高。據(jù)資料統(tǒng)計，201*年（城市名）居民人均可支配收入為15108.63元，比上期增長13.2%，201*城市居民人均消費支出為12134.97，比上期增長15.2%。其中（城市名）居民支出增長最快的是娛樂消費。因此，（企業(yè)名）在甘井子區(qū)開設(shè)華南分店，為（城市名）的消費者提供健康放松，個性飛揚的休閑娛樂空間，在盡情歌唱歡樂的過程中讓他們享受到健康、安全、熱情、周到的服務(wù)，緩解來自工作和生活中的壓力，釋放埋藏已久的激情，從而進一步豐富居民的文化娛樂生活。

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2.有利于帶動（城市名）甘井子區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展

KTV娛樂業(yè)的興旺，必然帶動經(jīng)濟的發(fā)展，最為明顯的是餐飲業(yè)和零售業(yè)。作為消費性服務(wù)業(yè)的KTV，有利于優(yōu)化（城市名）甘井子區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)競爭力，吸引更多跨國企業(yè)和區(qū)域總部，為全市的經(jīng)濟發(fā)展提供功能區(qū)域服務(wù)。精明的商家利用人們?nèi)找嬖鲩L的娛樂需求，將娛樂因素與其它產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻，提高賺錢的效率。娛樂經(jīng)濟就這樣孕育而生了，聯(lián)姻雙方從而也形成了雙贏的互利格局，國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟”不僅正在形成，它還有望成為下一個經(jīng)濟熱點。據(jù)老牌娛樂集團華特－迪士尼公司粗略估算，中國的娛樂業(yè)市場可以創(chuàng)造出每年約70億美元的巨額利潤。由此可見，將娛樂因素融入經(jīng)濟必然會帶來巨大的收益�！笆�五”期間，甘井子區(qū)將與（城市名）市現(xiàn)代化國際名城建設(shè)全面接軌，充分發(fā)揮城市拓展、農(nóng)業(yè)示范、物流集散、旅游觀光、娛樂休閑。大力實施外向牽動、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)化、城市化四大戰(zhàn)略，建成（城市名）市商貿(mào)物流活動中心、工業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)基地、都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)。建成具有國際化、市場化、法制化水準(zhǔn)和（城市名）現(xiàn)代化國際名城特色的綠色城區(qū)�？偠�言之，在甘井子區(qū)開設(shè)NTT店，必將有利于帶動項目周邊的零售業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展，在娛樂消費的刺激下，進一步帶動甘井子區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。

3.有利于（企業(yè)名）進一步在（城市名）乃至全國的發(fā)展壯大

（城市名）（企業(yè)名）餐飲娛樂有限公司是一家集餐飲，休閑

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娛樂，文化傳播為一體的大型民營企業(yè)，公司秉承“健康，時尚，安全”的服務(wù)經(jīng)營理念，憑借公道的市場價格、完善的管理模式、全新的經(jīng)營理念、一流的服務(wù)水平早已風(fēng)靡濱城，受到廣大市民的認(rèn)可。公司積極擴大市場占有率，努力提高產(chǎn)品知名度，以專業(yè)化的經(jīng)營管理理念，有計劃地進行市場的開發(fā)，（企業(yè)名）這一年輕的文化娛樂品牌，正以其迅猛的發(fā)展勢頭獨領(lǐng)（城市名）“量販KTV”行業(yè)之風(fēng)騷。隨著（城市名）經(jīng)濟日益現(xiàn)代化國際化，作為國內(nèi)知名的KTV公司（企業(yè)名）應(yīng)不斷利用自身管理經(jīng)驗和手段，開拓（城市名）市場，進而邁向全國市場。此項目市場前景非�？春�，會給公司帶來高幅度利潤，也擴大了公司的品牌影響力，從而達(dá)到雙贏。（企業(yè)名）目前在（城市名）有星海和羅斯福兩家分店，NTT店的開設(shè)有利于開拓和占領(lǐng)（城市名）甘井子區(qū)的市場份額，從而進一步穩(wěn)固自己在KTV行業(yè)的龍頭位。（企業(yè)名）公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：在（城市名）開設(shè)第三家分店，立足（城市名），面向全國。第三家分店開設(shè)成功后，（企業(yè)名）將開始逐步向（城市名）周邊城市乃至全國市場進軍。

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三、項目市場分析

1.（城市名）市城市概況與國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及走勢分析（城市名）是遼寧省第二大城市，東北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市，政治級別屬國家計劃單列市，副省級城市。（城市名）位于遼東半島南端，西臨渤海，南瀕黃海。（城市名）地理位優(yōu)越，位于中國遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，處于環(huán)渤海地區(qū)的圈首，是京津的門戶，北依中國東北的遼寧省、吉林省、黑龍江省和內(nèi)蒙古自治區(qū)廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。與沈陽，北京等大城市交通方便，火車站前每天都有直達(dá)沈陽和北京的客運。（城市名）轄6個區(qū)（中山、西崗、沙河口、甘井子、旅順口、金州），3個縣級市（瓦房店、普蘭店、莊河）和1個海島縣（長海）�？偯娣e1.25萬平方公里，人口603萬。

（城市名）金融業(yè)發(fā)展迅速，已成為中國北方地區(qū)外資銀行最集中的城市。目前，已有19家外資銀行和金融機構(gòu)在連開設(shè)了分行或設(shè)立了辦事處，在連金融機構(gòu)已與世界150多個國家和地區(qū)建立了結(jié)算網(wǎng)絡(luò)，（城市名）已成為中國北方最大的國際結(jié)算中心。（城市名）商品交易所是中國三大期貨交易所之一，也是亞洲最大、全球第二的大豆期貨市場，201*年期貨成交額超過5萬億元，成交量占全國的58%。

（城市名）商業(yè)繁榮，全市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)發(fā)

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展迅速，國有商業(yè)、民營商業(yè)、外資商業(yè)相互促進，購物中心、大型超市、連鎖店等交相輝映。全市有青泥洼、天津街和西安路三大商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點15.5萬個，國際水準(zhǔn)的大型商業(yè)設(shè)施50多個。（城市名）商場是中國十大商場之一，已成為中國最大的國有零售商業(yè)企業(yè)集團。美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德隆、馬來西亞的百盛等都已落戶（城市名）。開始實施電子商務(wù)、信貸消費等現(xiàn)代營銷方式。（城市名）正在向現(xiàn)代化國際商都邁進。

201*年，（城市名）國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長。初步核算，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3131億元，按可比價格計算比上年增長17.5%，增幅達(dá)到1994年以來的最高值。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值247.6億元，增長10.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1536.5億元，增長20.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1346.9億元，增長15.5%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為7.9：49.1：43.0，對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為4.8%、56.2%和39.0%。按常住平均人口計算，全市人均生產(chǎn)總值51624元，按年末匯率折算7067美元。居民消費價格結(jié)構(gòu)性上漲。主要受食品類價格上漲因素影響，居民消費價格水平比上年上漲4%，漲幅提高2.6個百分點。其中，消費品價格指數(shù)和服務(wù)項目價格指數(shù)分別上漲4.5%和2.7%。工業(yè)品出廠價格漲幅上升。全年工業(yè)品出廠價格水平比上年上漲3.27%，漲幅提高0.6個百分點。原材料、燃料與動力購進價格漲幅趨緩。全年原材料、燃料及動力購進價格水平比上年上漲5.36%，漲幅回落2.96個百分

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點。預(yù)計201*年（城市名）市的經(jīng)濟增長指數(shù)將與201*年大體持平，小幅增長。

對（城市名）市甘井子區(qū)發(fā)展概況與投資環(huán)境分析如下：（城市名）市甘井子區(qū)位于遼東半島南端，東臨黃海，西瀕渤海，是（城市名）市內(nèi)四區(qū)之一，也是（城市名）市城市擴展的唯一區(qū)域。區(qū)轄13個街道、6個鎮(zhèn)，總?cè)丝?8.5萬，陸地面積502平方公里。這里風(fēng)景秀美，氣候溫和，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。這里經(jīng)濟發(fā)達(dá)，社會進步，人民生活富裕。201*年，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值101.3億元，實現(xiàn)地方財政收入4.68億元，實現(xiàn)社會消費品零售額37.5億元，城鎮(zhèn)職工年人均工資8426元，農(nóng)民年人均可支配收入5503元。

（1）完善的基礎(chǔ)設(shè)施

甘井子區(qū)地處環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)中心地帶的要沖位，是（城市名）市連接?xùn)|北腹地的陸路門戶和通往世界各地的海上和空中門戶。（城市名）周水子國際機場、沈大高速公路出口均在區(qū)內(nèi)。東北電網(wǎng)、（城市名）引水管線和通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。城區(qū)人均綠地面積達(dá)到8平方米。

（2）繁榮的第三產(chǎn)業(yè)

東北地區(qū)最大的木材、汽車、舊機動車等大型交易批發(fā)市場，輻射面不斷向東北、內(nèi)蒙等腹地擴展。宏孚大廈、華南國際商城、華聯(lián)超市、（城市名）燈飾批發(fā)市場、（城市名）太陽神鮮活水產(chǎn)品批發(fā)市場相繼開業(yè)。（城市名）國際品牌汽車展貿(mào)中心建成并

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投入使用。引進了沃爾瑪超市和歐倍德建材超市。海內(nèi)外名、優(yōu)、特商品匯集于此，展示了商貿(mào)業(yè)金龍寺森林公園、夏家河子海濱浴場等一批獨具特色的大型旅游景點和設(shè)施，每年吸引數(shù)百萬名國內(nèi)外賓客前來發(fā)展高檔次、大流通的前景。觀光、旅游。

（3）發(fā)達(dá)的現(xiàn)代工業(yè)體系

甘井子區(qū)是國家的重要工業(yè)、科研基地之一。擁有電子、化工、機械、服裝等幾十個門類的工業(yè)企業(yè)1300家、近千種產(chǎn)品。有近百項新產(chǎn)品填補國內(nèi)空白，被授予“全國科技先導(dǎo)區(qū)”稱號。營城子工業(yè)園區(qū)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)等經(jīng)濟小區(qū)以其良好的環(huán)境和優(yōu)惠的條件吸引了大批實業(yè)家投資辦廠。（城市名）軟件園已于1999年被命名為國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地。超高分子量聚丙烯酰胺項目已被國家列為“863”攻關(guān)計劃。綠源牌LPG汽車雙燃料轉(zhuǎn)換裝已被列入國家重點新產(chǎn)品試生產(chǎn)計劃。北大科技園開發(fā)生產(chǎn)的第三代新網(wǎng)際網(wǎng)絡(luò)終端設(shè)備，填補了國內(nèi)空白。

（4）顯著的對外開放成果

作為國家“發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團出口創(chuàng)匯改革試驗區(qū)”，甘井子區(qū)已與日本、韓國、美國、加拿大、香港、澳門等24個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟合作關(guān)系。累計興辦外商投資企業(yè)711家，實際使用外資3.6億多美元。（城市名）豐源制靴有限公司、（城市名）新世紀(jì)印刷信息產(chǎn)業(yè)有限公司、（城市名）渤海日平機床股份有限公司等一批高新技術(shù)企業(yè)，把全區(qū)對外開放水平提高到一個新的層次。201*年，全區(qū)200余家出口商品供貨企業(yè)，實現(xiàn)出口

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商品供貨值50億元，出口商品涉及輕工、機械等200多個品種。

（5）昌盛的社會事業(yè)

“十五”期間，甘井子區(qū)將與（城市名）市現(xiàn)代化國際名城建設(shè)全面接軌，充分發(fā)揮城市拓展、農(nóng)業(yè)示范、物流集散、輕型加工、生態(tài)屏障的區(qū)位功能，大力實施外向牽動、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)化、城市化四大戰(zhàn)略，建成（城市名）市商貿(mào)物流活動中心、工業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)基地、都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)；建成具有國際化、市場化、法制化水準(zhǔn)和（城市名）現(xiàn)代化國際名城特色的綠色城區(qū)。

2.（城市名）量販?zhǔn)終TV行業(yè)分析2.1行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

KTV源于日本，就是我們所說的卡拉OK。量販?zhǔn)嚼砟顏碓从诤商m的一家大型超市。1963年，卡拉OK傳入臺灣，經(jīng)過多年的演變，成為我們現(xiàn)在的量販?zhǔn)終TV。錢柜就是臺灣地區(qū)量販?zhǔn)終TV的旗艦企業(yè)。

201*年八月（城市名）第一家量販?zhǔn)終TV（企業(yè)名）星海店開張，當(dāng)（企業(yè)名）率先將“量販?zhǔn)終TV”引到（城市名）后，立即以其時尚、健康、平價、自助的消費理念成為（城市名）市民鐘愛的娛樂場所。隨后，好樂迪、K歌之王、東方金柜、合聲等10余家量販?zhǔn)終TV等如雨后春筍般出現(xiàn)在（城市名）的娛樂市場上。消費者對多元化娛樂形式的需求，推動了娛樂業(yè)的迅速發(fā)展。但是流行一哄而上，KTV同質(zhì)化經(jīng)營，競爭在所難免。許

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多的KTV推出了“消費送果盤，紀(jì)念品”等手段不見成效的情況下，他們只好用最原始的促銷方式價格戰(zhàn)。有的小型KTV推出“50元整晚消費”，“30元唱一下午”，“包房五折”，這樣的廣告漫天可見。表面看，這是同行之間的競爭，而實質(zhì)上是量販?zhǔn)終TV開得太多，娛樂形式單一，而檔次又相仿的最直接結(jié)果。在這樣的行業(yè)背景下，（企業(yè)名）KTV及時調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、一流的設(shè)備抵抗著強大的競爭壓力的同時，于201*年在逐漸繁華的西安路商業(yè)圈成功的開設(shè)了第二間店。而相比之下，一部分競爭對手則瀕臨倒閉的邊緣。2.2行業(yè)的發(fā)展趨勢分析

該行業(yè)與其它服務(wù)行業(yè)相比屬于新興行業(yè)。在這幾年的發(fā)展過程中，該行業(yè)的逐步規(guī)范化是有目共睹的。該行業(yè)的發(fā)展趨勢主要可以概括為以下幾個方面：

2.2.1市場化

市場經(jīng)濟體制運做下，娛樂行業(yè)的前景是處于上升的趨勢，不斷被開拓出來的消費市場和不斷增長的人民精神需求已經(jīng)讓KTV行業(yè)成為了炙手可熱的掘金行業(yè)。

2.2.2品牌化

知名企業(yè)的品牌優(yōu)勢，已經(jīng)形成了一中無形資本，是企業(yè)價值的另一種主要的體現(xiàn)方式，品牌化的娛樂業(yè)現(xiàn)在基本上是寥寥可數(shù)，所以利用品牌擴大市場的優(yōu)勢就在于競爭的相對平穩(wěn)

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性。

2.2.3規(guī)模化

市場境況的優(yōu)劣在于適應(yīng)市場的企業(yè)抗風(fēng)險能力的大小，企業(yè)形態(tài)的大小和抵抗風(fēng)險的能力是成正比的，規(guī)模化經(jīng)營能保證一個企業(yè)在入世后參與國際競爭中有更強的防御性。

2.2.4正規(guī)化

KTV行業(yè)的正規(guī)化是娛樂業(yè)企業(yè)經(jīng)營走上正軌的具體表現(xiàn)，社會接納性，客人層次的多元化，企業(yè)文化的豐富，企業(yè)經(jīng)營范圍的正規(guī)化，營業(yè)場所文化氣息的加強都是吸引客源的重要條件。正規(guī)化娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢已經(jīng)成了一種客觀存在的要求，是服務(wù)業(yè)必要的發(fā)展階段，娛樂范圍內(nèi)的KTV已經(jīng)從行業(yè)概念轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)，是更為有可挖掘性，更能有創(chuàng)造平臺的一種服務(wù)提供方式。正規(guī)化勢在必行，也是可持續(xù)發(fā)展的鋪路石。

2.2.5健康化

健康的營業(yè)氛圍和良好的企業(yè)經(jīng)營理念，都是推動企業(yè)向前發(fā)展的重要因素，健康的娛樂行業(yè)經(jīng)營形式，已經(jīng)成為社會的需要，并且被消費者所接受，KTV行業(yè)的健康經(jīng)營現(xiàn)在已經(jīng)正式起步并且還將持續(xù)很長一段的可發(fā)展時期，作為朝陽產(chǎn)業(yè)的量販?zhǔn)終TV行業(yè)，其前途的發(fā)展是不可丈量的。

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3.市場競爭者分析3.1競爭者狀況分析

（1）好樂迪

場地裝修：店堂華麗的裝修，入門幾百平米余平方米豪華氣派的大廳，1-4樓滾梯右壁變成水幕營造氣派，在大廳右翼布下大面積的豪華休閑區(qū)，供等候包房的消費者免費休息的地方。

服務(wù)內(nèi)容：KTV、餐飲、錄制歌帶

音響效果：好樂迪的4檔伴音里有一檔叫做“魔音”的效果，可以修飾聲音。

歌曲數(shù)量：每隔一周，（企業(yè)名）都將最新的打榜歌填進來，不過有些經(jīng)典老歌可能找不到。

飲食條件：（城市名）特色小吃，還有日本料理、韓國料理、法國面包、日本壽司等各地食物。

價位：高檔KTV的消費價格。停車：門口有車位。（2）東方金柜服務(wù)內(nèi)容：KTV、餐飲

價位：走平民化路線，消費群體針對學(xué)生。音響效果：音響效果一般，隔音效果不錯。歌曲數(shù)量：有二萬八千多首，每周六都有新歌推出。飲食條件：不提供什么特色飲食，但旁邊有新瑪特超市。停車：可以借用新瑪特門前停車。

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（3）K歌之王場地裝修：更新裝修服務(wù)內(nèi)容：KTV、平價超市

價位：平民化路線，主要針對學(xué)生音響效果：音響效果一流，有專業(yè)的調(diào)音師。餐飲：21時后供應(yīng)的自助餐可以免費3.2競爭者趨勢分析

3.2.1提供多元化服務(wù)

由于KTV產(chǎn)業(yè)屬于娛樂事業(yè)，與流行息息相關(guān)，而且消費者的需求日益復(fù)雜，除在意裝潢格調(diào)、音響質(zhì)量、伴唱帶質(zhì)量、餐飲口味服務(wù)外，業(yè)者必須經(jīng)常調(diào)整營業(yè)內(nèi)容及設(shè)施，提供各種不同的娛樂服務(wù)給消費者，如可上網(wǎng)、看電視、玩網(wǎng)絡(luò)游戲等，以滿足消費者歡樂及新鮮的心理需求。

3.2.2建立透明良好形象

由于市場上KTV家數(shù)眾多且消費者意識抬頭，因此在選擇時，具有良好形象及合法執(zhí)照的KTV較能獲得青睞。另外，前幾年公共意外頻傳，消費者在選擇店家歡唱之際，安全性的考慮就占了很大的比重，因此業(yè)者必須加強安全消防措施的設(shè)，提供一個讓消費者可以安心消費的休閑場所。

3.2.3建立連鎖體系

連鎖經(jīng)營可造成規(guī)模經(jīng)濟，使得營運成本大幅降低，且讓品

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牌曝光率增加，增加消費者的心理認(rèn)知。而且透過管理職能專業(yè)化，如分店負(fù)責(zé)各地的營業(yè)行為，總公司統(tǒng)籌資金調(diào)度、伴唱帶購賣、廣告等事宜，使服務(wù)流程可一致化及標(biāo)準(zhǔn)化，使得獲利能力可有效提升。

3.2.4結(jié)合科技發(fā)展

隨著科技日新月異，應(yīng)發(fā)展新技術(shù)以改進服務(wù)質(zhì)量，如在包廂中點歌的計算機，也可以提供交互式服務(wù)，消費者可以直接點選服務(wù)項目，取代服務(wù)鈴及減少服務(wù)人員進出干擾。另外，引進更先進的視聽設(shè)備，包括120三槍投射大屏幕、無線麥克風(fēng)、3D立體環(huán)繞音響喇叭、行動電話來電屏幕顯示等，使消費者可以享受到更好的服務(wù)。

4.項目選址、市場定位及項目優(yōu)勢分析4.1項目選址分析

4.1.1項目所在位及規(guī)模

項目的選址地位于（城市名）市北部商業(yè)中心華南國際商城、中華西路、山東路與六合路匯合處，營業(yè)面積5000平方米。

該項目以（企業(yè)名）量販?zhǔn)終TV星海灣店的模式為標(biāo)準(zhǔn)，也為地下一層，通過大型多階樓梯通往主營業(yè)大廳。4.1.2周邊環(huán)境

該項目地處的中華西路向西延接山東路，向東延接華東路，是（城市名）市甘井子區(qū)最早最繁華的商業(yè)區(qū)。該項目地址到華

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南廣場僅十分鐘路程。中華西路是一條非常繁華的交通要道，主要集中一些餐飲店、中檔商鋪和一些大型的商務(wù)寫字樓，主要有中南大廈（AB座）、義烏小商品城、華南國際商城、花城高麗牛排火鍋城、麥當(dāng)勞餐廳等，附近還有不少已經(jīng)開發(fā)和正在開發(fā)的地產(chǎn)小區(qū)，如泉水新城、華南小區(qū)、名貴山莊等，人氣相當(dāng)旺。201*年7月，由（城市名）友誼集團與美國沃爾瑪公司合資建立的沃爾瑪華南購物廣場更是為這一商業(yè)區(qū)注入了強勁的力量，該店總面積2.05萬平方米，創(chuàng)下亞洲大型綜合超市單店面積最大的紀(jì)錄。華南國際商城的建立，成為啟動和形成北部商業(yè)中心區(qū)的基本條件。這樣的氛圍吸引了更多行業(yè)的商家的投資，加上政府的大力支持，使這一區(qū)域的周邊環(huán)境發(fā)生了很大的變化，從而吸引了更多的人在這里買房居住。所以中華西路的商店非�；鸨�，客流量很大，晚上9-10點鐘商場里人頭攢動，超市購物排隊交款，尤其是沃爾瑪。

概括的分析，我們認(rèn)為該項目的周邊環(huán)境優(yōu)越，具有“一心三軸”即：

(1)商業(yè)核心

以中華國際商城的發(fā)展為核心，形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場、超級市場、商務(wù)寫字樓、娛樂中心及金融設(shè)施、市政設(shè)施。

(2)三條商業(yè)主軸

中華西路：主要以商業(yè)寫字樓和購物廣場為主，也有一部分

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餐飲店。

山東路：主要以餐飲為主，包括有日本料理、火鍋城、海鮮自助、茶樓等多個不同品種。

華東路：主要以汽車貿(mào)易為主，如（城市名）華南汽車廣場、（城市名）金晨汽車貿(mào)易有限公司、紅光汽貿(mào)等。4.2市場定位

定位：定位于中高檔工薪消費階層，繼續(xù)堅持行業(yè)領(lǐng)先者的定位，建設(shè)為一個規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)一流的量販KTV。

目標(biāo)消費群：年齡以20歲35歲為主，追求時尚，喜歡休閑娛樂生活的顧客群。其中以年輕的白領(lǐng)、大學(xué)生居多。另外，（企業(yè)名）KTV為同事朋友同學(xué)相聚，白領(lǐng)們邊娛樂邊公事的約會，情侶相約，以及一家老少齊參與的家庭聚會提供良好的場所。4.3優(yōu)勢分析

4.3.1品牌優(yōu)勢

品牌是代表某一種產(chǎn)品或服務(wù)的廣為人知的名稱，是KTV最重要的無形資產(chǎn)，也是KTV建立競爭優(yōu)勢和未來盈利的基礎(chǔ)，擁有一個強勢品牌是KTV競爭力的源泉，它可以為KTV創(chuàng)造長期優(yōu)良的經(jīng)營業(yè)績。（企業(yè)名）KTV品牌特色鮮明，獲得了廣大（城市名）市民的認(rèn)可，在（城市名）市內(nèi)有廣泛的影響力，品牌優(yōu)勢無疑是項目優(yōu)勢的一大體現(xiàn)。

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4.3.2服務(wù)優(yōu)勢

隨著KTV市場競爭的加劇，顧客消費意識的提高和對高附加值的追求，KTV的競爭越來越表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量的競爭了。同時，KTV服務(wù)質(zhì)量的提高，是維持KTV品牌的保證，注重KTV服務(wù)質(zhì)量，是KTV品牌建設(shè)的重要內(nèi)容。（企業(yè)名）的服務(wù)很專業(yè)，正式營業(yè)前員工要經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn)，讓顧客滿意，享受到貼心的服務(wù)是（企業(yè)名）的服務(wù)宗旨。

4.3.3外部環(huán)境優(yōu)勢

201*年以來，（城市名）市的城市建設(shè)步伐明顯加快。但是，大型的量販?zhǔn)終TV在（城市名）市甘井子區(qū)基本上屬于空白。隨著沃爾瑪NTT店的開業(yè)，其周邊的商業(yè)氣氛逐漸形成，此時正是（企業(yè)名）第三間店進入華南商圈的契機。借助外部環(huán)境的優(yōu)勢，結(jié)合（企業(yè)名）的品牌優(yōu)勢，此項目必將帶來該公司的發(fā)展中的又一高峰。

5.營銷策略分析

該項目的營銷策略不僅沿襲（企業(yè)名）已建成分點的營銷特色，并且建議采用一些新型的營銷策略，從而達(dá)到迅速搶占市場，聚攏顧客的效果。具體營銷策略如下：

5.1實行包時段優(yōu)惠制

針對所有類別的包房，實行唱滿6小時或者午夜場的優(yōu)惠制。對不同類別的包房，設(shè)定不同價位的包段價格。包時段優(yōu)惠價大大低于平時按小時計費的價格，因此得到了廣大顧客的認(rèn)可，并

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在（企業(yè)名）已建分店中獲得了很好的營銷效果。

5.2實行會員優(yōu)惠制

繼續(xù)推行會員優(yōu)惠制，在已建分店中辦理過會員的顧客，將免費成為新店的會員。會員可以享受各種優(yōu)惠服務(wù)，比如消費時的打折或者是生日時提供會員禮物等。會員制的運用將保持并進一步擴大（企業(yè)名）的顧客群。

5.3超市消費額抵包房費制

超市消費額抵包房費制在以前分店中尚未得到運用，是一項新型的營銷策略。建議可將超市消費的一定比例抵減包房費，如按5%計提。另外，也可實習(xí)消費300免房費等政策。這樣，可推動超市的消費，進一步增加營業(yè)收入。

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四、建設(shè)條件分析和工程進度安排1.建設(shè)條件分析1.1地址選擇

建設(shè)大型KTV項目，能否取得可觀的經(jīng)濟效益，地理位是關(guān)鍵之關(guān)鍵。

該項目的選址地位于（城市名）市北部商業(yè)中心華南國際商城，中華西路、山東路與六合路匯合處。以中華國際商城的發(fā)展為核心，周圍形成了具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場、超級市場、商務(wù)寫字樓、娛樂中心及金融設(shè)施、大型停車場、市政設(shè)施。

由此可見，該項目地理位優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，是建設(shè)大型KTV的理想場地。1.2外部配套條件

該項目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通訊設(shè)施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。

2.工程進度安排

該項目自201*年1月開始前期準(zhǔn)備工作，201*年4月上旬著手設(shè)計裝修，201*年11月底竣工，并進入試營業(yè)。201*年12月底正式營業(yè)。具體工程進度安排如下：

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表2

201*年工程進度安排表項目名91稱項目立項項目規(guī)劃和方案設(shè)計項目可行性研究報告項目設(shè)計設(shè)備安裝工程裝修工程竣工驗收，試營業(yè)正式營業(yè)1234567801211文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂休閑項目可行性研究報告

五、項目KTV功能分析與人事架構(gòu)1.項目總體功能

該項目是集KTV、平價超市、錄音棚為一體的大型量販KTV廣場。

該項目營業(yè)面積5000平方米，其中，音樂包廂占地面積2500平方米，分隔為大中小型包間約50余間。項目更有時尚的視聽區(qū)，設(shè)備先進的演藝區(qū)，舒適的等候區(qū)。

該項目位于地下一層，層高5.1米。2.項目功能分配

項目功能分配為大廳、包房區(qū)、演藝區(qū)、后勤區(qū)四部分。其中包房區(qū)又分為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。每一部分又有具體的功能劃分。

該項目具體功能分配見下表3：位面（m）前臺接待處超市大廳605等候區(qū)錄音棚視聽區(qū)

2積功能面積（m）22075504515文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂休閑項目可行性研究報告

其它包廂辦公室一區(qū)800衛(wèi)生間其它包廂吧臺二區(qū)1050衛(wèi)生間其它包廂辦公室三區(qū)1540衛(wèi)生間倉庫其它演藝區(qū)400演藝吧等候區(qū)其它更衣室（男女）后勤區(qū)605倉庫監(jiān)控室1504075130110040801002201*02505070501208004540060030文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂休閑項目可行性研究報告

工程控制室員工食堂員工休息室其它3.人事架構(gòu)

該項目人事架構(gòu)如下圖所示：表4副店長樓面主管保潔主管保安部長保安領(lǐng)班保安領(lǐng)班店長副店長超市主管前臺主管策劃會員部201*03530樓面領(lǐng)班樓面領(lǐng)班保潔領(lǐng)班樓面領(lǐng)班文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂休閑項目可行性研究報告

六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生

1.消防1.1總平面布局

該項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于4米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位符合城市交通規(guī)劃要求。

平面設(shè)計：區(qū)域內(nèi)設(shè)3個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)面積不大于1600m。1.2安全疏散

該項目設(shè)三個出入口：

主要客流入口處有鋼筋混凝土樓梯直通室外；設(shè)備間有1部安全疏散樓梯直通室外，還有1部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。形成了立體高效的疏散系統(tǒng)。1.3火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)

消防中心控制室內(nèi)設(shè)有報警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝。

每個區(qū)域分別設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測器、地址編碼感溫探測器、消火栓報警開關(guān)、手動報警開關(guān)及消防對講電話、水流指示器和濕式報警閥的聯(lián)動介面單元、聲報警器、緊急

2

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廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。1.4滅火器配

采用2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，大廳設(shè)4具5A型，各區(qū)域設(shè)10具5A型。

滅火器應(yīng)放在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。2.環(huán)境保護2.1生活污水處理

該項目排出的糞便等生活污水出戶進入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污水經(jīng)隔油器處理后再排入市政排水管網(wǎng)。2.2噪音的隔絕

音樂包廂均用隔音材料裝修，以保證包廂與包廂之間和包廂與區(qū)域走廊之間的隔音效果。

水泵設(shè)減振基礎(chǔ)，進出口設(shè)軟管接頭，泵出口設(shè)消聲止回閥；冷水機組、空調(diào)機組、通風(fēng)機、水泵及風(fēng)管系統(tǒng)均設(shè)有良好的消聲減振措施。冷卻塔采用低噪聲型。2.3廢氣的排放

餐飲部分的污染油、氣、煙由油煙排氣罩排出，并截住油煙。

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3.勞動衛(wèi)生3.1勞動措施

該項目所有用電設(shè)備均有接地裝，以防漏電，保證人身安全；低壓配電系統(tǒng)的接地形式為TN-S系統(tǒng)，其保護接地線（PE）與工作零線（N）是獨立分開的，正常情況下，用電設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分與裝外可導(dǎo)電部分做接地保護，單相三孔插座的接地端均與N線等截面的PE可靠連接；設(shè)防雷保護。3.2衛(wèi)生措施

按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補充足夠的新風(fēng)量，全空氣系統(tǒng)補充15-20%的新風(fēng)量，保證了營業(yè)場所符合勞動標(biāo)準(zhǔn)。

包廂內(nèi)設(shè)了排風(fēng)系統(tǒng)和補風(fēng)系統(tǒng)，從而沖淡了有害氣體的濃度，達(dá)到符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

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七、投資估算與資金籌措1.投資估算1.1建設(shè)投資估算

該項目建設(shè)投資852萬元，構(gòu)成內(nèi)容如下：

表5項目建設(shè)投資匯總表單位：萬元

占建設(shè)投資比例序號項目固定資產(chǎn)費1用無形資產(chǎn)費2用其他資產(chǎn)費3用4預(yù)備費合計40.55852.004.76100.008.521.00100.8811.84估算價值(%)702.0582.40詳見附表11.2流動資金估算

根據(jù)以往分店的經(jīng)驗數(shù)據(jù)并結(jié)合該項目的具體情況，預(yù)計每

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年所需流動資金為86萬元。1.3建設(shè)期利息估算

該項目建設(shè)投資借款總額400萬元，銀行貸款利率為7.74%，建設(shè)期利息30.96萬元。

前三項總和為項目投資總額。因此該項目投資總額為968.96萬元。

2.資金籌措

該項目資金來源于兩個渠道：①自有資金：自有建設(shè)投資452.00萬元，自有流動資金86萬元；②銀行借款400萬元。

資金籌措方案和投資使用計劃詳見附表2。

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八、財務(wù)效益與費用估算1.計算期估算

該項目計算期6年，其中建設(shè)期1年，運營期5年。2.營業(yè)收入估算

量販?zhǔn)終TV的營業(yè)收入主要是來自包廂費，其他消費（如：在超市選購酒水，食品）另外計算，所以該項目的營業(yè)收入主要分為兩個部分：前臺營業(yè)收入（房費）和超市營業(yè)收入。2.1前臺營業(yè)收入的估算

根據(jù)（企業(yè)名）量販?zhǔn)終TV星海灣店和羅斯福店近幾年來的經(jīng)營分析，結(jié)合該項目所面臨的特定的市場環(huán)境，以及自身的具體情況，對前臺營業(yè)收入進行估算。具體估算結(jié)果如下表所示：

表6前臺年營業(yè)收入估算表月份九十十一十二

估算值（萬元）54．2073．1457．4881．45占全年銷售計劃的比例6．61%8．92%7．01%9．95%文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂休閑項目可行性研究報告

一二三四五六七八總計75．1189．7958．6361．2571．8370．9361．6664．538209．16%10．95%7．15%7．47%8．76%8．65%7．52%7．87%100%預(yù)計華南分店的年收入大體與估算值相當(dāng)，為820萬左右。具體估算值見附表5。2.2超市營業(yè)收入

由于量販?zhǔn)終TV不設(shè)超市最低消費，完全憑消費者自愿。而附近又有大型超市，這會在一定程度上影響KTV超市的收入，所以在此對超市營業(yè)收入只作保守的估計。按每月的人流狀況初步估算，月平均營業(yè)收入約為45萬，全年超市營業(yè)收入約為540萬元。

3.總成本費用估算3.1工資及福利費

參考其它兩個分店的規(guī)模和員工數(shù)，預(yù)計該項目所有員工（包

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括管理人員）共72人，人均月平均工資為1600元。公司規(guī)定福利費按工資額的30%計提。則年工資與福利費合計為179.71萬元。

3.2超市進貨成本

超市進貨成本，即超市所購商品的成本費用。按超市營業(yè)收入的25%計提。

3.3年租金成本

此項目年租金成本為240萬元，一年一交。3.4折舊費

該項目固定資產(chǎn)原值702.05萬元，固定資產(chǎn)凈殘值率20%（同行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)），折舊年限5年，按直線法綜合計提折舊，該項目年折舊費為112.33萬元。

3.5修理費

該項目修理費按折舊費的10%計算，每年為11.23萬元。3.6攤銷費

無形資產(chǎn)攤銷總額100.88萬元，攤銷年限5年，年攤銷額為20.18萬元；其他資產(chǎn)總額8.52萬元，全部計入經(jīng)營期第1年的成本中，則第2年的攤銷費為28.70萬元，從第3年起每年均為20.18萬元。

3.7外購燃料動力

外購燃料動力為KTV每年耗費的水電費和其它燃料動力費，根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算，每年的水電費及其它燃料動力耗費為每年

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10萬。

3.8利息支出

該部分費用為建設(shè)投資借款在營業(yè)期產(chǎn)生的利息。3.9其他費用

其他費用為除去上述各項費用外的其他所有費用。根據(jù)同類項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定為9萬元/年。

總成本費用估算詳見附表3。4.營業(yè)稅金及附加估算

該項目繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。KTV包房營業(yè)稅率為20%，考慮完其它附加稅費后的綜合稅率為22%；超市收入營業(yè)稅率為5%，考慮完其它稅費后綜合稅率為5.5%。估算結(jié)果詳見附表5。

5.利潤及利潤分配估算

利潤總額為銷售收入扣除總成本費用和營業(yè)稅金及附加后的余額。所得稅率按25%考慮，估算結(jié)果詳見附表5。

九、財務(wù)分析1.靜態(tài)盈利能力分析總投資收益率ROI：44.52%資本金凈利潤率ROE：56.49%項目投資回收期Pt：2.67年

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根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項目有較強的盈利能力。分析結(jié)果見附表5。

2.動態(tài)盈利能力分析

動態(tài)盈利能力指標(biāo)是指考慮資金的時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標(biāo)，主要包括財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。研究對象為項目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表。

項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV：602.00萬元項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR：41.85%資本金內(nèi)部收益率FIRR：54.74%

計算的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率15%，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，可以看出，該項目有較好的動態(tài)盈利能力。分析結(jié)果見附表6、附表7。

3.債務(wù)償債能力分析

償債能力分析包括借款償還期、利息備付率、償債備付率三方面的分析。本項目的借款償還方式為等本償還利息照付。本金在三年內(nèi)等本償還，利息每年償還。因此，這里主要討論利息備付率和償債備付率這兩個指標(biāo)。

3.1利息備付率

利息備付率是指在借款償還期內(nèi)，各年可用于支付利息的息稅前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比值。選取正常運營期第2年為研究對象。

利息備付率ICR=12.24

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3.2償債備付率

償債備付率是指在項目借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。選取正常運營期第2年為研究對象。

償債備付率DSCR=2.57分析結(jié)果見附表4。

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十、不確定性分析1.盈虧平衡分析

盈虧平衡是指當(dāng)年的營業(yè)收入扣除營業(yè)稅金及附加后等于總成本費用，在這種情況下，項目的經(jīng)營結(jié)果既無盈利又無虧損。此項目通過分析盈虧平衡點來分析擬建項目費用與效益的平衡關(guān)系。

可得研究年份內(nèi)的營業(yè)能力利用率RBEP為60.40%，從而可得盈虧平衡時的營業(yè)收入為809.36萬元。所以，從盈虧平衡分析中得出該項目具有一定的抵御風(fēng)險能力。

2.敏感性分析

該項目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營成本和營業(yè)收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見下表：

表7敏感性分析表

調(diào)整項目序號建設(shè)營業(yè)經(jīng)營成投資收入本012

分析結(jié)果財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部投資（萬元）610.51549.86671.17收益率回收期41.85%37.42%47.08%2.572.742.3942

10%-10%文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂休閑項目可行性研究報告

345610%-10%10%-10%830.74390.29440.03781.0250.91%32.52%34.64%48.90%2.282.972.872.34從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項目的營業(yè)收入和經(jīng)營成本的變化對財務(wù)指標(biāo)影響較大，營業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經(jīng)營成本，最不敏感的因素是項目投資額。但無論是哪種因素變化，在±10%的變化幅度內(nèi)，該項目的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)都能通過判別標(biāo)準(zhǔn)。因此，該項目有較強的抗風(fēng)險能力。

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十一、風(fēng)險分析

1．政策風(fēng)險

該政策風(fēng)險主要是指國家宏觀經(jīng)濟政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、貨幣政策、稅收政策、價格政策、利率政策調(diào)整，可能會對項目的投資決策及今后的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，進而影響該項目的經(jīng)濟效益。

針對此風(fēng)險之對策：該項目在嚴(yán)格執(zhí)行國家各項法律、法規(guī)的同時，將積極研究國家相關(guān)政策的變化趨勢，針對政策調(diào)整可能造成的影響，提前制定應(yīng)對措施，調(diào)整自身的投資策略，消化風(fēng)險因素，避免政策調(diào)整對項目經(jīng)營造成實質(zhì)影響。

2．市場風(fēng)險

市場風(fēng)險一般來自以下三個方面：一是市場供需實際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；二是項目產(chǎn)品市場競爭力或者競爭對手情況發(fā)生重大變化；三是項目目標(biāo)顧客的實際消費能力與預(yù)測消費能力發(fā)生偏離。

其中主要的風(fēng)險因素來自新競爭對手的加入：21世紀(jì)以來，中國的娛樂行業(yè)蓬勃發(fā)展，而KTV行業(yè)則是這個市場中不容忽視的中堅力量。國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟”不僅在形成，而且有望成為下一個經(jīng)濟熱點。巨大的市場潛力和極高的投資回報率已使KTV行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。此外，中國加入WTO之后，一

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大批國外公司也紛紛涌入國內(nèi)娛樂休閑產(chǎn)業(yè)，來自國外實力強大的競爭風(fēng)險不容忽視，因此競爭風(fēng)險為主要的市場風(fēng)險。

針對此風(fēng)險之對策：為了盡量規(guī)避市場風(fēng)險對項目的影響，應(yīng)當(dāng)努力控制經(jīng)營成本，從而制定出較低的消費價格，利用價格優(yōu)勢進一步提高競爭力，此外，可采取多種經(jīng)營方式拓寬收入渠道。總之，通過提高自身各個方面的競爭力，保持好（企業(yè)名）已樹立的品牌形象，揚長避短，規(guī)避市場風(fēng)險。

3．籌資風(fēng)險

政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、最終反應(yīng)在投資上，這些風(fēng)險的增加勢必造成投資的增加。而該項目擬定建設(shè)投資的41.28%來自國內(nèi)銀行借款，當(dāng)投資增加時，會加大向銀行借款數(shù)額及自有資金的投放，應(yīng)確保項目資金的投放需要，避免資金不足給項目帶來的風(fēng)險。

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十二、結(jié)論與建議

1.結(jié)論

“量販?zhǔn)終TV”已經(jīng)在臺灣和日本風(fēng)行了10多年，“量販?zhǔn)健钡腒TV現(xiàn)已經(jīng)在全國風(fēng)靡。這種源于臺灣的新型KTV以其高質(zhì)量的音響設(shè)備、快捷方便的點歌系統(tǒng)以及規(guī)�；�、大眾化和自助式的時尚概念，已經(jīng)在北京、上海、杭州、泉州等地異�；馃�，成為家庭、朋友聚會的極佳場所。在（城市名），“量販?zhǔn)健备拍钋那母Z進（城市名）人的生活。據(jù)統(tǒng)計，擁有約20萬人口的地域，能保證一家有50間左右包廂的量販?zhǔn)終TV贏利，那么以目前（城市名）甘井子區(qū)人口78.5萬來計算，（城市名）甘井子區(qū)可允許有4家大型量販?zhǔn)終TV�？赡壳案示�子區(qū)尚無一家大型量販KTV.由此看來，如果該項目順利籌建，將具有供不應(yīng)求的市場效應(yīng)。

該項目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運作將有力于豐富（城市名）居民的文化娛樂生活。有利于帶動（城市名）甘井子區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。有利于（企業(yè)名）進一步在（城市名）乃至全國的發(fā)展壯大。

市場分析表明，該項目選址位于（城市名）甘井區(qū)華南沃爾瑪購物廣場地下一層，具有明顯的地理位優(yōu)勢；內(nèi)部設(shè)計布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢；充分利用以上優(yōu)勢，準(zhǔn)確地進行市場定位，采用科學(xué)的經(jīng)營方式和營銷戰(zhàn)略，該項目的市場前景是比較可觀的。

該項目的選址處在（城市名）甘井子華南商業(yè)圈，地理位

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良好，項目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計合理，為項目的成功運作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。

該項目的財務(wù)效益分析表明，項目有較強的盈利能力和清償能力。項目在財務(wù)上是可行的。

敏感性分析表明，該項目具有較強的抗風(fēng)險能力。綜上所述，該項目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要開發(fā)商科學(xué)、規(guī)范地運作，該項目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。2.建議","p":{"h":22.5,"w":45.18,"x":176.25,"y":447.667,"z":19},"ps":null,"s"文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂休閑項目可行性研究報告

從敏感性分析中可以看出，營業(yè)收入與經(jīng)營成本均構(gòu)成了項目的敏感性因素，并且當(dāng)它們以10%上下幅度的比例變動時，對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響都很大。所以，努力降低經(jīng)營成本或者提高營業(yè)收入可以給企業(yè)帶來很大的效益。反之，成本或收入的控制不善會極大的影響經(jīng)營成果。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)時刻注意控制好敏感性因素。附表：

附表1建設(shè)投資估算表

附表2投資使用計劃與資金籌措表附表3總成本費用估算表附表4借款還本付息表附表5利潤與利潤分配表附表6項目投資現(xiàn)金流量表附表7資本金現(xiàn)金流量表參考文獻：

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