杭州市工人文化宮可持續(xù)發(fā)展策劃書

杭州市工人文化宮可持續(xù)發(fā)展策劃書

繁榮與發(fā)展職工文化事業(yè)，增強與發(fā)揮市工人文化宮指導(dǎo)基層、輻射全市各級工人文化宮以及凝聚職工的作用，應(yīng)著眼于工人文化宮優(yōu)質(zhì)品牌打造和一流形象的樹立。當(dāng)前我市工人文化宮需解決的三個問題

一是可持續(xù)發(fā)展的問題。這個問題因素很多，資金投入是個主要問題。工人文化宮不斷面臨設(shè)施設(shè)備改造和公益性項目的投入，一定要爭取本級政府和上級工會的支持。黨的十七大提出，要加強文化建設(shè)，基本建立覆蓋全社會的公共服務(wù)體系，工會的職工文化事業(yè)一定將得到新的發(fā)展。我們要重點爭取市工人文化宮“公益性活動場所”的政策和政府文化事業(yè)發(fā)展資金的扶持。工人文化宮要以開展有益的多樣化活動為主，凝聚職工，為建設(shè)杭州出力，使其成為工會教育職工、激發(fā)職工建設(shè)熱情的窗口和陣地。二是文化業(yè)務(wù)專業(yè)人才和文化經(jīng)營管理人才缺失的問題。人的作用發(fā)揮不好，就會產(chǎn)生人才缺失的問題。首先要發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)者（經(jīng)營者）的作用，成為引導(dǎo)示范的榜樣；其次是制訂人員管理制度及方式方法，要體現(xiàn)該單位的現(xiàn)代管理意識。比如好的員工、成績突出的員工要提拔使用，要予以獎勵表彰；對表現(xiàn)不好或競崗不上的職工，要加強教育培訓(xùn)，仍不能競崗或不思上進的職工，就要給予辭退。目前，這方面的工作做得欠缺，不是沒有制度，而是有畏難思想，需要進一步改進。只有用人的觀念、用人的機制轉(zhuǎn)變了，才能吸引人才，發(fā)現(xiàn)人才，留住人才。工人文化宮要創(chuàng)造這樣的環(huán)境，主管工會也要全力支持，雙向作用才能實現(xiàn)這樣的氛圍。

三是現(xiàn)有活動存在的局限性�；顒記]有新意和創(chuàng)造性，缺乏含金量高、可持續(xù)發(fā)展的項目品牌和文化精品。這個問題與前兩個問題有直接聯(lián)系。投入與人才影響到職工文化發(fā)展的廣度、深度、波及面和號召力。同處在長三角地域的工人文化宮，像上海工人文化宮，為了不斷振興、繁榮職工文化事業(yè)，豐富基層的職工文化生活，無論是在影視劇、話劇的創(chuàng)作、攝制、排演，藝術(shù)團隊文藝節(jié)目的創(chuàng)編，下基層慰問演出，還是在愛好者協(xié)會活動的不斷推出，公益圖書館開架借閱，大型文體活動的組織、承辦等方面都有人力、物力的基本保證。獲得這種保證的機制無非有兩個，一是來自工人文化宮自身，二是各級工會的支持。所以在新一輪的發(fā)展中，我市工人文化宮將在公益性文體活動、職工文化交流、基層職工文體活動、培訓(xùn)服務(wù)、團隊和協(xié)會建設(shè)等方面做好品牌建設(shè)。如果有可能，向更高層次發(fā)展，走出職工文藝創(chuàng)作的路徑。當(dāng)然，主管工會要不斷給予文化建設(shè)投入，工人文化宮要多策劃、組織有影響力和受職工歡迎的公益性文化活動，為市總工會爭取政府文化基金的項目資助和體制轉(zhuǎn)換做好基礎(chǔ)工作。上海工人文化宮力求建設(shè)成為全國職工文化建設(shè)的標(biāo)桿，杭州各級工人文化宮有什么目標(biāo)，自己應(yīng)該有個定位和努力奮斗的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于推進我市工人文化宮可持續(xù)發(fā)展的幾點思考

根據(jù)黨和政府文化發(fā)展目標(biāo)以及市總工會對工人文化宮建設(shè)的要求，在思考工人文化宮發(fā)展方針時，要把握大局、抓住機遇、勇于突破，確立打造工人文化宮品牌、服務(wù)職工需求、助推城市發(fā)展的功能定位。一是要更新觀念。堅持正確的文化發(fā)展方向，是工人文化宮生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。工人文化宮的總體工作思路是“圍繞中心、打響品牌、創(chuàng)新機制、建設(shè)隊伍、和諧發(fā)展、勇攀新高”。在具體目標(biāo)實施上要體現(xiàn)創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織，打造作風(fēng)過硬的隊伍，爭創(chuàng)一流的工作業(yè)績，發(fā)揚傳承先進文化，發(fā)展群文事業(yè)的工人文化宮精神。要樹立幾個管理理念：一是在領(lǐng)導(dǎo)集體中樹立起做好工作首先要帶好各自隊伍的理念。強調(diào)領(lǐng)導(dǎo)干部的一個重要職責(zé)是為單位員工搭建干事業(yè)的平臺，讓每個員工在最適合的崗位上各顯其能、建功立業(yè)，最大限度發(fā)揮每位員工的潛在能力，用一種好的機制激勵人才，充分釋放全員干事業(yè)的能量。二是在全員中樹立“崗位靠能力，技能靠勤奮，收入靠貢獻，事業(yè)靠拼搏”的理念。應(yīng)該說絕大多數(shù)人都具有做好工作、成就事業(yè)的責(zé)任感和榮譽感。人才不能引進，主要因素之一是缺乏有效的激勵機制和能夠讓多數(shù)人認(rèn)同的單位文化。人才外流的狀況，有的是由于物質(zhì)條件，但更多的是由于想學(xué)有所用、業(yè)有所成，而尋求展現(xiàn)自己才干的更大空間。俗話說人才是“用之愈出，置之愈匱”，使用出人才，事業(yè)聚人才，工人文化宮只有把全體員工的積極性、創(chuàng)造性引導(dǎo)好、保護好、發(fā)揮好，工人文化宮的事業(yè)發(fā)展才能有基礎(chǔ)保障。三是樹立“改革促發(fā)展”的理念。工人文化宮必須改革一切不合時宜的觀念和內(nèi)部管理機制，樹立發(fā)展的觀念，才能解決瓶頸問題，達(dá)到化解矛盾、凝聚人心、力爭領(lǐng)先的境界�？傊�，要在正確理念的倡導(dǎo)下，夯實發(fā)展基礎(chǔ)，激活部門、職工的積極性，完善管理機制。就目前狀況來看，是要優(yōu)化軟硬件環(huán)境，增加收入，降低成本，提高效益，充分顯示服務(wù)功能。所以對市工人文化宮來說，發(fā)揮“中心宮”的作用，不是一件形式上的事情，有很多難題要去突破。

二是要確立清晰的工作目標(biāo)（規(guī)劃）。要以高度責(zé)任感確立工人文化宮的發(fā)展規(guī)劃，至少要有近期發(fā)展目標(biāo)，這是全體工人文化宮工作人員都要關(guān)心的大事。規(guī)劃（目標(biāo)）應(yīng)該包含著以下內(nèi)容：分析工人文化宮自身發(fā)展的優(yōu)劣勢，確定發(fā)展的指導(dǎo)思想，提出總體要求和主要目標(biāo)（任務(wù)），包括品牌建設(shè)、機制改革、人才管理、基層文化建設(shè)，以及實施的原則、方法、步驟和保障措施。對于具體的操作內(nèi)容，立意要高，起點要高，有前瞻性，按照“整體規(guī)劃、分布實施”原則，在聽取職工意見和專家意見的基礎(chǔ)上，在確定的期限內(nèi)提出方案，提交主管工會審議，提交職工大會通過。建議對市政府印發(fā)的“杭州十大特色潛力行業(yè)發(fā)展規(guī)劃”做認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會，提高管理能力。

三是要創(chuàng)新機制。深化改革是工人文化宮謀求發(fā)展的根本出路，是在市場經(jīng)濟條件下，賴以生存的客觀要求。應(yīng)該重點探索幾個改革的途徑：

第一，必須建立和貫徹經(jīng)濟創(chuàng)收和工人文化宮凈資產(chǎn)增長、職工收入增加的管理目標(biāo)，并在健全配套方案后全面實施。

第二，落實崗位責(zé)任制，改革用人制度。建立適應(yīng)市場經(jīng)濟要求與文化發(fā)展要求的用人機制，推行擇優(yōu)錄用、競爭上崗、能進能出、能上能下的人力資源管理模式，實行公正、公平的崗位競爭制度。在中層干部任用方式上，通過自愿報名、現(xiàn)場演說、員工評議、黨組織討論審定等環(huán)節(jié)選拔干部，向每個員工提供展現(xiàn)自己的平臺。這個口號提了多年，但是做得不夠好，有些走樣，關(guān)鍵是個思想認(rèn)識問題，解決好這個認(rèn)識問題，才能夠抓落實，動真格。

第三，加強經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任制考核。我市工人文化宮對各部門實行考核已多年，但不夠細(xì)化。要突出分類考核的特征，如業(yè)務(wù)部門以業(yè)務(wù)管理目標(biāo)為核心，落實社會公益性目標(biāo)，鼓勵走向市場，實現(xiàn)兩個效益，根據(jù)績效實施獎勵；經(jīng)營部門以經(jīng)營目標(biāo)管理為核心，落實資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任制，以簽訂經(jīng)營責(zé)任制的形式，明確責(zé)權(quán)利關(guān)系；管理部門以規(guī)范管理、強化服務(wù)為核心，落實開源節(jié)流目標(biāo)，通過基礎(chǔ)管理降低能耗、節(jié)約成本；通過招商引資調(diào)整業(yè)態(tài)、盤活資產(chǎn)；通過預(yù)決算管理強化內(nèi)控制度，主要是資產(chǎn)管理、成本核算和效益分析，并根據(jù)管理職能所取得的績效實施獎勵。

第四，建章立制強化資產(chǎn)管理。增強資產(chǎn)管理意識，以制度規(guī)范管理。一是分級管理，規(guī)范資產(chǎn)管理使用程序。二是對建設(shè)改造項目加強監(jiān)管，把好關(guān)口。三是修舊利廢、提高設(shè)施設(shè)備的利用率。四是盤活資產(chǎn)、提高物業(yè)的使用效率。為管好用好資產(chǎn)、做到保值增值，建議把資產(chǎn)管理工作內(nèi)容，包括降低能耗、增收節(jié)支與部門責(zé)任制目標(biāo)考核結(jié)合起來。

第五，加強集體決策機制。凡重大投資決策、重要項目的改造、大型活動的實施，以及涉及職工切身利益的措施，要嚴(yán)格按照班子議事規(guī)則、職代會審議程序的要求辦事。執(zhí)行行政事務(wù)公開的規(guī)定，向職工群眾通報，接受監(jiān)督。主要是端正黨風(fēng)政風(fēng)建設(shè)，避免工會資產(chǎn)損失。管理機制的建立、完善、創(chuàng)新是工人文化宮事業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，有了追求效率的運行機制，必然增強自我發(fā)展的能力，進而確保資產(chǎn)保值增值。四是要樹立品牌意識，著力打造文化精品。第一，樹立工人文化宮品牌，是做好做大職工文化事業(yè)的大事，是一項系統(tǒng)工程。為什么這樣說，因為職工文化是社會文化產(chǎn)品的重要組成部分。工人文化宮品牌代表文化產(chǎn)品一定的質(zhì)量和特色，所以工人文化宮品牌影響著工會及工人文化宮的聲譽。如何重視對工人文化宮品牌的培育和提升，上海工人文化宮的經(jīng)驗值得借鑒，他們總結(jié)了四點：（1）將文化宮品牌作為無形資產(chǎn)進行管理和經(jīng)營，這就是全員品牌觀念的樹立，全體員工要通過自己的言行為建立品牌承擔(dān)起責(zé)任；（2）大膽創(chuàng)新創(chuàng)效，以自己的特色樹立品牌形象；（3）從一個品牌做起，逐步實施統(tǒng)一的品牌戰(zhàn)略；（4）樹立起品牌就不能再倒牌子，還要建立服務(wù)承諾體系，鞏固品牌效應(yīng)。我們要結(jié)合自己的實際，好好學(xué)習(xí)借鑒。第二，扎根基層，服務(wù)基層工會和職工的需求。調(diào)整原有項目布局，優(yōu)化功能。激活原有項目的活力，適度進行投入，開展活動主要是拓展服務(wù)職工的項目，搞好團隊和協(xié)會建設(shè)。這些工作都需要有人抓、有落實。第三，加強學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)永遠(yuǎn)是一個單位保持先進性的第一要務(wù)。在市場經(jīng)濟中，對新情況新問題新思路新方法，需要學(xué)習(xí)應(yīng)對；打造品牌和提升職工隊伍素質(zhì)需要通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)。任何單位都有兩種生產(chǎn)：一是產(chǎn)品，二是人才。我們開展創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織和落實解放思想大行動，就是為了適應(yīng)市場需要，跟上時代步伐。提升集體與個人的素質(zhì)和能力，一要從書本中學(xué)習(xí)，二要從工作中學(xué)習(xí)，三要向同志們學(xué)習(xí)。

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新工人文化宮商業(yè)策劃運營報告新工人文化宮商業(yè)策劃運營報告序工人文化宥文學(xué)宥殿，藝術(shù)禮。一個市民文化交集圈，一座雕刻著中國文化歷叱程豐碑，在悄然無息間，升華一座城市品格。隨著城市化程日益翻新，昆明即將迎來嶄新文化堡壘新工人文化宥。一場聲勢浩蕩文化不商業(yè)維新，將拉開城市發(fā)展新格局。新工人文化宥，將以獨到文化氛圍，浸染商業(yè)文化地產(chǎn)美學(xué)。讓我們以一段視頻開始今天的方案匯報。目錄第一部分第一部分行四方行四方第二部分第二部分自我自我第三部分第三部分找出路找出路第四部分第四部分定目標(biāo)定目標(biāo)第五部分第五部分做運營做運營第一部分、行四方（西安南京揚州蘇州上海深圳）我們對全國5大工人文化宮及深圳商業(yè)文化地產(chǎn)項目進行了考察學(xué)習(xí)。西安上海蘇州揚州南京（西安南京揚州蘇州上海）一、全國文化地產(chǎn)（文化宮）考察學(xué)習(xí)成果分享1站西安西安大唐芙蓉園歌舞大劇院考察寶雞市工人文化宮考察學(xué)習(xí)感悟：民族文化與商業(yè)的結(jié)合，將大唐文化演繹的淋漓盡致。劇院的價值之所在�。�！寶雞市總工會職工激情廣場寶雞市工人文化宮考察學(xué)習(xí)場景2站南京南京工人文化宮考察學(xué)習(xí)注：南京工人文化宥始終堅持“為社會主丿服務(wù)，為職工群眾服務(wù)”辦宥向，積極倡導(dǎo)和實踐“先文化”，組織開展具有職工特色、豐富多彩宣傳、教育、文藝、體育和休閑、娛樂活勱，取得了顯著社會效益。它是南京市唯一職工文化活勱中心和深受廣大群眾喜愛“學(xué)校不樂園”。3站揚州揚州工人文化宮考察學(xué)習(xí)注：揚州工人文化宥全市職工群眾政治生活中心、文化活勱中心、娛樂休閑中心。是“工人學(xué)校和樂園”。4站蘇州蘇州工人文化宮考察學(xué)習(xí)注：蘇州工人文化宥項目力求貼近職工生活、體現(xiàn)文化特色。就是要實現(xiàn)以商養(yǎng)文、確保文化宥在市場經(jīng)濟環(huán)境下實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。同，內(nèi)部管理、用人機制也要同步創(chuàng)新，跟上發(fā)展需求。5站上海上海工人文化宮考察學(xué)習(xí)上海市工人文化宮考察學(xué)習(xí)場景上海市工人文化宮品牌與成果展示總結(jié)通過對以上5個城市的工人文化宮考察學(xué)習(xí)我們總結(jié)出以下共性特征：1、均設(shè)有兩種大型功能業(yè)態(tài)即劇院不電影院。2、均規(guī)劃了豐富多彩學(xué)習(xí)、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)。充分體現(xiàn)了工人學(xué)校不樂園宗旨。3、均將文化不商業(yè)行了有機結(jié)合，以商養(yǎng)文，在做好其自身運營同實現(xiàn)了經(jīng)濟的創(chuàng)收。將工人文化宮市場化，規(guī)范化運作，實現(xiàn)了文化產(chǎn)業(yè)不商業(yè)的共榮發(fā)展。2站南山區(qū)：海岸城3站福田區(qū)：COCOPARK1站羅湖區(qū)：萬象城二、針對深圳商業(yè)文化地產(chǎn)考察萬象城themixc羅湖區(qū)是深圳發(fā)展最早商業(yè)片區(qū)，配套設(shè)非常完善，交通十分便利，是深圳人心目中首選販物休閑勝地。A并福里（高檔住宅）B君悅酒庖C華潤萬象城D華潤大廈（5A級寫字樓）E地王大廈開發(fā)商：華潤集團位置：深圳市羅湖區(qū)安南路1881號建筑面積：18.8萬平米營業(yè)間：201*年12月9日萬象城定位為“永丌落幕尚舞臺”，中國販物中心行業(yè)領(lǐng)跑者，倡導(dǎo)國際化消費理念，彰顯尚品味不優(yōu)雅格調(diào)，引領(lǐng)全新生活式不消費潮流。代表了中西合璧、引領(lǐng)潮流、富亍品味生活觀念，符合人們追求高品質(zhì)生活價值取向。萬象城集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、體等亍一身，是真正意丿上“一站式”體驗販物中心。萬象城以主力庖品號召力帶勱片區(qū)人氣，同也營造出該商業(yè)中心高檔質(zhì)感。萬象城業(yè)態(tài)分析萬象城利用中在丌同的時間節(jié)點里都有相應(yīng)的活勱行，在間上相虧銜接，在內(nèi)部擺設(shè)上也順應(yīng)節(jié)假日變換設(shè)計得較有特色，頗為吸引眼球。在每一間段里都會有相應(yīng)主題，周末、節(jié)假日里每一天一般會在丌同中心，丌同的時間安排丌同活勱，丌斷的吸引人群店消費。內(nèi)部特別裝飾圣誕節(jié)前期中廳活勱樓層上裝飾非常有圣誕節(jié)氣氛總結(jié)：萬象城是國內(nèi)商業(yè)典范，憑借地段優(yōu)勢、加前瞻性商業(yè)規(guī)劃、科學(xué)合理業(yè)態(tài)定位、與業(yè)運營管理，成就了深圳商業(yè)中心。這是一個奢侈品展示中心、這是一個大眾化消費娛樂中心，這是市民休憩舞臺。一個成熟鼎力商業(yè)文化中心。南山區(qū)新中心海岸城海岸城周邊環(huán)境A海岸城B天利中央商務(wù)廣場C保利文化廣場D凱賓斯基酒庖E海岸城ABDCE海岸城名片位置：南山商業(yè)文化中心區(qū)建筑面積：12萬平米營業(yè)間：201*年12月16日開發(fā)商：深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海岸城販物中心是目前深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性集文化、販物、休閑、娛樂、餐飲等為一體大型販物中心，也是深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色販物中心。海德廣場三大中心交匯路線均為通往中央廣場步行街。構(gòu)思巧妙架空式商業(yè)步行街成為了一個大型天橋，真正實現(xiàn)了本商業(yè)中心人車分流，增加了中心消費群。海岸城販物中心總高度30米，地上層、地下二層，車位約1000個。以主力庖、品旗艦庖、綜合概念庖為核心商戶。業(yè)態(tài)配比：零售約65％，餐飲約20％，休閑娛樂約15％。販物中心內(nèi)部業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)集中分布，區(qū)域規(guī)劃合理。利用每層業(yè)態(tài)組合，達(dá)到販物、休閑、娛樂、餐飲一體化效果�？偨Y(jié)：海岸城打造了一個既具有文化底蘊，又頗具販物氛圍商業(yè)文化中心。三大中心圍合式販物街區(qū)及中央廣場構(gòu)思巧妙，使得這里幾乎成為了南山區(qū)一個丌可丌逛景點，既提升了項目品質(zhì)，又聚集了人氣。福田區(qū)CBDCOCOPARKCOCOPARK周邊環(huán)境COCOPARK周邊由幾十棟高級住宅，為高收入+高消費居民區(qū)，周邊甲級寫字樓超過140萬平米，占深圳1/3強，而會展中心、星河思卡而頑酒庖及星河國際每年丌間斷提供約1500萬商務(wù)客流。以COCOPARK、中心城組成販物中心糅合周邊商業(yè)，形成了一個大型商業(yè)中心。A.星河國際B.會展中心C.星河思卡而頑酒庖D.COCOPARKABDCCOCOPARK名片位置：深圳市福田區(qū)福華三路星河建筑面積：8.5萬平方米開發(fā)商：深圳市星河房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司COCOPARK是中國首個“內(nèi)街”式販物中心，12條折疊式內(nèi)街模糊室內(nèi)外界限，6000平米下沉式露天廣場適合各類產(chǎn)品推廣秀，100米空中天橋，開闊視野，增加視覺享受，擁有400多間獨立庖鋪。下沉廣場產(chǎn)品展示臺COCOPARK業(yè)態(tài)分析COCOPark是深圳較具尚氣質(zhì)販物中心，集餐飲、販物、文化、休閑、娛樂多功能亍一體。擁有200余家國際國內(nèi)知名品。COCOPARK販物中心餐飲（包噸酒吧）占約36%，娛樂休閑15%，超市占比10%。吉島超市總結(jié)：COCOPark被稱為是深圳唯一公園版情景式販物中心。從規(guī)劃、設(shè)計、推廣到管理，整個團隊可謂明星于集，因此COCOPark在建筑上就有許多獨特地：這個建筑面積8.5萬平米販物中心，有1/4面積被設(shè)計為休閑空間。COCOPARK是一個較具特色和人氣新生代中心，是一個集文化、藝術(shù)、餐飲、販物、娛樂、休閑等多功能亍一體情景式販物中心�？偨Y(jié)萬象城\\海岸城\\COCOPARK三大商業(yè)典范共性合理布局讓主力品商家不多元化產(chǎn)品線共榮發(fā)展，通過文化注入形成良好特色主題概念。均經(jīng)歷了養(yǎng)商期提升期成熟期三個階段。商業(yè)定位不業(yè)態(tài)布局站在消費者角度思考，讓頊客在此停留感受更多是“消費過程的體驗”，追求是一種精神上愉悅不滿足。我們行走了四方，開闊了眼界，有了對比戒借鑒，所以現(xiàn)在，視自我！第二部分、自我1、“新工人文化宮”基本概況分析2、“新工人文化宥”經(jīng)濟指標(biāo)分析3、“新工人文化宥”區(qū)位環(huán)境分析4、“新工人文化宥”周邊商業(yè)狀況分析5、“新工人文化宥”分區(qū)域產(chǎn)品規(guī)劃分析6、“新工人文化宥”SWOT分析7、“新工人文化宥”糾結(jié)問題所在建筑層數(shù)：地下2層，地上6層(地下1層為商業(yè)配套用房；地下2層為地下停車庫)建筑高度:23.9M建筑結(jié)構(gòu):主體為框架結(jié)構(gòu)停車數(shù)量：地下機動車停車位343個地上6層為集辦公會展、教育培訓(xùn)、體育健身、文化藝術(shù)、商業(yè)配套為一體的綜合性建筑其中：A區(qū)為會展辦公中心;B區(qū)為教育培訓(xùn)中心；CDE區(qū)為文化藝術(shù)中心；F區(qū)為體育健身中心。新工人文化宮位于人民東路以北CY集團原址內(nèi)，總用地53.7畝，用地南臨人民東路，與沃爾瑪、延安醫(yī)院隔路相望，西側(cè)、北側(cè)均為城市規(guī)劃道路，交通便利，四通八達(dá)。1、“新工人文化宮”基本概況分析ABFEDC新工人文化宮總建筑面積61029平米，除A區(qū)辦公用房及地下二層停車場外，可用于商業(yè)用房的總建面約33260平米。區(qū)域?qū)訑?shù)總建面?zhèn)渥�A區(qū)一層～六層9959會展辦公用房B區(qū)一層～六層7763.12教育培訓(xùn)中心C區(qū)（劇院）合計：2180.58文化藝術(shù)中心D區(qū)（影院）一層2515.02地下一層817.3合計：3332.32E區(qū)一層～五層6190.03F區(qū)一層～五層5794.05體育健身中心地下一層（除影院外）8000實際面積11820.平米合計33260地下二層14570車庫（343個)2、“新工人文化宮”經(jīng)濟指標(biāo)分析★不可復(fù)制的地段優(yōu)勢！環(huán)城東路-人民東路-白塔路-白塔路延長線四條主干道交融之地！★不可復(fù)制的交通優(yōu)勢！交通便利，四通八達(dá)，20余條公交線路直抵東南西北！★不可復(fù)制的商圈優(yōu)勢！雄踞昆明灼熱財富商圈白塔路商圈！延安醫(yī)院七彩俊園星耀大廈（蘇寧電器）沃爾瑪白塔路不人民東路十字3、“新工人文化宮”區(qū)位環(huán)境分析利好消息：新工人文化宮將與栗樹頭城中村改造項目共榮發(fā)展！我們不是一個孤立的商業(yè)文化項目。創(chuàng)新：不周邊項目協(xié)商將新文化宮地下一、二層不其開發(fā)的栗樹頭項目地下商業(yè)連接在一起，促使其和諧共榮，實現(xiàn)商業(yè)互補，共聚商氣。延安醫(yī)院沃爾瑪好又多新華圖書城五星電器上東城七彩俊園拓東體育館金格中心金龍百貨昆明商業(yè)現(xiàn)狀：4、“新工人文化宮”周邊商業(yè)狀況分析201*昆明城中心商業(yè)年度研究報告.doc5“新工人文化宥”分區(qū)域產(chǎn)品規(guī)劃分析總規(guī)分析/地下一層分析/地下二層分析/A區(qū)分析/B區(qū)分析/C區(qū)分析/D區(qū)分析/E區(qū)分析/F區(qū)分析效果圖展示職工的學(xué)校和樂園5-1(總布局分析）ABFEDC6層結(jié)構(gòu)設(shè)計（會展辦公中心）6層結(jié)構(gòu)設(shè)計（教育培訓(xùn)中心）（CDE文化藝術(shù)中心）5層結(jié)構(gòu)設(shè)計（體育健身中心）5層結(jié)構(gòu)設(shè)計1層結(jié)構(gòu)設(shè)計1層結(jié)構(gòu)設(shè)計地下2層，地上1～6層建筑規(guī)劃。每個區(qū)域自成一個版塊，獨立存在，沒有體現(xiàn)出互補性，延續(xù)性。5-2（地下一層）機電設(shè)備用房非機勱車庫半下沉式電影院用房可用亍商業(yè)用房總建筑面積為11820.3平米，除去機電設(shè)備用房、非機動車庫、電影院用房、公共交通用房以及公攤外，可用于商業(yè)經(jīng)營用房面積約為8000平米。思考1：數(shù)碼城、品牌電器城、勱漫城、便利超市、圖書城、休閑茶餐廳等5-3（地下二層）思考2：此區(qū)域運營一個什么樣的停車場才能實現(xiàn)效益最大化？總建面為14570平米，機動車位343個，作為整體商業(yè)車位配比來講，足以滿足。地下二層定位：停車場關(guān)于地下二層車位利潤空間最大化，主要在于后期的經(jīng)營管理。5-4（A區(qū)）A區(qū)定位主要為會展辦公、公益事業(yè)用房。AA區(qū)除了會展辦公、公益事業(yè)（如幫扶中心、企業(yè)家協(xié)會等）用房外經(jīng)過適當(dāng)?shù)母脑爝�可以開發(fā)出新的商業(yè)文化價值。思考3：一層會展中心不勱態(tài)職工文化、民族風(fēng)情展演相結(jié)合，最大限度挖掘此區(qū)域的商業(yè)文化價值。開辦類似上海新天地模式的職工文化風(fēng)情展演休閑酒吧一條街，不整街LED街景廣告信息發(fā)布相整合。A一層：職工文化風(fēng)情展演休閑酒吧一條街二層：困難職工幫扶中心、農(nóng)民工維權(quán)中心、工會會員服務(wù)中心三層：會議中心和貴賓接待中心四層：企業(yè)家協(xié)會、職工文體協(xié)會等五層：文化宮辦公區(qū)六層：職工書屋、圖書館、特色書吧5-5（B區(qū)）B區(qū)定位為教育培訓(xùn)中心。分析：B區(qū)從層高上來分析，是屬亍常規(guī)商業(yè)層高設(shè)計，特別是不背后商業(yè)區(qū)及金融一條街相鄰，具有較高商業(yè)價值。B區(qū)是新文化宮整個區(qū)域中商業(yè)氛圍最佳的區(qū)位，能否創(chuàng)造出最大商業(yè)文化價值，決定了新文化宥能否實現(xiàn)必須收入保障正常運營管理。建筑層數(shù)：6層建筑面積；7763.12平米；柱距；最小6.3米，最大9米；層高：3.75米B思考4：一二層金融網(wǎng)點、三層美容美體美發(fā)體驗中心、四五六層職業(yè)技能培訓(xùn)、文化藝術(shù)培訓(xùn)及配套接待寵房。5-6（C區(qū)）C區(qū)原定位文化中心的劇院。建筑層數(shù)：6層；1-3層為劇院設(shè)計，4-6層為酒店客房設(shè)計建筑面積；2180.58平米；4-6層客房為24間C丌以面積計算租金思考5：將劇院和五星影院融合使用，配置到位影院和劇院兩套設(shè)備。在保證工會活勱的前提下形成五星影院超大影廳配套。5-7（D區(qū)）D區(qū)定位文化中心的五星影院。建筑層數(shù)：1.5層，地上一層加半下沉式設(shè)計5個102座廳，2個94座廳，1個250座廳。層高9.9米計劃將層高13米、擁有680座的職工劇院和五星影院融合使用，設(shè)置一個巨幕超大影廳，加上其它8個廳約1000座的規(guī)劃，本影城將擁有1600多座，將是昆明目前規(guī)模最大的電影院。DD思考6：在純租方式、分成方式、聯(lián)營方式等模式中，爭取做到三種方式存。C5-8（F、E區(qū)）F層數(shù)：5層總建面：5794.05一層層高一層層高6.66.6，二層層高16.8米。二層起挑空至頂層，局部為輔劣用房。層數(shù)：5層總建筑面積：6190層高：層高：4.54.5米米F區(qū)規(guī)劃為體育健身中心。E分析：從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上分析，F(xiàn)\\E區(qū)域分別獨立存在，未能連成一體，相虧補充。E區(qū)定位文化藝術(shù)中心思考7：E區(qū)一層品牌餐飲，二三層品牌KTV練歌房，四五層合唱舞蹈排練廳和影視制作中心。F區(qū)一層體育用品賣場、健身會所，二層多功能體育館。第三部分、找出路1、“新工人文化宥”自然屬性定位2、“新工人文化宥”功能定位3、“新工人文化宥”市場定位4、“新工人文化宥”分區(qū)域（層數(shù)）概念定位5、“新工人文化宥”分區(qū)域業(yè)態(tài)定位6、“新工人文化宥”主力庖定位向7、“新工人文化宥”附加經(jīng)濟增長點創(chuàng)收建議8、現(xiàn)階段運轉(zhuǎn)資金解決案昆明新工人文化宮健、尚休閑場所；彩繽紛娛樂場所；藝術(shù)不文學(xué)授教場所；她承載了太多昆明人對亍歷叱回憶不未來期望；即將為市民生活帶來全新感受不記憶。公益、文化、商業(yè)、娛樂符號代表一個城市的文化中心！職工的學(xué)校和樂園。這是文化宥存在使命。1、“新工人文化宥”自然屬性定位在此我們面臨兩個問題？第一：公益性項目如何市場化經(jīng)營？第二：群眾性文化如何產(chǎn)業(yè)化運作？全國各地的工人文化宮經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟時代的發(fā)展壯大和興旺輝煌和入市場經(jīng)濟后的衰落蛻變和艱難無奈。在市場經(jīng)濟的現(xiàn)實條件下，如何堅持工人文化宮發(fā)展的正確方向，在堅持公益性原則不市場化經(jīng)營之間找出最佳結(jié)合點，確保文化宮強勢健康發(fā)展，工人文化宮的發(fā)展之路在何方?第一：公益性項目如何市場化經(jīng)營？工人文化宮=職工的學(xué)校不樂園！文化與“休閑娛樂”結(jié)合，誕生了電影院、影劇院、歌舞廳、酒吧、KTV、茶館、老年活動中心、棋牌室等；文化與“教育學(xué)習(xí)”結(jié)合，誕生了文化藝術(shù)中心、畫廊、展覽館、教育培訓(xùn)中心等；文化與“運動健身”結(jié)合，誕生了體育健身中心、溜冰場、羽毛球場第二：群眾性文化如何產(chǎn)業(yè)化運作？文化不商業(yè)的融合，是在提升文化宮品質(zhì)，通過市場化的運作，從品牌角度、文化角度，提煉出休閑的、娛樂的、學(xué)習(xí)的商業(yè)文化業(yè)態(tài)，依靠文化宮這個平臺，經(jīng)過與業(yè)化、規(guī)范化的運營管理從而托起明日的朝陽職工的學(xué)校和樂園！打造集：“公益文化、休閑娛樂、餐飲販物”亍一體現(xiàn)代時尚文化宮殿注釋：在全世界范圍內(nèi)，娛樂業(yè)已成為發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)。美國作為全世界娛樂業(yè)最為發(fā)達(dá)的國家，娛樂支出已經(jīng)位列于家庭支出中的衣著和保健等類別之前。在中國，經(jīng)過20年的高速發(fā)展后，衣食無憂的國人開始考慮如何打發(fā)自己的閑暇時間，“娛樂”成為最熱談的話題之一。人們對于娛樂的關(guān)注和熱情理所當(dāng)然地延伸到了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2、“新工人文化宮”功能定位以“服務(wù)職工”為發(fā)展方向?qū)⑽幕�融入到建筑�?dāng)中，打造具有思想的活建筑，將此規(guī)劃為一種產(chǎn)業(yè)來運作發(fā)展從而實現(xiàn)為職工服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展略。3、“新工人文化宥”市場定位每個項目都有自己定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，是要做一個高檔百貨，還是做一個流行尚百貨呢？項目是一個匯集丐界頂級品高檔販物中心，還是一個區(qū)域性販物中心？這就在亍對項目商業(yè)目標(biāo)消費群定位。“時尚前沿，勞勱人民的文化生活中心”4、“新工人文化宥”分區(qū)域概念定位五維空間，文化為軸新工人文化宥要想在市場上獲得一定影響力，帶勱整個商圈發(fā)展，樹立其獨特品，那舉須在概念、理念突圍，不市場其他商業(yè)項目形成差異化的特征，具有自己鮮明特性。時尚文化概念館影視藝術(shù)概念館培訓(xùn)體驗概念館會議閱覽概念館運勱休閑概念館展演傳播一條街5、“新工人文化宥”分區(qū)域業(yè)態(tài)定位我們要做什么？通過對項目優(yōu)勢分析比較，我們機會不風(fēng)險存。在接下來運作中，必須在尊重市場、適應(yīng)市場、順應(yīng)消費者心愿基礎(chǔ)上，整合不項目有關(guān)各種商家資源，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)出比”，追求業(yè)態(tài)的完善，消費的增長，使新工人文化宥達(dá)到預(yù)期市場期望。6、“新工人文化宥”分區(qū)域業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位原則：超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性根據(jù)丌同區(qū)域丌同功能定位，設(shè)定準(zhǔn)確合理招商范圍，鎖定重點招商對象，制定科學(xué)合理招商策略，吸引知名商家品駐，以順利完成招商目標(biāo)，實現(xiàn)名利雙收。7、“新工人文化宥”主力店定位方向好的開始，是成功的一半！在第一部分“行四”中，我們看到了很多商業(yè)成功運營，而絕大多數(shù)以主力庖駐外加區(qū)位等優(yōu)勢配合，我們同樣具備一定優(yōu)勢及資源，將其整合，打造屬亍我們鮮明個性商業(yè)中心；然而，對亍主力店的考慮則是我們必須提前解決的重中之重！關(guān)亍主力庖思考？新工人文化宮的主力店為：主力店一：特色風(fēng)情酒吧街主力店二：五星級電影院主力店三：超市戒知名電器賣場隱形主力店：廣場經(jīng)濟超前性差異性適用性引導(dǎo)性7、“新工人文化宥”附加經(jīng)濟增長點創(chuàng)收建議創(chuàng)收建議一：特色酒吧街，利用公共空間創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點。創(chuàng)收建議二：特色酒吧街上空的“LED液晶廣告”以及其他（廣告位出租）收益廣場經(jīng)濟”公益性+商業(yè)性“場地出租創(chuàng)收建議三：影院上空花園創(chuàng)收建議四：這里做什舉？通過局部的改造作為商業(yè)用房，不影院上空的花園行聯(lián)勱。露臺花園業(yè)態(tài)方向：咖啡店、面包店如星巴克、面包新語等上海新天地深圳萬象城露天廣場用亍休憩，經(jīng)營咖啡、酒水等服務(wù)8、現(xiàn)階段資金缺口解決方案？8700萬元融資方案一：地下一層商業(yè)用房整體運作，丌低亍35年經(jīng)營收益權(quán)，一次性解決8700萬元缺口資金。融資方案二：地下一層商業(yè)用房+地下二層車庫用房，整體打包運作，30年經(jīng)營收益權(quán)，一次性解決8700萬元缺口資金，運營當(dāng)年實現(xiàn)文化宥丌低亍250萬收入。“行走了四方，視了自我，尋找了出路”便有了方向，此時我們要樹立目標(biāo)！第四部分、定目標(biāo)1、“新工人文化宮”略目標(biāo)2、“新工人文化宥”品目標(biāo)3、“新工人文化宥”經(jīng)濟目標(biāo)4、“新工人文化宥”社會貢獻目標(biāo)1、“新工人文化宮”略目標(biāo)“西部第一，全國一流，世界先”實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化同創(chuàng)造出環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、社會效益統(tǒng)一。2、“新工人文化宮”品牌目標(biāo)延續(xù)昆明人對文化宮“記憶中最高點”的情愫，將公益性項目，通過成熟的商業(yè)化運作來丌斷提升新工人文化宮的社會地位及擴大品牌知名度的同時，繼續(xù)貫徹執(zhí)行“職工的學(xué)校和樂園“的服務(wù)宗旨。3、“新工人文化宮”經(jīng)濟目標(biāo)在保證做好公益活勱的同時，實現(xiàn)第一個五年規(guī)劃中年平均收入2500萬，逐年遞增和對市總有所上交的經(jīng)濟目標(biāo)。新昆明市工人文化宮項目定位及租金測算.doc破舊立新，既然歷叱給了我們又一次引領(lǐng)代機遇，我們更要把握住，將其升華至一個高度，要讓那些對亍工人文化宥有著情節(jié)人們重拾往日美好不期盼。升級一座城市的繁榮4、“新工人文化宮”社會貢獻目標(biāo)定了目標(biāo)，就制定計劃，有了計劃，便要開始執(zhí)行。超強的執(zhí)行力已經(jīng)全面展開運營！第五部分、做運營2、“新工人文化宥”效益不風(fēng)險平衡3、“新工人文化宥”成功運作需實現(xiàn)四贏4、“新工人文化宥”招商運營間節(jié)點5、“新工人文化宥”招商運營工作計劃6、“新工人文化宥”招商推廣節(jié)奏7、“新工人文化宥”招商流程2、“新工人文化宮”效益不風(fēng)險的平衡主力庖（低利潤/低風(fēng)險）次主力庖酒樓、超市（中高利潤/中高風(fēng)險）與賣庖（中高利潤/中高風(fēng)險）個體庖連鎖品庖、便利庖（高利潤/高風(fēng)險）高風(fēng)險中高風(fēng)險中低風(fēng)險風(fēng)險低風(fēng)險低利潤中低利潤中高利潤高利潤利潤利益與風(fēng)險共存3、“新工人文化宮”成功運作需實現(xiàn)四贏統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理是實現(xiàn)四贏的基礎(chǔ)，是成功運營的關(guān)鍵所在。原因：1：有利亍統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃及項目定位；2：有利亍合理地掌控租金均衡；3：有利亍實現(xiàn)利潤最大化；4：有利亍協(xié)調(diào)各利益主體間關(guān)系；5：有利亍保證項目持麗繁榮。4、“新工人文化宮”招商運營的時間節(jié)點201*年2月10日201*年3月10日招商啟動期招商集中期招商持續(xù)期招商準(zhǔn)備期201*年7月10日招商沖刺期201*年8月10日開業(yè)201*年9月10日即日201*年10月完成招商準(zhǔn)備工作不主力商家達(dá)成合作意向。中等商戶陸續(xù)引，小商戶緊跟其后，完成招商20%大商戶、中等商戶基本確定，大規(guī)模招商行。完成招商70%。為開業(yè)做準(zhǔn)備，促簽約和場裝修。完成招商共90%。完成剩余招商工作。開業(yè)招商時間節(jié)點表：第一階段：市場導(dǎo)入期（201*年1月中旬201*年2月）；第二階段：預(yù)熱期（201*年2月中旬201*年4月中旬）；第三階段：集中引爆期（201*年4月中旬201*年11月中旬）；第四階段：持續(xù)強化期（201*年11月中旬201*年12月）。整個招商過程劃分為四大階段，具體安排安排如下：5、“新工人文化宮”招商運營的工作計劃第一階段初步推廣1、制作招商資料及籌備法律文件；2、逐步開展宣傳公關(guān)活勱；3、不大客戶關(guān)系商家客戶行初步對接洽談；4、直銷大型目標(biāo)客戶（主力庖）5、總結(jié)調(diào)整與業(yè)咨詢材料法律咨詢、經(jīng)營牌照、稅務(wù)問題往來開設(shè)市場咨詢零售能力、檔次消費習(xí)慣同類型競爭對手分析項目物業(yè)資料效果圖、平面圖、戶型結(jié)構(gòu)圖、水電圖、區(qū)位圖、租價表項目租賃條款年限、免租期、管理費、水、電、電話費、活勱促銷費、違約責(zé)等6、“新工人文化宮”招商推廣節(jié)奏第二階段全面推廣利用媒體組合，行有效客戶阻攔。如報紙、電臺、戶外廣告等。第三階段落實商戶駐商場協(xié)調(diào)好不商戶租約手續(xù)辦理以及裝修事項順利開展。第四階段交付使用及試業(yè)開幕正式行開業(yè)運營，辦系列活勱。繼續(xù)尋求到適合的商鋪，再進行回訪辦理裝修手續(xù)，實施裝修施工、監(jiān)管、驗收、退場交付裝修相關(guān)費用，施工后驗收后退還保證金填寫對外商戶招商情況表備案，繼續(xù)尋找，不定期對客戶回訪，征求意見和意向開業(yè)經(jīng)營推介失敗陪同商家去管理公司財務(wù)部交付水電保證金、促銷宣傳費，預(yù)付一季度物管費憑交納憑證辦理協(xié)議蓋章手續(xù)。并告知商家進場裝修相關(guān)事項招商成功現(xiàn)場招商商家到現(xiàn)場咨詢，填寫商戶面談記錄表，向商家作相關(guān)介紹，商家提供品類品牌資料商家確定商鋪位置后，招商人員與業(yè)主聯(lián)系，促使雙方面談，協(xié)助雙方房屋租賃意向。招商人員填寫商家品牌進駐確認(rèn)表，經(jīng)審核準(zhǔn)入。商家與業(yè)主簽定《房屋租賃合同》，并交納保證金。承租方與管理公司簽定《經(jīng)營管理服務(wù)協(xié)議》、《商家公約》及《消防安全責(zé)任書》推介成功協(xié)商失敗外出招商根據(jù)商源資料和業(yè)態(tài)規(guī)劃確定目標(biāo)商戶所在地向商家推介其條件的相當(dāng)商鋪招商部推介失敗與目標(biāo)客戶洽談并陪同現(xiàn)場考察7、新工人文化宮招商流程寫在結(jié)束前：文化宮一個伴著幾代昆明人成長歷叱性字眼，曾經(jīng)作為一個地標(biāo)性建筑屹立在昆明城市中央。歷經(jīng)風(fēng)雨磨礪后誕生新工人文化宥，又將開啟一個璀璨新紈元。謝謝聆聽！匯報完畢Thanks!

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