大連地產(chǎn)市場形式分析總結(jié)報告
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大連市房地產(chǎn)形式分析報告
一、整體發(fā)展
2、政策調(diào)控力度較大
201*年是房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的政策年，面對迅速上漲的房價，今年中央政府出臺了一系列政策，在5月中旬國務(wù)院“國六條”和中央九部委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》之后，大連市也相繼出臺了一系列政策，如重新界定了普通住宅標準，即：房屋套型建筑面積在144平方米以下、小區(qū)容積率在1.0以上、成交價格低于政府公布的普通住房價格標準。從６月１日起，如住房不能同時滿足以上３個條件，就屬于非普通住房，其交易時要繳納4％的契稅，而普通住房（含二手房）的契稅標準為1.5％。
6月16日大連市公布了《關(guān)于私人投資、購買商品房戶口遷入暫行辦法》，將市外人員及本市農(nóng)業(yè)人口本人、配偶及未婚子女在市內(nèi)四區(qū)購房落戶的標準由201*年9月規(guī)定的住宅購房款35萬元以上或公建購房款50萬元以上調(diào)整為購買首次出售的單套商品住宅80萬元以上或公建100萬元以上。6月24日還公布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控穩(wěn)定住房價格的實施方案》，提出了10項具體調(diào)控細則。
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上述政策出臺后，市場經(jīng)歷了近半年的觀望，隨著政策措施落實程度的不斷深入，調(diào)控效果正不斷顯現(xiàn)出來，房價漲幅逐漸趨緩。
分析政策我們可以看到，各項調(diào)控措施的主要意圖是：增加供給、轉(zhuǎn)變住宅供給結(jié)構(gòu)、抑制投機、限制大戶型、整頓交易秩序、抑制房價的過快增長。房地產(chǎn)新政對普通居民的自主性需求影響相對較小，但對投機性需求影響較大。另外，新落戶政策提高了外來人口和本市農(nóng)業(yè)戶口在主城區(qū)購買商品房遷入戶口的門檻，對控制主城區(qū)房價的上漲起到了較為明顯的效果。
今年出臺的這些政策雖然短期內(nèi)因市場觀望造成了成交量降低，但就長期而言，對保證房地產(chǎn)業(yè)根本上健康發(fā)展有著積極的意義。
3、土地供應(yīng)增加，中低價位住宅項目比重增大
從土地成交情況來看，截止到12月份，201*年共成交土地52塊，用地面積363.57萬平方米，預(yù)計在未來1-2年內(nèi)形成新供應(yīng)建筑面積約600萬平方米。其中住宅項目用地約330萬平方米，規(guī)劃建筑面積530萬平方米。
從下表可以看出，中山、西崗、沙河口三區(qū)土地出讓面積較少，甘井子區(qū)由于地處城市外圍，可供開發(fā)土地較多，加上一些郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)相繼劃入城市規(guī)劃版圖，導(dǎo)致甘井子區(qū)土地供應(yīng)量充足，可以預(yù)見，未來甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。
區(qū)域土地成交塊數(shù)用地面積（萬）22.98形成建筑面積（萬）75.81中山區(qū)11
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西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)
734.5543.491438.87103.217260.32361.98高新園區(qū)36.8517.13合計52363.57601.62
201*年成交土地各區(qū)域比例分布（占地面積）
4、大連房地產(chǎn)的發(fā)展吸引了諸多海內(nèi)外地產(chǎn)商及投資基金的關(guān)注
201*年以來，國際知名投行或投資基金已逐步將投資重點轉(zhuǎn)移至二線城市，大連作為二線城市中的佼佼者，其快速發(fā)展的城市經(jīng)濟和較佳的投資環(huán)境已經(jīng)吸引了諸多國際財團的關(guān)注，今年隨著招商引資的不斷深入，一些外埠的大型資本逐步進入大連投資置地，如華潤置地先后斥資在星海灣、天津街以及開發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)收購?fù)恋睾晚椖�，沿海綠色家園集團在星海灣置地開發(fā)，瑞安集團聯(lián)手億達、摩根大通接手希望大廈，新世界集團購買奔德大廈，并更名為新世界大廈。香港九龍倉時代廣場項目、裕景中心項目在沉寂多年后正式開始進入實施階段。另有具備國際影響力的投資基金也紛紛進入大連市場，201*年4月16日，摩根斯坦利在正源地產(chǎn)的增資擴股中成為正源地產(chǎn)的第二大股東，其通過直接投資和買入物業(yè)的方式，以1.2億美元獲得了正源近25%的股份。201*年11月17日，外資背景的旭日投資公司成功摘牌得到大連開發(fā)區(qū)中北大廈的開發(fā)權(quán)。眾多國際性房地產(chǎn)資金也對大連房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出濃厚興趣。二、住宅市場
1、住宅價格漲幅明顯
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201*年上半年，大連房價的增長速度較快。這輪上漲首先是由城市中心區(qū)的樓盤引發(fā)的，隨著城市中心區(qū)房價迅速攀升，消費者將目光投向大連市區(qū)周邊范圍，如城市北部的泉水區(qū)域、城市西部的石門新區(qū)、紅旗鎮(zhèn)等，帶動了周邊區(qū)域的房價水漲船高，又推動了城市中心區(qū)房價和市區(qū)住宅整體均價的提升。
自201*年6月以后，受一系列調(diào)控政策影響，大連房價漲幅開始趨緩，在全國70個主要城市中漲幅連續(xù)幾個月位居三甲之后，6月大連商品住宅均價同比上漲幅度下降為第7位，7月的住宅環(huán)比價格還出現(xiàn)下降。10月以后，隨著秋季房交會的結(jié)束，大連市區(qū)開盤樓盤增多，市場成交有所增加，住宅成交均價又呈現(xiàn)上漲趨勢，201*年第四季度，市內(nèi)四區(qū)住宅成交均價與201*年底相比上漲約20%�？傮w來看，201*年大連市住宅市場房價整體漲幅大約在20%左右。
2、住宅供給大幅增加
201*年，大連主城區(qū)及新城區(qū)全部新開盤商品住宅項目79個，建筑面積合計780萬平方米；其中市內(nèi)四區(qū)新開盤住宅項目42個，建筑面積合計408萬平方米。就市內(nèi)四區(qū)而言，新開盤面積比上年增加15%。
區(qū)域新增供應(yīng)個數(shù)建筑面積（萬平方米）中山西崗沙河口甘井子開發(fā)區(qū)旅順口
911418181087.686.0144.18170.17160.57149.21金州962.5合計79780.31
中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)作為城市中心區(qū)，經(jīng)過多年的發(fā)展，城市功能已經(jīng)相當完善，中央政府限制各城市拆遷規(guī)模的相關(guān)措施使城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地較少，新供應(yīng)住宅項目價格較高。甘井子區(qū)是大連市區(qū)擴展的重要區(qū)域，可供開發(fā)用地較多，土地成本相對較低。在北部、西部等原城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域大規(guī)模建設(shè)中低價位商品住宅不但開發(fā)了新城，也使普通市民在能夠接受的價格范圍內(nèi)實現(xiàn)了安居。
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開發(fā)區(qū)、金州區(qū)和旅順口區(qū)作為快速崛起的新城，住宅發(fā)展引人注目，價格及交易量都有較快增長。201*年金州區(qū)開盤住宅項目9個，項目總建筑面積合計約62.5萬平方米；旅順口區(qū)開盤10個，建筑面積合計約149.21萬平方米。預(yù)計隨著交通及生活配套設(shè)施的不斷完善和人們消費心理的改變，上述區(qū)域的住宅市場仍將保持較快增長。
經(jīng)濟適用房的推出對改善大連市的住宅供給結(jié)構(gòu)有著重要的意義。隨著位于泡崖的大連首批經(jīng)濟適用房正式入市，面向1100戶的廉租補貼的發(fā)放，標志著經(jīng)濟適用房和限價房雙房體系開始推進，這也意味著大連的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾開始逐漸得到緩解。經(jīng)濟適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價格的上漲壓力。
3、成交數(shù)量有所減少
201*年大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交數(shù)量較去年有所下降，根據(jù)目前掌握的數(shù)據(jù)，預(yù)計全年總成交套數(shù)和總成交面積將分別較去年同期下降17％、19％左右。從市內(nèi)四區(qū)看，除了甘井子區(qū)較去年交易件數(shù)和面積呈正增長外，其他如沙河口區(qū)、中山區(qū)、西崗區(qū)均有不同幅度下降。
201*年1-11月商品住宅分區(qū)交易面積區(qū)域成交面積（萬）中山西崗沙河口甘井子合計
銷售比重（%）17.3922.950.8100同比（%）37.619.549.7110.48217.28-20.1-30.1-54.428.8-19.4住宅市場交易量萎縮的原因是多方面的：首先，市區(qū)住宅價格高起、中低價房源稀缺使普通消費者的購買愿望受到抑制；其次，國家和大連市新近出臺了一系列政策，對樓市進行調(diào)控，使部分消費者持幣觀望，開始以冷靜理智的心態(tài)面對樓市；另外，今年6月大連新落戶政策的出臺也在一定程度上抑制了外地人來連置業(yè)的積極性；今年國內(nèi)股市牛氣沖天，投資基金賺錢效應(yīng)明顯，分流了較多的房地產(chǎn)投資、投機資金。上述因素綜合起來，導(dǎo)致今年的住宅市場成交減少。
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4、二手房市場價漲量縮
201*年1-11月，大連市內(nèi)四區(qū)二手房共交易2.234萬套，同比減少10%左右，成交均價為3759元/，較去年上升28%。整體而言，今年二手市場受政策影響較大。自今年5月政府出臺一系列政策之后，二手房的成交量和價格都開始降低，交易量明顯“縮水”的主要原因是政府出臺了“個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅”的政策迫使以短線炒房為獲利手段的投資、投機行為大量退出市場，加上落戶政策的調(diào)整、房屋供給的增多，使買方和賣方均對市場持觀望態(tài)度。年中二手房價格曾出現(xiàn)回落，價格下跌的主要原因是部分二手房持有者擔心國家調(diào)控政策會導(dǎo)致房價下跌以及擔心交易稅費進一步增加，部分投資客戶急于將房屋變現(xiàn)，出現(xiàn)了降低價格力求成交的狀況。
秋季房展會之后，由于新房價格居高不下，二手房市場重新出現(xiàn)反彈，價格和成交量均重新上揚，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的不斷深入，預(yù)計自主性需求將成為支撐二手房市場的主導(dǎo)力量。
五、展望
1、住宅市場
今年，大連市內(nèi)四區(qū)已批項目包括在建及待建項目總建筑面積2055萬平方米，其中在建面積1128.4萬平方米，待建面積926.6萬平方米，在待建面積中，普通商品住宅項目約占60％。而泉水、石門山經(jīng)濟適用房和春山巷、石灰石礦地塊限價商品房的啟動也表明未來大連的住房供應(yīng)體系將會日趨完善。
6000元/以上的中高檔住宅方面，據(jù)本行統(tǒng)計，201*年大連市區(qū)單價在6000元以上的住宅，銷售量約110萬平方米左右，項目結(jié)余（已開盤和做宣傳但未開盤），合計約為220萬平方米。根據(jù)201*-201*年土地出讓狀況，201*年有可能新開盤的單價在6000元/以上的住宅至少25個項目，約215萬平方米左右。兩項合計，201*年，大連市區(qū)單價在6000元以上的住宅項目現(xiàn)實供應(yīng)和潛在供應(yīng)合計為435萬平方米以上，中高檔房屋供給狀況將保持在一個較為充足的狀態(tài)。
價格方面，我們認為：相對充足的住宅供給和日漸完善的住房保障體系將使住宅漲幅趨緩，住宅的漲幅將主要體現(xiàn)在項目用地具備稀缺資源特征的項目及城市中心區(qū)以外的絕對價格較低的甘井子、旅順、金州等區(qū)域中。
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201*年大連市房地產(chǎn)報告
指南針地產(chǎn)市場部201*年12月29日
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目錄
1．201*年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境............................................................................................-4-1.1宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，固定資產(chǎn)投資增速加快.........................................................-4-1.2人民幣升值，物價上升.....................................................................................................-5-1.3國際資本充斥內(nèi)地市場.....................................................................................................-6-2．年度重大政策盤點與回顧.....................................................................................................-6-3．大連城市發(fā)展狀況...............................................................................................................-11-4．土地市場................................................................................................................................-11-4.1市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)量.......................................................................................................-11-4.1.1基本概況....................................................................................................................-11-4.1.2同比狀況....................................................................................................................-12-4.2市內(nèi)各區(qū)土地供應(yīng)量.......................................................................................................-12-4.3保障性住房土地供應(yīng).......................................................................................................-14-5．商品房市場............................................................................................................................-15-5.1供應(yīng)狀況...........................................................................................................................-15-5.1.1建設(shè)工程竣工狀況....................................................................................................-15-5.1.2商品房供應(yīng)狀況........................................................................................................-15-5.1.2.1在售狀況............................................................................................................-15-5.1.2.2未來供應(yīng)狀況....................................................................................................-16-5.2成交狀況...........................................................................................................................-18-5.3區(qū)域分析...........................................................................................................................-20-5.3.1中山區(qū)：地段價值明顯，供應(yīng)總類齊全................................................................-20-5.3.2西崗區(qū)：市場供應(yīng)稀缺，大盤顯現(xiàn)區(qū)域價值........................................................-20-5.3.3沙河口區(qū)：高檔區(qū)域結(jié)合精品打造筑就高價........................................................-20-5.3.4甘井子區(qū)：成交卓越，產(chǎn)品多樣化發(fā)展................................................................-20-5.3.5新城區(qū)：百萬項目崛起，未來供應(yīng)可觀................................................................-21-
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5.4未來區(qū)域熱點分析...........................................................................................................-21-6．二手房、租賃市場...............................................................................................................-22-6.1二手房市場.......................................................................................................................-22-6.1.1成交量........................................................................................................................-22-6.1.2報盤量........................................................................................................................-24-6.1.3報盤均價................................................................................................................-24-6.1.4四區(qū)報盤均價........................................................................................................-25-6.1.5貸款指標統(tǒng)計............................................................................................................-26-6.1.6供應(yīng)結(jié)構(gòu)....................................................................................................................-27-大連市二手房總房款價格區(qū)間分布........................................................................-27-大連市二手房單價區(qū)間分布....................................................................................-27-大連市二手房面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)....................................................................................-28-6.2租賃市場...........................................................................................................................-28-6.2.1報盤量區(qū)域分布........................................................................................................-29-6.2.2報盤量結(jié)構(gòu)................................................................................................................-29-6.2.3放量結(jié)構(gòu)看投資........................................................................................................-30-6.2.4租金情況....................................................................................................................-30-6.2.5租售比情況................................................................................................................-31-6.2.6租賃熱點商圈............................................................................................................-31-6.2.7高端租賃熱點商圈....................................................................................................-32-6.2.8未來租賃市場分析....................................................................................................-32-7201*年大連房地產(chǎn)市場發(fā)展展望........................................................................................-32-7.1當前房地產(chǎn)市場的主要特點與問題...............................................................................-32-7.2201*年大連市場發(fā)展趨勢分析......................................................................................-33-附錄一：201*年主要房地產(chǎn)政策出臺情況............................................................................-36-
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201*年大連房地產(chǎn)年報
1．201*年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境
1.1宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，固定資產(chǎn)投資增速加快
201*年，中國經(jīng)濟發(fā)展可以僅用一個“快”字來形容，主要表現(xiàn)在四個化：第一是工業(yè)化，第二是城鎮(zhèn)化，第三是市場化，第四是國際化，這四個化為拉動中國經(jīng)濟快速發(fā)展提供了強勁的力量。根據(jù)國家統(tǒng)計局剛公布的數(shù)據(jù)，中國今年前三季度GDP達到16.6萬億元人民幣，同比增長11.5%。今年前三季，中國經(jīng)濟增長率分別為11.1%、11.9%及11.5%。從201*年開始，中國GDP的增長速度都在10%以上。一直到201*年，經(jīng)濟增長速度始終沒有下降。而在這個期間，世界經(jīng)濟平均增長率僅有4.9%。城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，增幅為多年所少有，截止上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7052元，扣除價格因素，實際增長14.2%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2111元，同比增加314元，扣除價格因素，實際增長13.3%。
固定資產(chǎn)投資方面，1-11月份，國房景氣指數(shù)連續(xù)攀升，11月份達到106.59的高位，同比上升2.67點；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)累計投資100605億元，同比增長26.8%。其中，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21632億元，同比增長31.8%，住宅完成投資15440億元，增長33.7%，包括經(jīng)濟適用住房投資693億元，增長31.7%；全國完成土地開發(fā)面積2.14億平方米，增長8%；房屋施工面積21.66億平方米，增長23%，住宅施工面積17.11億平方米，增長24.2%，辦公樓施工面積7930萬平方米，增長18.4%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積2.39億平方米，增長12.4%。截止到11月末，全國商品房空置面積為11797萬平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766萬平方米，下降14.2%。
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圖1-1：全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖
1.2人民幣升值，物價上升
201*年人民幣在國際市場的升值壓力空前高漲。從201*年7月至201*年12月，人民幣始終保持小幅上漲態(tài)勢，今年尤其嚴重，人民幣對美元匯率由開始的8點1以上，已經(jīng)升值到目前的7.4以下，而未來升值壓力仍然巨大，升值給國內(nèi)市場所帶來的就是貨幣的貶值，物價的上漲。
圖1-2：人民幣匯率中間價（對美元）
經(jīng)歷了從1992年到1996年連續(xù)5年的明顯通脹之后，我國居民消費價格在長達10年的時間里，一直保持基本穩(wěn)定，其中還有三年是負增長。自201*年以來，我國國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出高增長、低通脹的良好態(tài)勢。但從今年開始，這一態(tài)勢出現(xiàn)重大變化，3月份以來，CPI漲幅連續(xù)9個月超過3%的警戒線（如圖3）。8月份以來，又連續(xù)4個月超過6%，11月，受食品價格持續(xù)上漲等因素影響，全國居民消費價格(CPI)
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同比上漲了6.9%，這一數(shù)據(jù)不僅是今年以來的最高值，也創(chuàng)下了11年來的最高，通脹壓力進一步加大。統(tǒng)計局總經(jīng)濟師預(yù)計，201*年全年CPI漲幅約為4.7%，這一漲幅將是自1996年以來的最高點。由于今年漲價對明年的滯后影響較大，加之受國際市場大宗商品價格上漲、國內(nèi)市場需求旺盛以及推進資源性產(chǎn)品價格和環(huán)保收費改革等因素影響，明年價格總水平上漲的壓力仍然較大，完成防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹的任務(wù)相當艱巨。
圖1-3：201*年度1-11月份CPI變化趨勢圖
1.3國際資本充斥內(nèi)地市場
國家商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)實際利用外資占同期全國實際利用外資總計的比重達到24.1%，比201*年全年比重提高近11個百分點。這在地方上也表現(xiàn)明顯：上海統(tǒng)計局統(tǒng)計，前三季度上海房地產(chǎn)業(yè)實到金額13.98億美元，增長76.3%，占第三產(chǎn)業(yè)實到外資的33.5%；而大連雖然沒有公布房地產(chǎn)外資投資數(shù)額，但上半年我市實際使用外商直接投資同比增長99.2%，對于房地產(chǎn)這一熱門行業(yè)的沖擊自然不言而喻。
房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資的增長速度也開始逐步加大，并遠遠高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資本身的增長速度。201*年1至2月和1至3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中，利用外資的增長速度比上年同期分別增長232.5%和154.4%，增幅比201*年全年高179.5和101.4個百分點，比201*年1至2月和1至3月的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長高208.2和127.5個百分點。根據(jù)上海統(tǒng)計局消息,前三季度上海外商直接投資合同金額正逐季由小變大，增幅上升，顯示了外商不斷增強的投資信心。廣東省社會科學院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所剛完成的《境外熱錢在國內(nèi)非正常流動調(diào)查報告》指出，大量境外熱錢在國內(nèi)進行非正常流動和投機已經(jīng)成為事實，并且還有繼續(xù)擴大流入量的發(fā)展趨勢。境外熱錢具有明顯的投機賭博特征，其主要投資方向是房地產(chǎn)和股市等高利潤增長行業(yè)。這對于放大房市、股市泡沫起到了極其負面的效應(yīng)。
2．年度重大政策盤點與回顧
201*年1月16日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》
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1月16日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，扭轉(zhuǎn)以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，標志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅“清算”時代�！锻ㄖ芬�(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，避免開發(fā)商以分期開發(fā)為由拒絕清算土地增值。另外，《通知》要求，除房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工外，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的條件還包括：整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，以及直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。主
管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人清算的條件包括：已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未售完；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等情況。新規(guī)自201*年2月1日起執(zhí)行。
機構(gòu)觀點：土地增值稅的重劍出擊，一個顯而易見的結(jié)果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升，此消息一出，房地產(chǎn)股大跌，２０多只地產(chǎn)股跌停�！爸改厢樖袌霾俊闭J為，總體上看，土地增值稅的征收對利潤率較高的項目，如別墅、公寓等高檔房的影響比較大。對低價拿地的房企影響也較大；通過“招拍掛”拿地的企業(yè)由于拿地價格較高，比通過協(xié)議拿地的企業(yè)受到的影響相對要小�；剡^頭看，這也是對地方政府收入的補償。其對于價格的影響，市場無法準確的衡量，但有業(yè)內(nèi)人士認為，該政策是促使201*年度房價高漲的“始作俑者”。
3月16日《中華人民共和國物權(quán)法》勝利通過，并于10月1日正式實施
10月1日實施的《物權(quán)法》，正式以法律形式對公民的物權(quán)加以確認和規(guī)范。首次將私有財產(chǎn)置于與國家、集體財產(chǎn)平等的地位，明確了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期”，同時明確界定了物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系包括專有部分、共有部分及約定部分所有權(quán)劃分的原則。規(guī)范了物管服務(wù)，確立了物業(yè)管理向物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型等等。該法律充分保障了民眾安居樂業(yè)，也為房地產(chǎn)發(fā)展的后續(xù)保駕護航。
機構(gòu)觀點：《物權(quán)法》的實施，主要是保護老百姓自身的利益。從開發(fā)角度看，雖然對于房地產(chǎn)市場的價格影響不明顯，但其已經(jīng)滲透到了房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)。比如開發(fā)初期的拆遷工作，小區(qū)權(quán)屬劃分、買賣合同等等。對于未來的開發(fā)，開發(fā)商應(yīng)該更加注重開發(fā)環(huán)節(jié)的標準化，程序化，追求樓盤品質(zhì)應(yīng)該成為買賣雙方雙贏的價值取向。年內(nèi)連續(xù)六次加息
表2-1：央行歷次加息時間表
調(diào)整時間201*年3月18日調(diào)整內(nèi)容上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。201*年5月19日從201*年6月5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。從《201*房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！
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201*年5月19日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。自201*年7月21日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.06％提高到3.33％；一年期貸款基準利201*年7月20日率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.57％提高到6.84％；其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。201*年8月22日一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點。一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%；一年期貸201*年9月15日款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%。從201*年12月21日起調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%，上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的201*年12月21日7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整，五年以上貸款利率不變。機構(gòu)觀點：由于通脹日益嚴重，社會流動資金明顯過剩，從而加劇了房市及股市的泡沫，央行年內(nèi)連續(xù)六次加息�！爸改厢樖袌霾俊闭J為，幾次的加息效果并沒有像央行預(yù)期的那樣對市場形成壓制或利空預(yù)期，反而兩市屢次出現(xiàn)加息后的“報復(fù)性”增長；但隨著配套政策的組合式打擊，樓市年底開始陷入買賣雙方的僵持狀態(tài)，或許明年年初將是未來樓市走向的真正岔路口�！墩袠伺馁u掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》
201*年10月10日，國土部明確開發(fā)商拿地將不得分期付款。國土資源部正式發(fā)布最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過招拍掛公開方式出讓，此外，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得。國土資源部有關(guān)部門負責人表示，如果不違反合同約定，開發(fā)商拿地還可以“分期付款”，但不可以分期拿證。該規(guī)定是防止在實際操作過程中，一些地方存在著受讓人未繳清全部出讓金，就取得了土地使用權(quán)證，或根據(jù)付款進程和支付比例部分取得了建設(shè)用地使用權(quán)證書，造成了一些項目房子都賣了還沒交齊土地出讓金的現(xiàn)象出現(xiàn)，同時，也造成了一些公司只支付少量首付資金，就大量拿地的問題。
機構(gòu)觀點：39號令是在201*年頒布的11號令的基礎(chǔ)上修改的，其中第三條最為重要�？梢岳斫鉃殚_發(fā)商取得建設(shè)用地使用權(quán)可以按合同約定分期付款，但地方政府不得為開發(fā)商分期辦理建設(shè)用地使用權(quán)證。規(guī)定一是為了防止開發(fā)商以少量資金囤積大量土地牟取不當利益；二是要避免開發(fā)商在未繳清全部土地出讓價款的情況下獲取建設(shè)用地使用權(quán)證，或者以少量資金獲得大塊宗地中的小幅地塊建設(shè)用地使用權(quán)
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證的情況下向銀行融資，增加銀行的風險；三是保障商品房購房者的合法權(quán)益，避免開發(fā)商在未繳清土地價款而取得建設(shè)用地使用權(quán)的情況下出售房地產(chǎn)，影響產(chǎn)權(quán)人利益。
國土部：確保中低價位房用地不得低于總量的70%，單宗土地開發(fā)建設(shè)禁超3年
國土資源部近日發(fā)出通知，要求各地進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控，采取切實措施，確保用于解決城市低收入家庭住房困難的土地供應(yīng)資源。根據(jù)通知精神，各市、縣國土資源管理部門將優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。同時為防止開發(fā)商“囤積”土地，國土部要求，單宗土地的開發(fā)建設(shè)時限原則上不得超過3年。
機構(gòu)觀點：建立中低收入階層的住房保障體系是當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的一大側(cè)重點，該通知是針對前期“70/90”等土地政策的進一步深化，嚴格的數(shù)據(jù)指標是指導(dǎo)政策在操作層面的具體表現(xiàn)，“政策形似一紙空文”將不再被容忍，國土部開始關(guān)注政策的執(zhí)行力度�；仡�07，年度內(nèi)的土地政策出臺是較為頻繁的，這也說明了國家對于土地管理的重視程度。土地，確實是房地產(chǎn)市場運行的源頭，合理管制土地供給，將有利于平衡房地產(chǎn)市場的供需矛盾。連續(xù)限制外資政策頒布
由于人民幣升值預(yù)期強烈，外資蜂擁進入國內(nèi)投資領(lǐng)域且明顯集中于樓市和證券市場，更加激化了我國房地產(chǎn)和證券市場的泡沫式增長，從今年上半年開始，商務(wù)部以及外管局等部門連續(xù)發(fā)布了多個房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括5月23日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（50號文），規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。7月份《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》（130號文）對外資公司結(jié)匯進行了嚴格限制。11月頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(201*年修訂)》，正式限制外商投資房地產(chǎn)業(yè)。
機構(gòu)觀點：合理利用外資，可以加速發(fā)展國民經(jīng)濟和市場經(jīng)濟，提高GDP；但面對國際競爭及人民幣升值，過分的放寬外資限制不但對于本國尚處于發(fā)展初期的弱小經(jīng)濟體是極其不利，更加為未來出現(xiàn)經(jīng)濟危機埋下隱患，這就有了“利用外資還是被外資利用”這一說。根據(jù)廣東省社會科學院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所剛完成的《境外熱錢在國內(nèi)非正常流動調(diào)查報告》，“大量境外熱錢在國內(nèi)進行非正常流動和投機已經(jīng)成為事實，并且還有繼續(xù)擴大流入量的發(fā)展趨勢。境外熱錢具有明顯的投機賭博特征，其主要投資方向是房地產(chǎn)和股市等高利潤增長行業(yè)�！笨梢姺康禺a(chǎn)業(yè)的泡沫激增，外資難辭其咎，限制外資在行業(yè)發(fā)展，有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
央行：第2套住房貸款首付不得低于40%，利率1.1倍
中國人民銀行、銀監(jiān)會9月27日發(fā)布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。該通知的主要內(nèi)容是：一、嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，二、嚴格
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規(guī)范土地儲備貸款管理，三、嚴格住房消費貸款管理，四、嚴格商業(yè)用房購房貸款管理，五、加強房地產(chǎn)信貸征信管理，六、加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風險防范工作。12月12日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，再次明確二套房操作原則：一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)。二、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄�，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當提供當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準。其他均按第二套房貸執(zhí)行。三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。四、商業(yè)銀行應(yīng)切實履行告知義務(wù)，要求借款人按誠信原則提交真實的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。
機構(gòu)觀點：相對于銀行歷次的加息，首付提高四成更為直接地針對投資及投機行為，這也是年內(nèi)社會上最關(guān)注的熱點之一，由于沒有操作細則跟進，各家銀行執(zhí)行政策千奇百怪，使央行這項規(guī)定有名無實，12月12日，央行發(fā)出嚴格認定標準，被業(yè)內(nèi)人士稱為“壓死開發(fā)商的最后一棵稻”，這也使年底的觀望潮達到了空前的高峰�！爸改厢樖袌霾俊闭J為，年底的觀望更偏向于需求的壓制，而不是需求無力的事實，明年年初將得到有效的釋放。社會保障性住房辦法接連出臺
201*年8月14日，中國政府網(wǎng)公布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確多渠道解決城市低收入居民的居住問題。明確：1、保障所有低收入住房困難家庭；2、至少10%土地收益要建廉租房；3、年底前建立低收入家庭住房檔案；4、“90/70”政策必須落實；5、政府機構(gòu)嚴禁集資建房，這是向建立保障性住房制度邁出的重要一步。隨著十七大勝利召開，溫總理的訪新，最終確定了08年保障性住房的工作重點。201*年11月27日、30日，建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等九部門又聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。辦法指出，廉租房和經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象與廉租住房保障對象相銜接。
機構(gòu)觀點：從溫家寶總理在新加坡考察之始，“指南針市場部”就預(yù)測未來房地產(chǎn)市場將形成“社會保障性住房和市場經(jīng)濟商品房的二分天下”。《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的出臺，標示著未來保障性住房必然成為未來城市規(guī)劃建設(shè)的重點，建設(shè)部、國土部同時規(guī)定：未來將確保中低價位房用地不得低于總量的70%，主要包括：廉租住房、經(jīng)濟適用住房、“兩限”普通商品住房、中低價位和中小套型普通商品住房等五類住房的建設(shè)，同時也強調(diào)社會各個層次的住房作到“無縫銜接”以解決社會中低收入者的住房難問題。
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3．大連城市發(fā)展狀況
201*年，大連城市建設(shè)和經(jīng)濟建設(shè)都取得了巨大的成果。有力地推進了國際航運中心、新型產(chǎn)業(yè)基地、社會主義新農(nóng)村和和諧社會建設(shè)，預(yù)計全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值突破3000億元，增長17％以上；地方財政一般預(yù)算收入264億元，增長35％；完成全社會固定資產(chǎn)投資1900億元，增長30％以上；實際使用外商直接投資30億美元左右，增長34.5％；全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值1100億元，增長27％；完成高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2370億元，增長37％；港口完成貨物吞吐量2.2億噸，增長10％；集裝箱吞吐量380萬標箱，增長18.4％；萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗下降4％；主要污染物排放總量下降3.4％；實現(xiàn)城鎮(zhèn)就業(yè)16.1萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2.5％以下。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為15000元和8300元，分別增長13％和19％以上。
今年以來，我市固定資產(chǎn)投資保持較快增長，增幅繼7、8兩月回落之后，9月開始回升，已連續(xù)三個月累計投資增速超過30%。三次產(chǎn)業(yè)投資均較快增長，第二產(chǎn)業(yè)投資比重上升；“大”項目牽動作用增強；房地產(chǎn)投資增幅回升，商品房銷售快速增長。1-11月，全市固定資產(chǎn)投資累計完成1655.8億元，比06年全年增長12.7%，其中，完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1377.9億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資277.9億元。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資343.2億元，比06年增長18.8%。
07年，城市建設(shè)取得了長足的進步，星海國際金融中心建設(shè)，機場新區(qū)城市副城區(qū)建設(shè)，泉水區(qū)域的經(jīng)濟適用房建設(shè)，07年可謂是城市建設(shè)收獲的一年，也是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的一年。
4．土地市場
4.1市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)量4.1.1基本概況
表4-1：07年土地掛牌出讓狀況表
掛牌總建筑面積（平）成交總建筑面積（平）成交住宅總面積（平）成交住宅總金額（萬元）成交住宅樓面價（元/平）5895910.785234302.384570947.3812884242818.72201*年度大連市掛牌土地總建筑面積為5895910.78平方米，土地總成交建筑面積為5234302.38平方米，其中成交住宅總面積為4570947.38平方米，成交住宅總金額達1288424萬元，住宅折合樓面價為2818.72元/平方米。
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圖4-1：07年土地掛牌出讓狀況圖
4.1.2同比狀況
表4-2：土地供應(yīng)狀況同比
指標成交地塊數(shù)量（幅）成交占地面積（萬）成交建筑面積（萬）出讓金總金額（億元）樓板價（元/）06年58383.91618.38107.81743.2607年36176.3523.43128.842818.72同比指數(shù)-37.93%-54.08%-15.35%19.52%61.69%07年共成交土地36幅，總占地面積為176.3萬平方米，同去年相比有所萎縮，但受一些高層超高層的帶動，建筑面積相對差別不是很大。另外，受商品房市場的火熱影響，本年度的地價不斷飆升，“地王”不斷刷新，出讓金總額由此高于去年，平均樓面價同比上漲了約61.69%。4.2市內(nèi)各區(qū)土地供應(yīng)量
表4-3：四區(qū)土地掛牌出讓狀況
區(qū)域掛牌面積（平）成交面積（平）成交金額（萬元）平均樓面價（元）
中山區(qū)54230034500117103394.20西崗區(qū)3768303768301119382970.52沙河口區(qū)1201*6811724684576423903.24甘井子區(qū)總計3775012.785895910.782987149.384570947.387071342367.2512884242818.72《201*房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！
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圖4-2：四區(qū)土地掛牌分布
從市內(nèi)四區(qū)的土地掛牌分布來看，甘井子區(qū)的供應(yīng)占比相對較大，約占市內(nèi)四區(qū)總掛牌量的65%；其次為沙河口區(qū)，掛牌總量約占四區(qū)總和的20%；中山西崗作為城市中心區(qū)，可供應(yīng)量相對稀缺，掛牌兩分別僅占總量9%和6%。
圖4-3：四區(qū)土地成交面積與金額
甘井子區(qū)由于掛牌面積顯赫，土地成交面積也位居四區(qū)之首，總建筑面積為298.71萬平方米，總成交金額為707134萬元；沙河口區(qū)次之，總成交面積為117.25萬平方米，成交總金額為457642萬元；西崗區(qū)總成交建筑面積為37.68萬平方米，成交總金額為111938萬元；中山區(qū)成交量最少，僅為3.45萬平方米，成交金額為11710萬元。
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圖4-4：四區(qū)平均樓面價對比
商品房價格的不斷上揚，房地產(chǎn)市場前景被看好，地價也隨之不斷攀升。從平均樓面價來看，四區(qū)總體平均達2818.72元/平方米，同比上升了約61.69%。其中，沙河口區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性及個別地塊競爭激烈的帶動下，平均樓面價獨占鰲頭，達到3903.24元/平方米；中山區(qū)的中心優(yōu)勢也得以體現(xiàn)，平均樓面價位居第二，約為3394.2元/平方米；西崗區(qū)受供應(yīng)量的影響，樓面價僅高于四區(qū)平均值100余元；甘井子區(qū)成交平均樓面價為2367.25元。盡管在房價一路上揚的現(xiàn)階段，地價已不是房價的主要決定因素，但成本的加大勢必對房價有一定的影響。4.3保障性住房土地供應(yīng)
盡管今年調(diào)控政策的出臺幾乎達到了每月一次的密度，但最引人關(guān)注的還是住房保障制度的完善。8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將保障性住房建設(shè)重新納入到政府公共服務(wù)的范疇。隨后，廉租房資金保障和實施辦法、經(jīng)濟適用住房管理辦法等配套政策相繼出臺。
201*年大連市內(nèi)四區(qū)經(jīng)濟適用住房（含單位集資建房）、限價商品住房用地供應(yīng)約92.4萬平方米，其中經(jīng)濟適用房約50萬平方米，同時本年度7683套經(jīng)濟適用房投入市場，明年規(guī)劃將建80萬平經(jīng)濟適用房，收購300套房源用于廉租，并擴大保障范圍，提升保障標準，保障性住房政策將服務(wù)人民住有所居。
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5．商品房市場
5.1供應(yīng)狀況
5.1.1建設(shè)工程竣工狀況
圖5-1：市內(nèi)四區(qū)月份竣工面積圖
圖5-2：四區(qū)竣工分布圖
201*年總竣工面積為2625674.7平方米，四區(qū)基本處于均衡狀態(tài)。其中甘井子區(qū)竣工924286.8平方米，約占總竣工量的35%；中山區(qū)竣工數(shù)量為765080.3平方米，約總量的29%；沙河口區(qū)竣工數(shù)量約占總竣工量的22%左右，竣工面積達568292.9平方米；西崗區(qū)由于供應(yīng)量稀缺，竣工面積僅占總量的14%，約為368014.7平方米。5.1.2商品房供應(yīng)狀況5.1.2.1在售狀況
表5-1：大連市各區(qū)域樓盤信息表
區(qū)域在售樓盤形象宣傳樓盤總數(shù)《201*房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！
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中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)旅順口區(qū)開發(fā)區(qū)金州區(qū)合計66143124162111894131312736115102744362324179截至到201*年年末，大連市各區(qū)域總項目個數(shù)為179個，其中市內(nèi)四區(qū)為96個，約占總體的53.6%；新城區(qū)項目總數(shù)為83個，約占總體的46.4%；另外，從項目銷售周期來看，在售項目共計118個，占項目總數(shù)的65.9%；形象展示項目達61個，占項目總數(shù)的34.1%。5.1.2.2未來供應(yīng)狀況
圖5-3：市內(nèi)四區(qū)可售套數(shù)
截至201*年末，市內(nèi)四區(qū)市場上猶存27262套商品房可供應(yīng)，其中甘井子區(qū)的存量仍然占據(jù)主體，目前可售套數(shù)為14730套，占比達54.03%；沙河口區(qū)以5832的剩余供應(yīng)量占據(jù)總體的21.39%；中山區(qū)次之，約占總體的19.09%，可售套數(shù)為5203套；西崗區(qū)的自身供應(yīng)量有限，可售套數(shù)僅為1497套，約占總體的5.49%。
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圖5-4：大連市各區(qū)域可供應(yīng)面積
大連市未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)量充足，總建筑面積為1696.22萬平方米，市內(nèi)四區(qū)可供應(yīng)面積總計達804.65萬平方米，約占大連市總體未來供應(yīng)的47.4%，其中甘井子區(qū)可供應(yīng)面積達305.42萬平方米，未來可供應(yīng)量較為樂觀。另外新城區(qū)本年度的崛起不得不令人刮目相待，供應(yīng)量的迅速加大，存量也隨之上浮，未來的百萬平項目數(shù)量可觀，未來可供應(yīng)量達891.57萬平方米，占大連市各區(qū)域總體的52.6%。
圖5-5：各區(qū)域未來供應(yīng)量占比狀況
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5.2成交狀況
圖5-6：201*年市內(nèi)四區(qū)商品房成交量價圖
從201*年市內(nèi)四區(qū)商品房成交量價圖可以看出，成交均價的一路上揚。2月份受供應(yīng)量的萎縮影響，成交均價有所下滑，3-4月份的展會效應(yīng)尤其明顯，在持續(xù)了4月至9月的平穩(wěn)上升后，第四季度放假得以爆發(fā)。年度最高均價出現(xiàn)在12月份，成交均價為8042.95元/平方米，從整體發(fā)展歷程來看，一路高歌的趨勢明顯。成交套數(shù)的高峰期出現(xiàn)在8月，據(jù)“指南針地產(chǎn)”市場部分析，夏展的后續(xù)效應(yīng)引發(fā)了供應(yīng)量的增加和市場的火熱，從而創(chuàng)造了成交量的高峰。
圖5-7：市內(nèi)四區(qū)月份成交面積與金額
從年度成交面積和成交金額來看，最高值均出現(xiàn)在8月份，成交面積達421964平方米，成交金額達278097萬元，集中放量的影響不可小窺。最低值出現(xiàn)在2月份，由于春節(jié)假期，市場出現(xiàn)短期淡季而成，
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成交面積僅為155717平方米，成交金額因而也出現(xiàn)低潮，為78277萬元。
圖5-8：201*年市內(nèi)四區(qū)成交套數(shù)
201*年大連市內(nèi)四區(qū)累計成交商品房37273套，其中甘井子區(qū)供應(yīng)量和價格優(yōu)勢明顯，成交量約占67.3%，成交套數(shù)為25084套；其余三區(qū)成交套數(shù)則相對較為低迷，沙河口區(qū)成交6875套，約占總體的18.4%；中山區(qū)成交4214套，整體占比為11.3%；受供應(yīng)量影響，西崗區(qū)成交狀況最為低落，成交套數(shù)僅1100套，整體占比僅為3.0%。
圖5-9：201*年市內(nèi)四區(qū)成交均價
根據(jù)大連市房地產(chǎn)市場公布數(shù)據(jù)顯示，201*年成交的商品房均價為6421.4元/平方米，同比上升了11.3%。其中中山區(qū)的中心區(qū)域價值體現(xiàn)得淋漓盡致，區(qū)域均價高達8684元/平方米，占據(jù)四區(qū)榜首；沙河口區(qū)受星海灣區(qū)域的高端項目帶動，成交均價緊隨中山區(qū)域其后，每平方米達8336元；西崗區(qū)作為大連市的行政中心，其價值一直很被認可，但因為市場供應(yīng)量的短缺，成交一直不甚火熱，年度成交均價為7678元/平方米，位居四區(qū)第三；甘井子區(qū)的地理位置較為偏遠，配套相對落后，因此價格相對較低，年度成交均價為5022元/平方米。
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5.3區(qū)域分析
5.3.1中山區(qū)：地段價值明顯，供應(yīng)總類齊全
身為大連中心繁華地段，中山區(qū)總體放量一直較為稀缺，因此也一直領(lǐng)高價格。從整體來看，目前中山區(qū)集酒店、寫字間、公寓、別墅等建筑形式于一身，供應(yīng)總類齊全，精品供應(yīng)量充足，完善成熟的生活配套，城市顯赫的地理位置，高品質(zhì)的精品打造，鑄成了中山區(qū)的高昂價位。從目前的形象展示項目來看，明年將會涌入市場的項目種類繁多，可選擇性較大，如海之韻廣場的別墅項目萬隆托斯卡納、勞動公園附近的高品質(zhì)公寓楓景豪庭，景山區(qū)域的生態(tài)住宅卡納意鄉(xiāng)，且多以品質(zhì)說話，倡導(dǎo)繁華街區(qū)的精致生活，預(yù)計未來在價格方面將會繼續(xù)一路走高。
5.3.2西崗區(qū)：市場供應(yīng)稀缺，大盤顯現(xiàn)區(qū)域價值
西崗區(qū)一直是大連市的供地緊張區(qū)域，且均價大多已過萬元。作為大連市的行政中心，西崗區(qū)的參展項目種類各樣，其中不乏大盤和精品。于秋季房展會后盛大開盤的遠洋風景聲勢浩大，開盤伊始均價即達到多層高層11000元/平方米、16000元/平方米的高位，當然與優(yōu)越的地理位置和遠洋精心打造的高品質(zhì)息息相關(guān)。錦華銀座主打復(fù)式精裝修小戶型公寓，高級物業(yè)管理服務(wù)令人神往。頤和香榭的多種戶型也吸引眼球，并且開發(fā)商在大連創(chuàng)造的“地王”也令人刮目相看，自身價值提升不淺。目前的展示項目預(yù)計會在明年上半年集中放量，將會緩解一定的西崗供應(yīng)緊缺現(xiàn)狀。5.3.3沙河口區(qū)：高檔區(qū)域結(jié)合精品打造筑就高價
沙河口區(qū)的201*年房地產(chǎn)市場花樣繁多，從區(qū)域來講，星海灣的高檔區(qū)迅勢崛起，華潤集團的星海灣壹號及君悅酒店立足打造型海灣區(qū)域的精品高檔住宅，未來前景值得期待；沿海集團的國際綜合體組合配套，豪言傲世星海灣。同時，泛星海區(qū)域的幸福e家福源力顯中國大戶人家風采，另有大華御庭、世嘉星海2期等項目活躍市場，星海灣區(qū)域價值潛質(zhì)愈發(fā)無限；軟件園地帶本年度也異�；馃�，億達集團傾力打造的精裝小戶型宅語原及傍山豪宅東方圣荷西為這一區(qū)域增添幾分色彩；另外馬蘭區(qū)域的觀山滿庭芳及明年上市的潤德春柳公園也補充沙河口區(qū)的市場供應(yīng)。受高端項目及經(jīng)典品質(zhì)的影響，沙河口區(qū)的成交均價也在不斷高企，從目前展示項目看未來沙河口市場，前景一片美好。5.3.4甘井子區(qū)：成交卓越，產(chǎn)品多樣化發(fā)展
受“西拓北進”規(guī)劃思想的利好指導(dǎo)，甘井子區(qū)的發(fā)展體現(xiàn)在配套設(shè)施的逐漸完善和供應(yīng)量及成交量的不斷追漲，受品牌效應(yīng)影響及市場整體發(fā)展的趨勢帶動，產(chǎn)品價值也在逐漸提升。本年度的甘井子區(qū)供應(yīng)量及成交量均居大連市內(nèi)四區(qū)之首，且毫無撼動之疑。市內(nèi)四區(qū)66%的土地供應(yīng)，35%的竣工占比，46%的在售項目占比，38%的未來可售占比，67%的成交占比一連串的數(shù)字顯赫甘井子的供應(yīng)主體地位。甘井子區(qū)201*年在產(chǎn)品種類上有所發(fā)展，促進路板塊的唯美品格項目將西班牙建筑風格帶到大連，一炮打響西北區(qū)域的房價新高，且成交火爆；高品質(zhì)的品牌同時立足機場新區(qū)，預(yù)計明年開盤的第五郡又將引
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領(lǐng)整個機場片區(qū)的價格和價值洗禮。新增別墅項目萬科溪之谷也填補了甘井子區(qū)的別墅空白，都市稀缺的優(yōu)美山地景觀，匯聚萬科的精心卓越打造，項目價值完美呈現(xiàn)。5.3.5新城區(qū)：百萬項目崛起，未來供應(yīng)可觀
201*年的大連新城區(qū)發(fā)展將“大大連”詮釋的名目可鑒。旅順口區(qū)土羊高速公路緊張施工，大連至旅順公交車7月31日順利通車；旅順南路軟件園產(chǎn)業(yè)帶大連天地軟件園工程于9月16日成功啟動；旅順輕軌規(guī)劃擬建中各種規(guī)劃與優(yōu)勢利導(dǎo)無疑宣告著旅順的已經(jīng)開始邁出了融入主體的一大步，未來的發(fā)展上升一個新臺階。與此同時供應(yīng)急速上升，新老城區(qū)齊頭并進，一系列優(yōu)美的名字一一現(xiàn)于視野，同時海景項目發(fā)展卓越，藍灣別墅的火爆足以認證區(qū)域精品價值。
開發(fā)區(qū)的金馬路板塊、麗嬌灣板塊、小孤山板塊、保稅區(qū)板塊和金石灘板塊各具特色，配套設(shè)施齊全、完美海景配合、因特爾的進駐、旅游優(yōu)勢呈現(xiàn)等，產(chǎn)品多樣化發(fā)展。華潤海中國、潤德海洋公園均為百萬平米以上的建筑面積，大盤地位顯赫，附著高端精品打造，未來供應(yīng)品質(zhì)值得期待，同時在價格上也會有新的發(fā)展和突破。
金州區(qū)域目前在售總量可觀，照比大連市開發(fā)區(qū)的價格優(yōu)勢明顯，落戶政策的相對優(yōu)惠也對周邊區(qū)域的購房者吸引力明顯。同時不乏精品樓盤，其中代表項目五一路的松源翰林一品“CIHAF201*年度中國名盤”、“影響大連201*十大樓盤”、“201*年最受市民喜愛的戶型舒適大盤”于一身，足以見證區(qū)域的發(fā)展?jié)撡|(zhì)和價值提升。
無論供應(yīng)量、產(chǎn)品種類、項目品質(zhì)還是價值體現(xiàn)，新城區(qū)房地產(chǎn)市場都可謂突飛猛進、精彩紛呈。5.4未來區(qū)域熱點分析
201*年樓市的不平靜給201*年發(fā)展增添了一份疑惑，綜觀大連，總有些區(qū)域在透過迷霧閃光。星海灣區(qū)域：放眼星海灣，華潤集團傾力打造的星海灣壹號讓人駐足，沿海國際中心的綜合完善值得期待，同時，君悅和萬豪酒店的進駐更是讓星海灣的名字格外激蕩，明年集中放量，產(chǎn)品多樣化釋放，星海灣絕對堪稱傲視大連。衍生到泛星海區(qū)域，今年的高地價地塊原大醫(yī)預(yù)計也將在明年嶄露頭角，高地價高成本，品牌實力打造，泛星海區(qū)域的價值逐步呈現(xiàn)精彩。
機場新區(qū)：在“西拓北進”及“全力推進城市化”的主旋律中，在大連市政府的大力推進和重視之下，地處甘井子區(qū)的機場新區(qū)作為大連重點規(guī)劃的城市副中心呼之欲出。在機場新區(qū)整體規(guī)劃的利好下，項目集中發(fā)展，且產(chǎn)品類型豐富，包括多層、小高層、聯(lián)排別墅等，可以滿足不同客戶的居住需求。以第五郡為引領(lǐng)，同時還有美術(shù)日記、鑫境界等項目簇擁，明年都將逐步進入市場，文化教育及生活配套也在同步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的集聚、大規(guī)模低密度住宅的建設(shè)開發(fā)，良好的山體地貌、旅順中路沿線不可復(fù)制的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢使這個城市副中心區(qū)具有著不可估量的巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
旅順南路：大連軟件園二期的規(guī)劃發(fā)展為旅順南路的未來前景點燃一盞明燈。作為旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)
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帶的重要組成部分，黃泥川軟件園在未來5年內(nèi)就將崛起為國內(nèi)最大的軟件和服務(wù)外包基地。目前黃泥川軟件園的規(guī)劃面積為400萬平方米，按照發(fā)展規(guī)劃，在5年后將匯聚8-10萬名軟件工程師，年銷售收入將突破300億元，成為集生態(tài)、生活、工作于一體的國內(nèi)最大的軟件和服務(wù)外包基地。從項目發(fā)展來看，明年供應(yīng)藍灣、西城故事、奧林匹克花園等項目，總建筑面積接近百萬平方米，預(yù)計將會掀起旅順南路發(fā)展的一片新高潮。
開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)：開發(fā)區(qū)作為大連市重要的經(jīng)濟增長點，是規(guī)劃中的新城區(qū)，未來的城市副中心，也是大連市人口的主要疏散地之一。海濱新區(qū)又是開發(fā)區(qū)的重點規(guī)劃區(qū)域，超長海岸線為這一區(qū)域的發(fā)展錦上添花，集中開發(fā)將熱點詮釋明朗。僅百萬平米以上項目就匯聚群英，華潤集團的海中國建筑面積130萬平方米，潤德集團的海洋公園建筑面積120萬平方米，熱島黃金海岸建筑面積45萬平方米如此大體量集中涌入市場，加之未來跨海大橋的貫通，將開發(fā)區(qū)的濱海新區(qū)與大連緊密相連，未來發(fā)展前景無限值得期待。
金州大黑山區(qū)域：金州區(qū)作為市區(qū)的緩步臺，并且輻射北三市的需求群體，未來潛力有待于挖掘。其中自然環(huán)境優(yōu)越的大黑山區(qū)域，明年集中放量顯著，建筑面積達113萬平方米的松源翰林一品集數(shù)獎項于一身，對周邊資源的整合與配套的完善都為未來城市發(fā)展鑄就輝煌，同時還有自然天成等項目，預(yù)計明年供應(yīng)量及品質(zhì)等都將有進一步提升。
6．二手房、租賃市場
6.1二手房市場6.1.1成交量
圖6-1：201*-201*年二手房成交狀況
大連市今年1-11月二手房總成交量為21814套，預(yù)計今年底可達到2.3萬套，總體與201*年的成交量保持在同一水平。201*年大連市二手房全年成交2.7萬套，201*年共成交2.3萬套環(huán)比下降14.8%。201*年在經(jīng)過國家頻繁的政策調(diào)控后，大連市二手房市場也經(jīng)歷了一系列的風云變化，總體交易量呈良好態(tài)勢，
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這也是由于大連市規(guī)范的二手房市場秩序和較高的自住型客戶為主的市場體系。
圖6-2：市內(nèi)四區(qū)每月成交狀況
二手房市場是房地產(chǎn)市場的“晴雨表”，房地產(chǎn)市場上任何細微的變化都會在二手房市場有直接反應(yīng)。201*年大連二手房成交量出現(xiàn)了三次峰值，分別是4月、6月和9月都有大幅度的增長，環(huán)比增長51.68%、32.03%和25.77%。從出現(xiàn)的時間來看，都是在臨近展會前后成交量大幅增長，說明房交會直接促進了二手房的成交量。4月由于春季房交會的帶動，成交量2251套，達到201*年第一個峰值。5月份第二次加息政策到來，使得該月成交量下滑，經(jīng)過一個月消化期后6月份成交量恢復(fù)到201*套以上，達到今年的第二個峰值。9月份大連市二手房成交量達到全年最高點共成交3089套，造成9月份交易量快速上升，是由于第二套房貸政策即將出臺的風聲，直接影響了購房者買房的腳步，促使該月成交量有突破性的增長。房交會促進成交量迅速上升，而國家政策的影響直接導(dǎo)致了二手房的成交量大幅下滑，進入12月后國家推出第二套房貸政策的《補充通知》和今年的第六次加息政策后，使得二手房市場異常寒冷，成交量進入低谷。國家的一次次加息政策就像溫水煮青蛙，貸款利率小幅上調(diào)，根本改變不了自住型需求強烈購房欲望，經(jīng)過短暫的消化器后，成交量又迅速反彈。直到第二套房貸政策的出臺，使得二手房市場冷了下來，消費者進入持幣觀望期，而部分賣方則出售手中的房源降低風險�？傮w來看大連市二手房在經(jīng)過一年的各種政策后，依然保持著良性發(fā)展。
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6.1.2報盤量
圖6-3：下半年二手房報盤量
今年10月和12月報盤量出現(xiàn)大幅上漲，環(huán)比分別上漲14.6%和14.8%，12月沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的報盤總量都超過或接近201*0條以上，造成報盤量大幅上漲主要是第二套房貸政策的影響從而導(dǎo)致報盤量大幅上升。第二套房貸政策及年底的收縮信貸影響賣方對于未來漲勢的預(yù)期，紛紛出售手中的房源。
甘井子區(qū)一直是大連市內(nèi)四區(qū)報盤總量最高，成交量最大的區(qū)域，但是在11月沙河口區(qū)的成交量超過了甘井子區(qū)，一方面原因在于甘區(qū)限價商品房供量較大，而二手房房價早已超越新商品房價；另一方面無論任何政策，中低收入者是對政策最為敏感。
中山區(qū)在連續(xù)幾個月超過10%的增長后，上漲勢頭依然明顯，尤其是高檔房源表現(xiàn)更甚。大連市內(nèi)四區(qū)總體報盤量，在各項政策的高壓作用下預(yù)計到明年三月前仍將保持高位。6.1.3報盤均價
圖6-4：下半年二手房報盤均價
201*年二手房價有較大漲幅，年度漲幅超千元，下半年報盤均價每平方米上漲了近600元，12月成交均價比7月份成均價，上漲9.57%。201*年下半年政策相對集中，但是從8-12月報盤均價來看，呈現(xiàn)
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緩慢增長態(tài)勢。加息政策和第二套房貸政策都影響大連二手房市場，成交量總體大幅下滑，但是報盤均價卻不斷走高。這是由于買方和賣方發(fā)生了分歧，消費者在政策連續(xù)出臺后看見了希望，持幣觀望的情緒迅速上升，而買方仍然認為房價將繼續(xù)上漲短期內(nèi)降價可能性不大，從而造成10-11月成交量下滑和報盤均價上升的局面。買方和賣方互相對持的態(tài)勢將繼續(xù)持續(xù)，預(yù)計到明年春節(jié)之后會有所改善，在這段時間內(nèi)大連市二手房價總體仍將保持穩(wěn)定，并且伴隨房價的小幅上漲。6.1.4四區(qū)報盤均價
圖6-5：12月各區(qū)報盤均價
201*年市內(nèi)四區(qū)報盤均價都呈上升態(tài)勢，其中中山區(qū)的均價上升最快，主要是中山區(qū)年底新增樓盤分布區(qū)域較廣，而且預(yù)期價格都在萬元以上，直接帶動中山區(qū)整體區(qū)域價值的提升，7-12月上升了近1300元。其次是沙河口區(qū)和西崗區(qū)也有保持穩(wěn)步的上漲，報盤均價上漲了近700元；而甘井子區(qū)總體上升的幅度不大，7-12月上漲300元左右，主要是由于甘井子區(qū)總量較大和較低的樓盤價位。
201*大連市各大熱點商圈報盤均價也有大幅的上漲，排名前十的商圈均價都超過8000元/平以上，超萬元的商圈也出現(xiàn)了兩個。二手房高端市場在商品房的帶動下漲幅明顯，尤其是城市中心區(qū)的部分次新房產(chǎn)，緊跟新房價格的腳步，參考定價使得他們?nèi)缤嘶鸺频膬r格迅速上升。具有代表性的是體育場商圈的萬達華府、前城國際，在遠洋風景未開盤之前，價格剛超萬元，而遠洋風景開盤之后，目前價格已到一萬三千元左右。
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6.1.5貸款指標統(tǒng)計
圖6-6：二手房各月貸款比重狀況
今年的貸款比重總體保持在65%左右，持續(xù)的上漲通道，使得貸款購房成為主流。也正因為如此，在年底當各銀行收縮信貸之時，導(dǎo)致了市場整體發(fā)生了微妙的變化，大家對于未來的房地產(chǎn)預(yù)期處于觀望狀態(tài)，買賣博弈正式拉開序幕。
圖6-7：各月二手房貸款成數(shù)狀況
201*年總體貸款額在七成左右，這也是目前可貸款額度的最高線，說明消費者選擇購買二手房的實際能力有限。在9月第二套房貸政策的影響下，貸款成數(shù)下滑到五成，由此可見第二套貸款政策對市場的波動影響很大，在隨后的幾個月貸款成數(shù)回升，這也是大連二手房市場以自住型客戶為主的具體表現(xiàn)。
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6.1.6供應(yīng)結(jié)構(gòu)
大連市二手房總房款價格區(qū)間分布
圖6-8：總價各區(qū)間分布情況
市內(nèi)四區(qū)總房款分布情況，20萬以下占比0.80%，20-40萬占比29.42%，40-60萬28.37%，60-80萬占比16.06%，80-100萬占比9.30%，100萬以上占比16.05%。總房款在60萬元以下的占據(jù)總體房源的大半，20-40萬和40-60萬區(qū)間總房款為主力價格，隨著房價的上漲使得總價在40萬元以下的房源不斷減少，下降3.78個百分點，而100萬以上的房源占比快速上漲，與7月份相比上升3.36個百分點，有逐漸擴大的趨勢。總體來看總價各個區(qū)間所占的比重相對均勻，可選擇范圍比較全面，這是由于大連二手房市場較為成熟，市場內(nèi)二手房流通性較好。大連市二手房單價區(qū)間分布
圖6-9：單價格區(qū)間分布狀況
大連市目前的主力價格在5000-7000元，價格的上漲導(dǎo)致該區(qū)間所占的份額在不斷減小,尤其是5000元以下和5000-6000元區(qū)間的房源大幅下降，與7月相比分別下降了6.32和9.34個百分點；而7000元以上占比大幅擴大，7000-8000元區(qū)間、8000-10000區(qū)間、10000元以上與7月相比分別上升，2.57、4.02、6.19個百分點，高端二手房源的價格上漲速度較快，導(dǎo)致占比不斷擴大。7000-10000元區(qū)間占比不斷擴大，即將成為大連市下一個主力價位。
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大連市二手房面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)
圖6-10：面積各區(qū)間分布狀況
本月30平以下占0.41%，30-50平占比13.68%，50-70平占比23.55%，70-90平占比22.54%，90-110平占比15.70%，110-130平占比9.70%，130以上占比14.43%。90平以下的房源為60.18%，基本保持穩(wěn)定。總體來看各區(qū)間比重相對均衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較合理，消費者可挑選的范圍較大。
經(jīng)歷了201*政策調(diào)控年，國家連續(xù)六次提高銀行貸款基準利率和第二套房貸政策，大連二手房市場經(jīng)受住了考驗，二手房市場出現(xiàn)了變化，但總體依然保持平穩(wěn)。今年前四次加息政策出臺，大連市二手房價依然保持快速上漲和交易量的不斷攀升的局面，但是在國家第五次加息和第二套房貸政策出臺后，樓市進入了觀望期，最顯著的是成交量迅速下降。國家這一政策對樓市進行了一次大降溫，在這次政策出臺后終于“號”穩(wěn)了房地產(chǎn)市場的脈相，房地產(chǎn)投資過熱導(dǎo)致房價上升的真相，更是讓國家看清了下一步調(diào)控的重點。201*年底更加嚴厲的第二套房貸政策的出臺，明確的指向房地產(chǎn)投資者，抑制投資防止房價過快上漲是今后的國家調(diào)控的重點。大連市在眾多政策的影響下，成交量繼續(xù)下滑，預(yù)計在明年春節(jié)后會有所改善，二手房價格將繼續(xù)保持平穩(wěn)小幅上揚。6.2租賃市場
201*年大連市租賃市場基本保持良好發(fā)展勢頭，1-9月份市場運行平穩(wěn)，9月份以后受“第二套房”政策影響，讓一部分閑置房源和出售房源涌入租賃市場，租賃房源報盤量激增，給年末的租賃市場帶來不小的沖擊，導(dǎo)致年末租金均價下滑，但全年租金情況受商品房價格提升以及市場旺盛需求影響，租金均價仍小幅提升，預(yù)計明年各類政策對二、三級市場的影響仍會波及租賃市場，市場會有一定程度的波動，但是有旺盛的租賃需求支撐，仍會保持穩(wěn)健發(fā)展。
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6.2.1報盤量區(qū)域分布
圖6-11：各區(qū)租賃報盤分布
綜合全年報盤量數(shù)據(jù)分析，目前大連市租賃市場房源供應(yīng)格局比較穩(wěn)定，目前主要是以中山、沙河口為主，兩者各占供應(yīng)房源的35%，西崗區(qū)占20%，甘區(qū)占10%，中山、西崗區(qū)域普通租賃放量已無太大上升空間，隨著政策對投資和投機的打壓，明年高端租賃放量也極其有限，未來的增量房源應(yīng)該是以目前的閑置房源和“由售轉(zhuǎn)租”的房源為主。沙河口和甘井子區(qū)自住性需求相對比較高，未來出租房源供應(yīng)也不會出現(xiàn)太大波動，預(yù)計短期內(nèi)租賃市場供應(yīng)房源結(jié)構(gòu)不會有太大改變。6.2.2報盤量結(jié)構(gòu)
圖6-12：市內(nèi)四區(qū)租賃結(jié)構(gòu)分布
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圖6-13：租賃檔次結(jié)構(gòu)比
結(jié)合全年報盤數(shù)據(jù)分析，目前大連市出租房源主要是以一室和兩室為主，各占到40%，三室及以上房源占比為20%。從房源品質(zhì)方面來看，普通租賃占比較低，均在4成以下，高端租賃占比各區(qū)均在60%以上。主要受租房人群收入影響，高端租賃成交情況沒有普通租賃活躍，導(dǎo)致報盤量較高。6.2.3放量結(jié)構(gòu)看投資
圖6-14：各區(qū)高端租賃放量占比
高端租賃房源大多為投資性購房，從數(shù)據(jù)可以看出各區(qū)域投資性購房的傾向，中山、西崗區(qū)域受單價較高的影響，投資購房主要以一室為主，兩區(qū)一室的租賃房源均過半，沙河口區(qū)投資傾向相對比較平均，甘井子區(qū)是以兩室為主，整體看，房屋總價是決定投資傾向的主因。6.2.4租金情況
圖6-15：07年租賃市場價格走勢
201*年大連市四區(qū)租金均價為24.54元/平/月，從全年的價格走勢看，整體情況基本是遵循租賃市場淡旺季的走勢，3-9月份旺季價格相對較高并且比較穩(wěn)定，今年受商品房房價影響，6、7月份租金有一個小的漲幅，9月份淡旺季的臨界期價格達到最高。淡季價格相對較低，并且有一定的波動，1月份開始租金開始“復(fù)蘇”，年底受“第二套房”政策影響，市場放量對租金產(chǎn)生影響，導(dǎo)致年底租金降幅較大。
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6.2.5租售比情況
圖6-16：07年各月租售比
大連市201*年平均租售比為267.5，整體租售比情況除年底受房價漲而租金降的影響，趨于警戒線，12月甚至超出1：300。但全年情況基本介于1：200和1：300之間，租金和房價基本處于正常狀態(tài)，房價對租金有一定的帶動作用，但是房價漲幅明顯高于租金漲幅，導(dǎo)致租售比變化基本和房價走勢吻合。6.2.6租賃熱點商圈
圖6-17：普通租賃熱點區(qū)域
西安路、三八廣場、北京街、太原街、馬欄五個區(qū)域為201*年普通租賃的熱點商圈，數(shù)據(jù)為12月五區(qū)域的報盤量和租金價格，這五個區(qū)域從全年的表現(xiàn)來看，一直在普通租賃市場中表現(xiàn)活躍，報盤量每月均進入前十，并且排名比較穩(wěn)定，尤其是西安路區(qū)域一直保持“龍頭“地位。
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6.2.7高端租賃熱點商圈
圖6-18：高端租賃熱點區(qū)域
數(shù)據(jù)為12月5區(qū)域的報盤量和租金價格，高端租賃熱點區(qū)域主要分布在中山區(qū)和沙河口區(qū)，價格方面除中山友好區(qū)域外，基本持平，沙河口區(qū)在高端租賃市場方面已經(jīng)可以和中山平分秋色。6.2.8未來租賃市場分析
雖然政府的宏觀調(diào)控和微觀調(diào)控讓明年大連的房地產(chǎn)市場走勢撲朔迷離，但不管怎樣，租賃市場是產(chǎn)業(yè)鏈條上的末端，輻射作用有限，受政策影響明年投資性購房比例會有所下降，明年成交的商品房進入租賃市場的數(shù)量有限，但是今年商品房成交套數(shù)在37000套左右，其中有相當一部分在201*年交房，這部分房源很有可能進入租賃市場，所以明年高端租賃房源仍有上漲空間。同時需求會持續(xù)旺盛，基本上會保持供需的一種平衡，租金方面和房價關(guān)聯(lián)度較大，在出現(xiàn)高端品質(zhì)樓盤的局部區(qū)域，普通租賃租金會小幅上漲，高端租賃的報盤價格可能會出現(xiàn)上漲情況，但成交情況不會有太大突破。預(yù)計在春節(jié)過后，外來人員大量涌入的高峰期，租賃市場會結(jié)束壓抑的淡季而開始“回暖”。
7201*年大連房地產(chǎn)市場發(fā)展展望
7.1當前房地產(chǎn)市場的主要特點與問題
07年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得主要特點可以歸結(jié)為：在頻繁宏觀調(diào)控下，房價快速增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局的一份研究報告表明，引起各方面關(guān)注的房價增長呈現(xiàn)三個特點：
（1）、房價增長高位運行。201*年房價增長總體特點是高位運行，但年終趨緩。房價增長今年前4個月在5%-6%的區(qū)間運行，接近于去年全年的水平，5月起逐月加快。到今年10月，接近兩位數(shù)水平，即比上年同期增長9.5%，增幅比今年1月高3.9個百分點，比今年9月高0.6個百分點。
（2）、住宅特別是高檔住宅推高房價。今年房價高位增長的結(jié)構(gòu)性因素，主要表現(xiàn)在住宅價格增長高
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于非住宅價格、高檔住宅價格增長過快兩個方面。
第一，住宅價格增長高于非住宅價格。今年前10個月，住宅價格增長始終高于非住宅價格。到今年10月，住宅價格比上年同期增長10.6%，增幅比非住宅價格高3.9個百分點；住宅價格增長領(lǐng)先于非住宅商品房價格的優(yōu)勢比今年3月擴大3.6個百分點，比今年8、9月分別擴大1.1和0.9個百分點。
住宅價格增長高于非住宅的原因：一是住宅用地市場化程度高于非住宅用地。二是住宅需大于供的矛盾大于非住宅。如前所述，當前房屋市場存在需大于供的矛盾，與此相比，占房屋主體地位的住宅這一矛盾更加突出。今年1-10月，商品住宅竣工面積23164.3萬平方米，僅占同期商品住宅銷售面積的47.3%，比商品房竣工面積占銷售面積比重低5.2個百分點；比上年同期增長8.8%，增幅比房屋竣工面積低0.3個百分點。就是說，與商品房相比，住宅市場供給不足壓力更重。
第二，高檔住宅價格增長過快。今年以來，高檔和普通住宅價格均增長過快；高檔住宅價格增長除5月份低于普通住宅價格外，其他月份均高于普通住宅價格。高檔、普通住宅價格增長過快，主要原因是用地來源和價格形成機制的不同，以及面積過大造成的。高檔住宅價格增長高于普通住宅，重要原因是土地供給的緊張和高檔住宅供給量的不足。一方面，由于國家禁止別墅類土地供給等因素，高檔住宅土地的供給減少和價格上升。今年前3個季度，高檔住宅用地價格增長除第2季度低于普通住宅外，其它兩個季度均高于普通住宅。另一方面，由于政策性因素，高檔住宅特別是其供應(yīng)套數(shù)增長空間縮小。當前，別墅、高檔住宅投資增長仍然較快，如今年1-10月其規(guī)模為1436.7億元，占住宅投資的10.5%；比上年同期增長36.8%，增幅比住宅投資高3.1個百分點。但其主要原因是地價、原材料價格的增長，而隨著90平方米以下和保障性住房規(guī)模的擴大，高檔住宅增長空間將進一步縮小。如201*年，別墅、高檔公寓竣工139632套，占住宅竣工合計套數(shù)的3.5%，與同期別墅、高檔公寓銷售套數(shù)相比相差80350套；別墅、高檔公寓竣工套數(shù)比上年增長3.2%，增幅比同期住宅竣工合計套數(shù)低5.6個百分點，比同期別墅、高檔公寓投資低34.5個百分點。
（3）、部分城市領(lǐng)漲房價。近來房價增長除了住宅價格高于非住宅，高檔、普通住宅價格高于經(jīng)濟適用房價格的結(jié)構(gòu)性矛盾外，地區(qū)結(jié)構(gòu)上主要表現(xiàn)為部分城市房價增長過快，或部分城市領(lǐng)漲全國房價的特點。
7.2201*年大連市場發(fā)展趨勢分析
作為全國經(jīng)濟快速發(fā)展的代表性城市，201*年大連城市發(fā)展也可圈可點。整體來看，呈現(xiàn)政府規(guī)劃帶動及品牌帶動兩大特點。201*年大連的樓市可以稱為全國的縮影，但也表現(xiàn)出了隨“牛市”而走卻堅挺于年底“熊市”的強生存能力。“指南針地產(chǎn)”市場部認為，大連樓市的泡沫成分相對于其他城市比較有限，自主需求，特別是外來自主需求對本地樓市起到了強有力的支撐。隨著城市魅力逐步在世界人眼前展現(xiàn)，城市的“向心力”正在逐步加強，根據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，目前大連樓市已有超過50%的購買力來源于市外。因此，
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那么，08年大連房市路向何方？“指南針地產(chǎn)”市場部認為：08整體樓市價格穩(wěn)健，間歇伴隨小幅上漲；但地產(chǎn)業(yè)不再會是個大團圓結(jié)局，兩極分化日漸清晰。
政策調(diào)控力度難測，大市繼續(xù)向好
201*年應(yīng)該可以稱作“貨幣政策年”，也可以稱為與資本市場彼此博弈的一年。為了平抑通貨膨脹和投資過熱，央行連續(xù)6次加息，為了控制信貸風險，間接抑制投資，年內(nèi)10次提高銀行準備金率，控制第二套房貸，抑制外資等等，而綜合起來，07年也就是抑制國內(nèi)流動性過剩的一年。另一方面，國內(nèi)的通脹，巨大的貿(mào)易順差，國際社會的政治壓力，使央行承擔了巨大的人民幣升值壓力，并被迫實施了有史以來最大力度的外匯占款對沖：10次上調(diào)存款準備金率、發(fā)行1.55萬億特別國債、公開市場操作8000億元左右的凈回籠等；即使如此，人民幣對美元匯率中間價也已經(jīng)從年初的7.8附近一路攀升至7.32左右，升值幅度超過6％，而明年，報著穩(wěn)定匯率的目標，面對可用外匯占款余額不足的事實，貨幣對沖力度還將有多大？如果財政政策不能及時出臺補缺，樓市或許會在“政策的接力棒”的交棒處，強勢反彈。
無論調(diào)控也好，調(diào)空也好，房地產(chǎn)的大市還是持續(xù)向好的。因為經(jīng)濟增長的大環(huán)境是上下共識，而房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾卻還是沒有解決。首先是土地供應(yīng)瓶頸與需求不斷擴大的矛盾，然后就是商品房供應(yīng)的緩慢和購買基數(shù)的高漲矛盾，類似的財政收入與控制房價的矛盾、既怕過熱又怕過冷的矛盾更不必多提。201*年，這個充滿矛盾的市場將繼續(xù)在現(xiàn)存的體制中運行。所以07年的大市走向不會改變，保持房價合理增長，保障老百姓“住有所居”，是我國目前的首要經(jīng)濟問題和社會問題，也是08年的整治重點。
上半年供量爆發(fā)，左右樓市價格走向
根據(jù)“指南針市場部”調(diào)查結(jié)果顯示，到當前統(tǒng)計日為止（如圖），08年預(yù)計開盤樓盤61個，可供銷售面積1156.37以上，其中83.60%將于08上半年開盤銷售，供應(yīng)量上會有明顯的高峰出現(xiàn)。再細分來看，上半年供應(yīng)將出現(xiàn)2次波峰，首先是3、4月份的集中供量，以中小開發(fā)商為主要參與者，樓盤體量不大，分布較為散亂，同時需要注意07年底由于種種原因暫緩或順延開盤的樓盤，也會在年初同步放量，預(yù)計該階段價格不會有太大波動，但其成交數(shù)量或許可為08年整體房地產(chǎn)的冷熱定下基調(diào)。而后，就是6月份的放量高峰，將以大品牌，大體量樓盤為主體，價格走勢會受年初及08政策影響，但其漲勢大小，將為全年商品房價格的定心盤。而從全年來看，由于07年底政策對需求的打壓，購買力的集中或許會出現(xiàn)于2次供應(yīng)高峰，如果08年財政政策不能很好的做出調(diào)控的“接續(xù)”工作，積累很長時間的價格出現(xiàn)再次的“報復(fù)性增長”也在情理之中，畢竟有更多的大品牌，高品質(zhì)的樓盤棲身于大連市場了。
表7-1：201*年展示項目分布
區(qū)域中山區(qū)西崗區(qū)展示樓盤94預(yù)計上半年開盤85預(yù)計下半年開盤10《201*房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！
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沙河口區(qū)甘井子區(qū)旅順口區(qū)開發(fā)區(qū)金州區(qū)總計比重1313127361100%11135725183.60%207011116.40%優(yōu)勝劣汰，開發(fā)商將衍化兩極
07年的大連房地產(chǎn)商可謂皆大歡喜的，城市規(guī)劃利好，各個區(qū)域地段價值都有所提升，特別是品牌開發(fā)商借助品牌和品質(zhì)優(yōu)勢更是大展拳腳。大面積覆蓋性的利好盤活了整體銷售市場，領(lǐng)頭鳥的帶動造成區(qū)域比漲勢頭瘋狂，換句話說，這一年是大連房市價格比漲的一年，07年的定價法只有一種：參考定價法。
年底兩月來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了普遍的銷售減緩，在北京、深圳等甚至出現(xiàn)了變相降價，根據(jù)數(shù)據(jù)，11月末，我國金融機構(gòu)人民幣各項存款余額38.55萬億元，同比增長超過15%。其中當月居民戶存款增加2628億元，同比多增845億元。這絕對不是一筆小錢。投資資金回流了，而這會不會是一種趨勢？
顯而易見，08年的投資需求和改善需求更加嚴格受限了，根據(jù)前文敘述，08年，特別是上半年，市場供應(yīng)量將有爆發(fā)性增長，供給增加，需求穩(wěn)健的局面很可能在某一時點或階段突顯出來。那么，比漲能否繼續(xù)？答案是肯定的：不但不能繼續(xù)，還要優(yōu)勝劣汰。好房子依然會供不應(yīng)求，當日售罄現(xiàn)象還會出現(xiàn)，無論是你有好的地段、你有好的品牌，還是你有高的性價比，前文提到，供不應(yīng)求的局面在短時間內(nèi)是不會改變的；而借市銷售、趁火打劫，或者跟風盲目做高、做大的在08年恐怕會不太好過了，07是大連購房者“競爭”的一年，08該是大連開發(fā)商“競爭”的戰(zhàn)場了，地產(chǎn)界的行業(yè)洗牌即將開始，但預(yù)計還不會發(fā)生賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變。
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附錄一：201*年主要房地產(chǎn)政策出臺情況
國家法律201*/01/01
中華人民共和國企業(yè)所得稅法201*/10/01
中華人民共和國物權(quán)法201*/08/30
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法
建設(shè)部201*/12/01廉租住房保障辦法201*/11/19
關(guān)于建筑業(yè)企業(yè)項目經(jīng)理資質(zhì)管理制度向建造師執(zhí)業(yè)資格制度過渡有關(guān)問題的補充通知201*/11/19
經(jīng)濟適用住房管理辦法201*/11/09
關(guān)于進一步規(guī)范房屋建筑和市政工程生產(chǎn)安全事故報告和調(diào)查處理工作的若干意見201*/11/05
建筑施工人員個人勞動保護用品使用管理暫行規(guī)定201*/10/31
關(guān)于燃氣燃燒器具安裝、維修企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)事項的通知201*/10/31
關(guān)于印發(fā)《國家機關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能源審計導(dǎo)則》的通知201*/10/18
建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實施意見201*/09/21
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建設(shè)部關(guān)于廢止《工程建設(shè)重大事故報告和調(diào)查程序規(guī)定》等部令的決定201*/09/21
關(guān)于印發(fā)《工程建設(shè)項目招標代理機構(gòu)資格認定辦法實施意見》的通知201*/09/01
建設(shè)工程勘察設(shè)計資質(zhì)管理規(guī)定201*/09/01
建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定201*/08/03
關(guān)于建筑施工企業(yè)主要負責人、項目負責人和專職安全生產(chǎn)管理人員安全生產(chǎn)考核合格證書延期工作的指導(dǎo)意見201*/08/01
工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定201*/07/31
關(guān)于印發(fā)《工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實施意見》的通知201*/07/21
關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知201*/05/21
工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)標準201*/05/18
建設(shè)部關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知201*/04/11
關(guān)于做好《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》貫徹實施工作的通知201*/03/29
關(guān)于印發(fā)《工程設(shè)計資質(zhì)標準》的通知201*/03/26
外商投資建設(shè)工程服務(wù)企業(yè)管理規(guī)定201*/03/13
關(guān)于印發(fā)《施工總承包企業(yè)特級資質(zhì)標準》的通知
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201*/03/01
工程建設(shè)項目招標代理機構(gòu)資格認定辦法201*/03/01
城市排水許可管理辦法201*/02/01
關(guān)于印發(fā)修訂《建設(shè)部園林綠化一級企業(yè)資質(zhì)申報和審批工作規(guī)程》和《城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)標準》的通知201*/01/15
信息產(chǎn)業(yè)部、建設(shè)部關(guān)于進一步規(guī)范住宅小區(qū)及商住樓通信管線及通信設(shè)施建設(shè)的通知201*/01/12
建筑市場誠信行為信息管理辦法201*/01/05
關(guān)于印發(fā)《外商投資建設(shè)工程設(shè)計企業(yè)管理規(guī)定實施細則》的通知201*/01/05
關(guān)于加強大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見201*/01/01
建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》的通知
財政部201*/07/01
財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《中部地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍暫行辦法》的通知201*/02/08
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知201*/01/19
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實國務(wù)院關(guān)于修改《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的決定的通知
稅務(wù)局201*/06/11
國家稅務(wù)總局關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知201*/06/01
國家稅務(wù)總局關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復(fù)
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201*/05/31
國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)201*/03/15
國家稅務(wù)總局關(guān)于做好外資企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征管工作的通知201*/02/01
國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國務(wù)院201*/01/01
中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例201*/10/01物業(yè)管理條例201*/08/07
國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見
國土資源部201*/11/19土地儲備管理辦法201*/11/01
招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定201*/10/01
中華人民共和國物權(quán)法201*/09/05
實際耕地與新增建設(shè)用地面積確定辦法201*/08/30
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(201*年修正)
發(fā)改委201*/12/01
外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（201*年修訂）201*/10/01
物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）201*/10/01
城市供熱價格管理暫行辦法
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201*/05/01
國家級專項規(guī)劃管理暫行辦法201*/01/05
國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查指南（201*）的通知
金融政策201*/12/05
中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知201*/09/27
中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知
大連201*/04/01
大連市市內(nèi)區(qū)城市房屋拆遷最低貨幣補償標準和房屋建筑面積補貼標準201*/04/01
大連市建筑工程安全生產(chǎn)監(jiān)督管理辦法201*/04/01
大連市城市房屋拆遷管理辦法(201*年2月修正)201*/03/01
大連市建筑工程施工許可管理規(guī)定201*/03/01
大連市城市飲食娛樂服務(wù)企業(yè)污染防治管理辦法
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