房地產(chǎn)項目園林開盤總結(jié)

開盤工作總結(jié)

我11月8日來到XXXXX項目部，有幸參與到此項目的開盤工作中來，雖然時間不長，但是也感受頗深。前2周負責銷售圍蔽，接下來配合園林園建工作，后來負責園區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清理。很開心11月份和所有的同事、施工單位一起日夜奮斗，為項目的順利開盤做了保障。開盤后我一直負責園林園建的整改工作，從整改中發(fā)現(xiàn)，雖然開盤中成績不可磨滅，但是確確實實存在一些問題的。為了更好指導以后的工作，現(xiàn)在就園林園建方面，在此好好思考總結(jié)一下：

優(yōu)點：

1、在工期緊張的情況下，能夠合理組織施工單位進行搶工，施工班組輪流施工，確保施工人數(shù)。

2、能抓住主要及關(guān)鍵施工工序，保證大面積的施工質(zhì)量。如人工湖湖底、大門口鋪裝廣場等。

3、周期長的材料，定貨及時，如雕塑等。3、整體景觀效果差強人意。重點說說施工中應該注意的問題：

1、圖紙整體設計上沒有無障礙通道，園路臺階處，未考慮殘疾人坡道。

2、首期綜合管網(wǎng)盡量由干園建的施工單位做，因為牽涉的交叉施工，管網(wǎng)做不及時的話，會延誤工期。管網(wǎng)回填時，切記要分層夯實，如果真來不及夯實，一定要用鏟車分層壓實。3、加強施工工序的管理及做法管理，否則后期會形成難以處理的死癥。比如水缽中補水管預埋不足、下沉廣場坐凳、跌水處壓頂水泥縫、大門口南側(cè)水景邊鋪裝上放空管外露等等。4、水景水池漏水：水池底和壁分期澆注抗?jié)B砼時，一定要處理好接縫，刷完聚氨酯防水涂料時，要做一次薄水泥砂漿保護層，池壁鋼筋砼高度不夠接磚時，要用水泥砂漿粉實，并保證聚氨酯防水涂料不破。有時間，盡量做閉水試驗，確保不漏水再貼石材。5、下沉廣場弧形跌水墻100*100石材面開裂、脫落。原因是弧形面積大，受熱脹冷縮影響。比較標準的做法應是：澆注抗?jié)B砼墻面釘鐵絲網(wǎng)片水泥砂漿粉刷聚氨酯防水水泥砂漿結(jié)合層面磚。且貼面磚所用的水泥膏應用801膠拌，會粘的比較牢固。

6、噴泉要選擇合適的水泵，不能亂用水泵，否則不易調(diào)試水量。涌泉噴頭要低于水面，蘑菇噴頭要使銅噴頭高于水面。7、要求施工單位加強施工材料的管理，尤其是異形石材，工期緊張，班組多時，會出現(xiàn)工人亂拉亂用隨意切割異形石材的現(xiàn)象，導致后期局部異性石材無法組合，材料短缺，麻煩很大。8、水池放空管的位置應設計到泵坑里，現(xiàn)部分設計到池壁上，導致泵坑的水無法放干，檢修時必須用泵抽。

9、周期長的材料一定要盡快統(tǒng)計訂購，而且要隨時跟蹤。10、在圍蔽之前，栽樹喬木時，要把人工湖周邊的景石用吊機擺放到位，否則后期根本沒有道路擺放景石。

11、雕塑的噴水管開關(guān)要引到綠地中做井，統(tǒng)一調(diào)試，不能留在雕塑中�，F(xiàn)在就在石鴨子和石鵝下基座側(cè)面開洞，否則無法調(diào)試。12、花缽基座、水池邊角，該做海棠角的地方一定要在施工過程中加強管理，否則后期除了砸掉之外，無法處理。

13、水缽安裝時間應盡量放到白天，安裝時用水平尺進行調(diào)平，經(jīng)試水后，沒有問題的情況下，再用云石膠粘牢。

14、人工湖底要用震動壓路機壓實，磚砌擋土墻要內(nèi)外粉，土工布的搭接要密實，放空管要仔細處理，閥門處清理干凈，不能藏砂子，先灌少量水，經(jīng)試水不漏后，方可大量防水。15、加強施工資料的管理，要及時分類、歸檔。16、圖紙上有變更的地方，盡早讓總工室出變更。

工程二部

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蘭亭上筑項目管理工作總結(jié)

在公司領導的正確指導下,公司各部門同事的大力支持和協(xié)作下,經(jīng)項目監(jiān)理公司、各承建單位的配合下蘭亭上筑項目管理工作已畫上完美的句號。

蘭亭上筑項目是公司第一個含有裝修公寓交樓的項目，從開工到竣工按照全面精細化管理目標進行工程管理的項目。建設周期從201*年10月到201*年8月，經(jīng)歷了22個月的有效管理，同時是不斷改進、完善、推廣廣電地產(chǎn)企業(yè)文化的全過程。通過對蘭亭上筑項目管理，項目管理人員工程管理水平全面提升，經(jīng)驗也日趨成熟。工程管理通過對集團《建造品質(zhì)管理》中的管理流程、制度的實施，并不斷完善、改進、適應，最終完成了項目管理的目標。就蘭亭上筑項目工程管理總結(jié)的經(jīng)驗和發(fā)現(xiàn)的問題匯報如下：

一、工程管理

1.工程項目部每月定期組織質(zhì)量檢查，并對檢查成果下達整改通知，限期整改，并

對整改措施進行復查，推動了項目部工程管理工作。但對檢查結(jié)果整改落實情況的復查和處罰力度不夠，日常的質(zhì)量巡查工作不能堅持不懈。

2.集團運營管理中心及公司領導層全面介入日常管理，定期組織巡查，關(guān)注建筑質(zhì)

量細節(jié)，監(jiān)督檢查成果的整改落實。召開現(xiàn)場檢查會，提升員工士氣，提高項目部和施工單位的質(zhì)量意識，對項目工程品質(zhì)的提升起到了很大的作用；

3.完善了質(zhì)量管理和施工工藝流程，完善了部分工程技術(shù)標準；制定了“樣板工程”

制度；這些制度和工藝標準，為工程管理水平的提升提供了有力了支撐。4.公司管理制度、流程日趨完善，一方面使工程管理更加科學規(guī)范，但另一方面相

對應的工程內(nèi)業(yè)資料的整理和內(nèi)業(yè)技術(shù)文件的審批、建檔和收發(fā)等工作任務加重。現(xiàn)場工程師從學習執(zhí)行，到適應，再到自發(fā)自覺的運用到工作的每個環(huán)節(jié)需要一段時間。由于人員配的局限性，從某種程度上講，高負荷的工作，需要員工良好的溝通能力和創(chuàng)造性的勞動，所以在后期的工程管理過程中應更加科學的配管理資源，以適應規(guī)范化、科學化、精細化的工程管理要求。

5.施工現(xiàn)場管理人員對日常質(zhì)量檢查的整改工作不夠重視。項目管理人員對工程管

理制度的細節(jié)理解不透，執(zhí)行不到位；對圖紙缺少系統(tǒng)的熟透，責任分工不夠明確；工作存在忽視、跟蹤檢查不位等現(xiàn)象；工程的進度意識和質(zhì)量意識有待提高。不能靈活的運用圖紙、合同、施工（設計）規(guī)范和監(jiān)理單位對施工單位進行管理。在質(zhì)量管理過程中還存在對產(chǎn)品的使用功能理解不夠透徹，對圖紙、交樓標準執(zhí)行不徹底的現(xiàn)象。在以后的工程管理中要加強組織學習和培訓。

二、實際進度情況

蘭亭上筑項目關(guān)鍵節(jié)點的施工完成情況：

201*.1.29前完成±0.000節(jié)點：除地下室H交8軸砼3月份完成外，其余部分提前5天完成；

201*.4.25前完成銷售節(jié)點:1#棟推遲A單元6天、B單元11天、C單元13天；2#、3#棟提前2天、4天。

201*.9.2前完成封頂節(jié)點:1#棟推遲,A單元1天、B單元4天、C單元8天；2#、3#棟提前12天、14天。

201*年10月25日開始對出屋面機房、梯間的外墻打底子；外墻磚排版等準備工作，電梯開始安裝，保溫進場施工。

201*年02月20日外墻磚貼飾完成情況：1#棟從上至6層，2#棟至10層，3#棟至8層；2#、3#棟商鋪外墻放樣、拉毛等；1#棟：4層以下外墻放樣等，1#棟完成屋面砼找坡，2#、3#棟完成卷材防水；外架拆除：1#棟至17層；2#、3#棟16層。

201*年3月15日基本完成外墻磚鋪貼及外架拆除；

201*年4月10日完成地下室頂板防水工程（包括防水保護層完成），實際完成時間為5月5日；室外工程5月陸續(xù)施工到7月底。

集團組織分戶驗收時間為8月16、17，竣工驗收日期為201*年8月29日，而合同工期為514天，開工日期為201*年11月1日，至201*年8月29日工期已為667天。

對進度的滯后總包方負主要責任，現(xiàn)場負責人對工程管理沒有經(jīng)驗，也不樂于接受別人的建議，施工員不能及時有效合理的調(diào)動和按排各施工班組的工作；對計劃的實施不跟蹤管理，過于理想化樂觀；總包管理協(xié)調(diào)與執(zhí)行力過弱及施工單位項目部的管理不夠完善長期處于邊施工，邊摸索的階段，對施工機械設備、施工人員、材料調(diào)配不及時等因素影響施工進度。施工過程中常出現(xiàn)更換施工班組的情況，現(xiàn)場的工作面與園林、裝修交叉作業(yè)較多，各單項工程及工種多有穿插，安排合理則相互促進，反之則相互制約。項目管理現(xiàn)場提供的施工條件不到位，管理混亂，各班組的交叉作業(yè)協(xié)調(diào)配合不到位。

進度計劃中的重點工作，公司在項目開工前制訂了項目關(guān)鍵節(jié)點，在工程建設的各階段按照進度的實際情況進行修正，對滯后的工期及時采取措施追趕工期，使各項工作任務能夠及時完成，基本上保證了正負零、開盤、封頂、交樓入住等重要節(jié)點的實現(xiàn)，積極配合公司營銷等經(jīng)營活動。

對總包單位進度計劃的管理思考。在對總包單位的施工進度管理中，存在總包單位未按照我公司項目整體計劃施工，安排各分項、分部工程的施工進度計劃均有滯后，為后期公司對總包單位的工期控制造成困難。項目管理部未對總包進場后，根據(jù)項目特點，就項目重要時間節(jié)點向總包單位提出詳細要求，由總包單位根據(jù)總工期制訂詳細的施工計劃，同時考慮好所有分包單位的計劃施工時間，做為公司和總包單位對工期的補充約定。或根據(jù)總包合同工期作為《施工組織設計》附件上報詳細的施工進度計劃。避免在

施工過程中由于甲供材或總包與分包單位交叉施工引起的扯皮、推諉，造成關(guān)鍵節(jié)點的延誤�，F(xiàn)場項目部管理人員要靈活掌握使用經(jīng)濟手段與專業(yè)技術(shù)措施使各承包商嚴格按公司要求組織施工，以便公司能更好的把控項目施工進度節(jié)奏。

三、質(zhì)量管理

1.樣板工程管理；

在蘭亭上筑項目中實現(xiàn)了先對分項工程進行技術(shù)交底做施工樣板后再大面積開始施工的工作制度。在關(guān)鍵效果工程施工前均進行了樣板施工，如：室內(nèi)墻體和抹灰、外墻磚、墻面涂料、外墻石材施工等為工程整體質(zhì)量的提升奠定了良好的基礎。項目部管理人員在工程施工前需對施工圖有深刻的認識，在熟練掌握圖紙的基礎上，通過現(xiàn)場巡查，及時的發(fā)現(xiàn)問題。能夠在下一階段工程開始施工前，組織施工單位進行技術(shù)交底，并在施工過程中將發(fā)現(xiàn)的問題及時采取措施（現(xiàn)場工程師應有能力在不改變設計意圖的前提下，獨立制訂出技術(shù)核定方案）進行糾正。如果必須發(fā)變更的，應盡快按照是設計部協(xié)商。

樣板工程的組織施工、報驗和驗收后標準的推行等還存在不足。在施工過程中沒有嚴格執(zhí)行樣板報驗制度。其次，是對樣板施工沒有明確的計劃，樣板工程的范圍不明確。在后期的項目管理中，應在施工前就對工程樣板制作節(jié)點進行計劃，制訂具體的落實方案，嚴格按規(guī)范施工；避免再次出現(xiàn)3#棟精裝修單位類似情況不送樣板、不報驗，不經(jīng)樣板確認就定購材料，自私施工；確保施工樣板起到真正的意義。

2.隱蔽工程質(zhì)量控制；

由于隱蔽工程的質(zhì)量控制對于建筑產(chǎn)品的質(zhì)量至關(guān)重要，因此施工單位在施工過程中也比較重視。蘭亭上筑項目按照施工驗收規(guī)范全部做到了先驗收后隱蔽，確保了工程質(zhì)量。但在對隱蔽工程的管理過程中，還存在隱蔽工程資料滯后；對隱蔽工程的驗收整改不到位；缺乏對監(jiān)理工程師旁站監(jiān)督的管理等。質(zhì)量通病還沒有完全避免。如：現(xiàn)澆混凝土工程中由模板固定不到位引起的跑模、脹模、漏漿問題，給后期粉刷施工質(zhì)量控制的增加難度。還有由于穿線管在混凝土澆筑過程中破損造成后期無法穿電線等情況。所以，在后期項目建設過程中應采取增加對隱蔽工程的監(jiān)督管理，加大整改管理力度，對監(jiān)理旁站提出明確要求等管理手段。

3.工程驗收及交接；

由于工期滯后，趕工造成實體工程質(zhì)量下降，雖然順利通過竣工驗收，確保了交樓入住節(jié)點的實現(xiàn)，卻遺留好多質(zhì)量問題。按照集團要求，執(zhí)行分戶驗收制度，對工程品質(zhì)的提升起到很好的效果。遇到的主要問題是，各承包單位質(zhì)量整改落實不到位。一是施工單位組織不起來有效的施工力量，同時也不愿意對整改過多地投入；二是對整改完成標準理解的差異。在后期項目中，分戶驗收工作應提前著手進

行，并制訂嚴格的驗收質(zhì)量標準和整改質(zhì)量標準，明確整改結(jié)果落實責任人，合理的調(diào)配，合理的安排驗收時間，使分戶驗收組織更加科學、規(guī)范。

對分包工程的驗收沒有嚴格的內(nèi)部竣工驗收流程，使分包施工單位沒有整改的動力，質(zhì)量問題不能及時得到整改落實。

工程變更和簽證的驗收及辦理流程，已經(jīng)日趨完善。但是對變更和簽證工程的驗收常有滯后的現(xiàn)象（有些是在項目竣工驗收后才開始）。這樣不利于對簽證合理性和時效性的控制，同時無法實現(xiàn)對變更工程的質(zhì)量監(jiān)督管理。4.蘭亭上筑項目施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問題；

1)毛坯房室內(nèi)墻面抹灰層存在較多空鼓和裂縫，多數(shù)是梁底和墻體交接處，有

多條通長裂縫，施工工藝存在問題，砂漿配合比與原材料質(zhì)量把控不嚴；2)多數(shù)房間梁、墻陰陽角不順直，垂直度和觀感比較差；3)樓面有開裂現(xiàn)象，原材料、配比及施工工藝存在問題；

4)地下室底板等存在質(zhì)量問題，多處有滲水，致使地下室有積水現(xiàn)象；5)配套工程收口質(zhì)量把控不嚴；

6)3#棟精裝修施工的墻面油漆和細部做法質(zhì)量要求不嚴格，粗糙不平、掉灰、

漏刷、流墜等質(zhì)量通病較多，致使公寓交房期間返修量大；

7)各承包單位的成品保護意識薄弱，成品保護費用投入很少或者不投入，對別

人的成品保護更是毫不在意，使得造成大量的成品損壞。

上述問題，需在后期項目建設過程中，做好事前控制，提前采取相應的措施避免。四、現(xiàn)場施工技術(shù)措施管理及基礎資料管理

上筑項目工程施工現(xiàn)場大門口出現(xiàn)多條高壓電纜、國防光纜、國安有線、網(wǎng)絡、煤氣管道等地下管網(wǎng)工程，施工階段沒有相關(guān)的參考資料導致對管網(wǎng)的破壞造成不必要的損失和工期延誤。

后期項目現(xiàn)場管理過程中應對項目施工現(xiàn)場周邊所有道路、市政主管網(wǎng)的竣工圖及水電管網(wǎng)等相關(guān)的地下工程資料進行管理，做為道路施工、配套管網(wǎng)施工標高控制的重要參考資料。

總結(jié)蘭亭上筑項目管理工作，在各方面的經(jīng)驗和教訓中磨練使項目管理人員得到快速的成長，樹立信心，克服困難，以飽滿的工作熱情，同時嚴格按照公司的要求對項目進行管理，在以后的工程項目管理工作中，提高自身的專業(yè)技術(shù)與現(xiàn)場管理水平，將更專業(yè)、更科學的管理方式應用于項目管理實際工作中，為公司的發(fā)展貢獻自己的一份力量。

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