《 201*年度中國福街項目商業(yè)物業(yè)管理中心工作計劃表》

《201*年度中國福街項目商業(yè)物業(yè)管理中心工作計劃表》

序號11.11.21.31.41.51.61.71.822.12.22.32.42.52.6201*年計劃工作內(nèi)容前期物業(yè)管理工作準備管理公約用戶手冊二次裝修手冊物業(yè)費的核定物業(yè)顧問公司的調(diào)研及選聘跟進工程提供圖紙建議前期物業(yè)管理委托合同的擬訂租賃合同物業(yè)部分的修訂建議物業(yè)管理中心正式籌備階段物業(yè)部門設(shè)置及價構(gòu)組成物業(yè)人員薪資標準制定物業(yè)人員的招聘工作物業(yè)部門制度的建立員工制服/領(lǐng)帶/胸牌的制作物業(yè)員工的培訓(xùn)１月２月３月

４月５月６月７月８月９月１０月１１月１２月1.9配合招商租賃的其它工作2.72.8３3.13.23.33.43.53.644.14.24.34.44.54.64.74.84.94.104.11５5.1外判保安公司的選定外判保潔公司的選定201*年度計劃工作內(nèi)容驗收移交階段制定接管驗收程序竣工資料遞交要求交付使用合驗監(jiān)督缺陷整改驗收資料歸檔與施工方明確保修期限及程序收樓及入伙階段消防安全協(xié)議書的制定日常管理收費明細表印制文件及表格與其他部門落實入伙流程協(xié)助財務(wù)部計算業(yè)主應(yīng)繳納費用收樓程序培訓(xùn)及演練選聘開荒外墻清洗選聘垃圾清運公司選聘化糞池清淘公司選聘綠化維護/植物租擺公司維修、維護設(shè)備用品的采購物業(yè)運作階段日常物業(yè)開展１月２月３月４月５月６月７月８月９月１０月１１月１２月（備注：此計劃以201*年十月開業(yè)為準，如因其它原因?qū)е麻_業(yè)無法進行，相關(guān)工作計劃順延）

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【福滿花園項目】

第六部分福滿花園項目投資估算及資金籌措計劃

第一節(jié)建設(shè)項目的大體概況與投資經(jīng)營方案

一、福滿花園項目概述

1、項目概況

項目位于南寧市XXX區(qū),南XXXX，北臨XXXX，西南面對規(guī)劃中的水景公園，項目東側(cè)為衡陽路延長線，項目總用地47375.75m2，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設(shè)施，實際建設(shè)用地面積39390.36m2，計容積率建筑面積率為149683.37平方米。

（表：6-1-1）【項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標】

內(nèi)容建設(shè)地點實際用地面積總建筑面積指標衡陽路與新陽路北三里交匯39390.36m157689.07m22內(nèi)容規(guī)劃總用地面積計容積率面積建筑容積率▲項目投資分析策略▲

指標47375.75m149683.37m3.81

【福滿花園項目】

建筑密度住宅面積地下室面積28%141125.49m8036.54m22綠地率商業(yè)面積居住總戶數(shù)2

30.8%8527.04m1520戶2

2根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標，計容積率總建筑面積149683.37m，其中住宅141125.49m，商業(yè)部分

8527.04m，另外不計容積率之地下室建筑面積8036.54m，共494個車位，項目總建筑面積157689.07m，

222

擬建21棟18層商住樓。二、項目投資方案（一）投資組合方式

在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含

貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使項目順利開發(fā)。

本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資

2

▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資的26.5%，銷售收入再投入用于投資合計7725.35萬元，另需貸款額合計201*0萬元。

（二）資金動作方式

在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將

其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。

1、自有資金

整個項目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1-2

(表:6-1-2)自有資金年度投入表(單位:萬元)

第一年3340.15第二年6582.21▲項目投資分析策略▲

第三年77.12【福滿花園項目】

2、銀行貸款

銀行長期貸款共有二筆，共計201*00萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。

(表:6-1-3)銀行貸款年度投入表(單位:萬元)

第一年100003、銷售收入再投入。

第二年10000銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設(shè)經(jīng)營期

結(jié)束，上半年為整個銷售收入的11.9%,下半年為整個銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬元，占總投資的20.5%。

(表:6-1-4)銷售收入再投入年度投入表(單位:萬元)

第三年上半年下半年4

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5931.451793.9

第二節(jié)項目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排

二、福滿花園項目建設(shè)規(guī)劃及進度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明

1、建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設(shè)方案如下：2、規(guī)劃目標。

（1）以建造具有當代先進水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。

（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。

（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)

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【福滿花園項目】

（4）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。

（二）建設(shè)方式及進度安排

1、開發(fā)計劃擬定的原則

①本項目作為一個以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項目,在擬定項目的開發(fā)建設(shè)計劃時,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機與購買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進的原則。

②本項目經(jīng)測算銷售值達

49838.4萬元人民幣,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占

有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2年。

③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經(jīng)營。

2、建設(shè)方式。

采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。

3、進度安排。項目擬用三年分三期進行（見表：6-2-1）

根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下：

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A項目的設(shè)計及開工準備（初步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標等）：3個月B住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：18個月C室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）：15個月

4、項目周期設(shè)定

①開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。

②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下：③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進,按總建設(shè)面積的1/3左右為一個工程流水節(jié)奏,間隔六個月(一季左右)的動工時間,形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。

5、分段周期設(shè)定

①開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時,設(shè)此時間為項目開發(fā)周期的起始日。②開發(fā)計劃安排③根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項目的開發(fā)粗略

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計劃擬定如下表（以季度為單位）。（見圖表:6-2-1）

（表：6-2-1）項目實施計劃表

第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第八季福滿花園項目開發(fā)計劃項目的設(shè)計及開工準備初步及施工圖設(shè)計三通一平報建招標住宅的主體建筑基礎(chǔ)主體外裝及設(shè)備室外環(huán)境配套道路管網(wǎng)環(huán)藝驗收第九季第十季第十一季第十二季第三節(jié)項目投資估算及資金籌措計劃

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【福滿花園項目】

一、福滿花園項目投資與成本費用估算（一）開發(fā)成本估算

（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金

6000萬元人民幣。

（2）前期工程費：1199.26萬元，詳見本項目前期工程費估算表（見表：6-3-1）。

（表：6-3-1）前期工程費估算表(單位:萬元)

序號1234合計項目規(guī)劃設(shè)計費可行性研究費水文、地質(zhì)、勘察費籌建開辦費計算依據(jù)建安工程費×3%建安工程費×0.15%建安工程費×0.15%建安工程費×2.5%計價（萬元）620.3031.0231.02516.921199.26(3)建安工程費：20676.77萬元。（見表：6-3-2）

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【福滿花園項目】

（表：6-3-2）高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價(單位:萬元)

項目樁基礎(chǔ)電梯一般水電安裝通訊普通裝修地下室費用高層（元/平方米）701201*0550130項目土建工程消防煤氣公用天線對講機系統(tǒng)智能化設(shè)施高層（元/平方米）750301031280★高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價

=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米

建安工程費：

①高層建安工程費=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77萬元

注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價。

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【福滿花園項目】

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）：1348.62萬元，（詳見表：6-3-3）。

（表：6-3-3）基礎(chǔ)設(shè)施費估算表(單位:萬元)序號1234567合計項目供電工程供水工程電信工程煤氣工程綠化工程道路工程排水工程計算依據(jù)65萬元/公項×47375.75=307.9415萬元/公項×47375.75=71.067萬元/公項×47375.75=33.167萬元/公項×47375.75=33.165.4萬元/公項×47375.75=25.5842.13萬元/公項×47375.75=199.5937.6萬元/公項×47375.75=178.13500+848.62=1348.62金額（萬元）307.9471.0633.1633.1625.58199.59178.13848.62注：本項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加500萬建設(shè)中心花園（5）公建配套設(shè)施費：485萬元,詳見表:6-3-4

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【福滿花園項目】

（表：6-3-4）公建配套設(shè)施費估算表(單位:萬元)序號1234567891011項目幼兒園衛(wèi)生院文化活動中心超市郵政支局電信營業(yè)所儲蓄所物業(yè)管理處會所公廁垃圾壓縮站建筑面積（平方米）10001000（位于裙樓房內(nèi)）1500201*（位于裙樓房內(nèi)）500（位于裙樓房內(nèi)）500（位于裙樓房內(nèi)）700（位于裙樓房內(nèi)）200（位于裙樓房內(nèi)）3000（位于裙樓房內(nèi)）100200單價（元/平方米）500400700300700500300金額（萬元）504010562105612

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1213合計變電站煤氣調(diào)壓站1201*0500600603485（6）開發(fā)期間稅費：2657.38萬元,詳見表6-3-5。

（表：6-3-5）開發(fā)期間稅費一覽表(單位:萬元)序號123類別配套設(shè)施建設(shè)費建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費供水管網(wǎng)補償費計算依據(jù)建安工程費×6%建安工程費×0.4%住宅：0.3T/人,600元/T商鋪：0.1T/平方米,600元/T4供電用電負荷費住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA5其他建安工程費×2%交納稅額（萬元）1240．6182．71住宅:95.76商鋪:51.16住宅:291.84商鋪:68.22413．5413

▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

6合計物業(yè)管理基金建安工程費×2%413．542657.38(7)不可預(yù)見費。711.29萬元,取上面1-5項之和的3%

不可預(yù)見費=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×3%=711.29萬元

（注：第一項土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性）

（8）開發(fā)成本。33078.32萬元,以上1-7項小計:

開發(fā)成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、開發(fā)費用估算

1、管理費用：891.29萬元,取上面1-5項之和的3%

(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485)×3%=891.29萬元

2、銷售費用：1495.14萬元,詳見表6-3-6。

（表：6-3-6）銷售費用估算表(單位:萬元)

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▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

序號123合計項目廣告宣傳及市場推廣費銷售代理費其他銷售費用計算依據(jù)(49838.4)銷售收入×1%(49838.4)銷售收入×1%(49838.4)銷售收入×1%計價（萬元）498.38498.38498.381495.143、財務(wù)費用：2260.6萬元,詳見貸款還本付息表4、開發(fā)費用：4647.03萬元,前面1-3項之和三、總成本費用匯總及分攤表

本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表（表：6-3-7）

（表：6-3-7）投資成本費用估算匯總表(單位:萬元)

成本項目總額（萬元）1．開發(fā)成本33078.32高層1903.71得房成本（元/平方米）商鋪4903.71車位2862.3115

▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

（1）土地成本（2）前期工程費（3）建安工程費（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（5）公建配套設(shè)施（6）開發(fā)期間稅費（7）不可預(yù)見費2．開發(fā)費用（1）管理費用（2）銷售費用（3）財務(wù)費用3．合計60001199.2620676.771348.624852657.38711.294647.03891.291495.142260.637725.3530076.051201*5.5230.76168.5242.86319.7953.71105.9160.182543.29150076.05300085.5230.76168.5242.86213.8953.71---160.185331.49985.876.051472.885.5230.76168.5242.86213.8953.71---160.183290.09注：投資分攤的原則：總原則：所有的總投資均應(yīng)分攤到可售（可租）的面積中去。

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【福滿花園項目】

細則：（1）按計算投資的各項成本來分攤

（2）各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤（3）若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤

（4）各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關(guān)的按功能面積比例分攤（5）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分攤

四、資金籌措、投資計劃及借款利息（1）資金籌措與投資計劃

本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款201*0萬元用于投資，剩余部分7725.35萬元由銷售房收入補充，總投資為37725.35萬元，其中2260.6萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。

詳細投資見計劃與資金籌措表（表：6-3-8）

（表：6-3-8）投資計劃與資金籌措表(單位:萬元)

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【福滿花園項目】

序號項目合計201*上半年11．11．1．11．1．21．1．31．1．4投資總額建設(shè)投資土地成本前期工程費建安工程費基礎(chǔ)設(shè)施費37725.3535464.7560001199.2620676.771348.624852657.38711.29891.292167216715004000000118.5148.5下半年3340.1530671500500000800118.5148.5建設(shè)經(jīng)營期201*上半年下半年201*上半年下半年1793.9640.8000000118.5148.518

11240.0613175.156008.5711240.0612340.81500299.267000800201*00118.5148.51500090004000800118.5148.56008.57004676.77148.62285257.38118.5148.51．1．5公建配套設(shè)施費1．1．61．1．71．1．8開發(fā)期間稅費不可預(yù)見費管理費▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

1．1．91．21．322．12．22．3銷售費用貸款利息流動資金資金籌措自有資金借款銷售收入再投入1495.142260.60.037725.3510000201*07725.3500021670216700273．1503340.153340.1500373.800373.8834.350373.800373.81153.101793.9001793.911240.0613175.156008.571240.061000005342.157833077.1205931.45（2）貸款本金的償還及利息支付

長期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計算。詳見貸款還本

付息表。（央行201*年9月起執(zhí)行的貸款利率：5.463%）

（表：6-3-9）貸款還本付息結(jié)算表(單位:萬元)序號項目名稱合計----第一年建設(shè)經(jīng)營期第二年第三年19

▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

11．1第一筆借款借款還本付息年初借款累計本年借款本年應(yīng)計利息年底還本付息年末借款累計1．2第二筆借款年初借款累計本年借款本年應(yīng)計利息年底還本付息年末借款累計----10000834.3510834.35----------------------------100001426.2511426.25----10000273．15----10273．15----10000273．15----10273．1510273．15----561.210834.350----10273．15561.2----10834.35----10834.35591.911426.250▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

1．3借款匯總年初借款累計本年借款本年應(yīng)計利息年底還本付息年末借款累計22．1----201*02260.622260.6----010000273．150--------10000834.350------------22260.6----01153.122260.6----借款還本付息的資金來源投資回收注：1、貸款利率為5.463%;

2、當年利息=（年初借款本息累計+當年借款/2）×年利率

第四節(jié)項目銷售和租賃收入測算

一、住宅銷售單價的確定

（一）用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）

▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

詳細見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產(chǎn)價格為：2500元/平方米

（二）建議銷售測算單價

為了方便計算本項目的銷售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計算單價（三）總銷售收入的確定

根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，商鋪部分分別為：30%、35%，價格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部分分別為：50%、20%，價格分別為：15萬/個，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。（詳細見表：6-4-5）（表：6-4-1）住宅銷售總收入預(yù)測(單位:萬元)

項目第一批第二批10%高層20%高層可銷售面積14112.5528225.10建議銷售單價（元/平方米）25002600銷售收入（萬元）3528.147338.53▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

第三批第四批30%高層40%高層合計42337.6556450.202700280011431.1715806.0638103.9（表：6-4-2）商鋪銷售總收入預(yù)測(單位:萬元)

項目第一批第二批30%鋪面35%鋪面合計可銷售面積2558.112984.46建議銷售單價（元/平方米）1100012500銷售收入（萬元）2813.923730.586544.5（表：6-4-3）車位銷售總收入預(yù)測(單位:萬元)

項目第一批第二批50%比例20%比例合計可銷售個數(shù)24799建議銷售單價（萬/個）1515銷售收入（萬元）37051485519023

▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

（表：6-4-5）全部銷售收入分批比例預(yù)測(單位:萬元)

銷售計劃批數(shù)12345678比例10%高層20%高層30%高層40%高層30%鋪面35%鋪面50%比例20%比例面積14112.5528225.1042337.6556450.202558.112984.4624799201*建設(shè)經(jīng)營期年收入(萬元)201*上半年3528.14下半年7338.53上半年11431.172813.923705201*下半年15806.063730.5814853528.147338.5311431.1715806.062813.923730.583705148524

合計▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

合計3528.147338.5317950.0921021.6449838.4注：1、項目銷售計劃

1.1銷售的政策限定

1.1.1根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（201*年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項目須投資達到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達二層以上時發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

1.1.2按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。

1.1.3根據(jù)項目建設(shè)計劃安排,每一流水片達到預(yù)售條件時,應(yīng)在該流水片開工后的第二季,達到銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片動工后的第三季。

1.2銷售計劃設(shè)計

1.2.1按南寧市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。

▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

1.2.2根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。

1.2.3根據(jù)項目的開發(fā)和銷售進程，車庫在銷售的項目取得預(yù)售證或者項目成為準現(xiàn)房時開始發(fā)售，","p":{"h":22.5,"w":925.492,"x":238.709,"y":2【福滿花園項目】

序號項目名稱建設(shè)期12345678910經(jīng)營期111213141516171819202122231可出租面積000100100101001010010100101001018527.0411111111101111011110111201*1201*1201*2單位租金(元000/平方米)101010101010101011111111111111113可能的毛租00010金收入(萬元)4出租率(%)232323232323252525252525252500065707167576780818858699092090909090909595951010101010101010121212121268686825252527272795109510010010010010111212125有效毛租金00066(萬元)6轉(zhuǎn)售單價(元/平方米)7轉(zhuǎn)售收入(萬468682527272727

13000110▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

元)8合計8531045萬元注:假設(shè)商鋪出租在第五年開始,在24年末轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售單價為13000元/平方米

三、車庫租賃單價的確定

（一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格）

根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為：250元/個售時的單價：15萬元/個。（見表：6-4-7）

（注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價格為15萬元/個）

（表：6-4-7）車位出租計劃和出租收入估算表（單位：千元）

序號項目名稱建設(shè)期1234567891011經(jīng)營期1213141516171819202122231可出租個數(shù)000494▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

2單位租金000200(元/個.月)3可能的毛租000118金收入(萬元)4出租率(%)000655有效毛租金00076(萬元)6轉(zhuǎn)售單價(元/個)7轉(zhuǎn)售收入(萬元)8合計708275888094851009010690133901339013390909595168951689595100100100100118118118118118148148148148148177177177201*00201*00201*50250250250250300300300300300350350350350177177207207207207133133168168168207207207207150007413620萬元

第五節(jié)建設(shè)項目的財務(wù)評價

一、稅金計算

▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表

（表：6-5-1）住宅部分銷售稅金及附加表(單位:萬元)序號122.12.22.32.42.5項目名稱銷售收入銷售稅金及附加(6.23%)營業(yè)稅(5%)城市維護建設(shè)稅(0.35%)教育附加稅(0.15%)防洪工程維護費(0.18%)交易管理費(0.5%)201*0000000建設(shè)經(jīng)營期201*10866.67676.99543.3338.0316.3019.5654.33201*38971.732427.941948.59136.4058.4670.15194.8749838.43104.932491.92174.4374.7689.71249.20合計▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

2.63交易印花稅(0.05%)土地增值稅(1%)合計0005.43108.661462.2319.49389.725245.6224.92498.386708.252、商鋪租賃稅金及附加估算：詳見商鋪租賃稅金及附加估算表（表：6-5-2）3、車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表（表：6-5-3）

（表：6-5-2）商鋪租賃稅金及附加(單位:萬元)

序號1項目名稱租賃(轉(zhuǎn)售)收入2租賃稅金及附加(5.68%)2.建設(shè)期12345716676778188869經(jīng)營期91011121314151617181920921010101010101010101011252112272223轉(zhuǎn)售12271227000664110856910121212121268686868680003740434649525757575757606060606063.69.69.69.7.7.6.5.3.3.5.5.5.5.5.7.7.7.7.7977.7營業(yè)稅(5%)0003335384043465050505050535353535356.61.61.61554▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

12.城市維護建.2.8.4.9.5.6.6.6.6.6.4.4.4.4.4344.4390002.2.2.2.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.94.34.34.357902555557777732設(shè)稅(0.35%)2.32.教育附加(0.15%)防洪工程維0000.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.61.81.81.9907152303385252525252606060606094484171.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.1.2.02.22.22.2029384756668282828282929292929221121204護費(0.18%)2.52.63土地增值稅合計交易印花稅交易管理費3760．37556111（表：6-5-3）車位租賃稅金及附加(單位:萬元)

▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

序號1項目名稱租賃(轉(zhuǎn)售)收入2租賃稅金及000附加(5.68%)2.營業(yè)稅(5%)12.城市維護建0002設(shè)稅(0.35%)0004455建設(shè)期1230004567891066經(jīng)營期10111213141516171813371337133713371337168916891689168919168911．811111120212223轉(zhuǎn)售741萬元76828894100520720720720746373．3．7．0．3．7．0．6．6．6．6．6．5．5．5．5．53444556666688888．8．8．810．4101010．8．1．4．70．0．0．0．0．．3．7．7．7．7．7．4．4．4．4．40．0．0．0．0．470．470．590．200．200．250．0．240．240．240．300．300．300．300．300．250．250．250．250．590．590．590．59．4．4．40．720．720．720．722729313335374747472.教育附加0003(0.15%)0．0．0．0．0．0．0．0．200．200．310．310．310．311.1111213141516202.防洪工程維0004護費(0.18%)0．0．0．0．0．0．0．0．370．370．370．371.31415161718192424▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

2.交易管理費52.交易印花稅63土地增值稅合計0000000003.70.377.4427．54注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項目)。

二、損益表與靜態(tài)盈利分析1、住宅部分損益表。

（表：6-5-4）住宅部分損益表(單位:萬元)序號項目合計201*1銷售收入49838.40建設(shè)經(jīng)營期201*10866.67201*38971.73▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

23456789總成本費用土地增值稅銷售稅金及附加利潤總額所得稅稅后利潤盈余公積金可分配利潤投資利潤率投資利稅率資金本利潤率37725.35498.383104.935404.81783.583621.22362.1223259.09814.33%23.88%54%00000000---------------9431.3375108.66676.99649.683214.3954435.28843.5288391.76---------------28294.12389.722427.947859.952593.785266.17526.6174739.55---------------▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

評價指標：

（1）住宅部分投資的投資利潤率=（利潤總額/總投資額）×100%

=(5404.8/37725.35)×100%=14.33%

（2）住宅部分投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）×100%

=(5404.8+498.38+3104.93)/37725.35×100%=23.88%

（3）住宅部分資金的投資利潤率=（利潤總額/住宅部分自有資金）×100%

=(5404.8/10000)×100%=54%

本項目以上三個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標比較，可以接受，故項目可行。

三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析

對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。由于本項目為租售并舉的項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。評價指標的計算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5）、住宅

▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：6-5-7）

注：①財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當FIRR大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。

②財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率Ic將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率，本項目貸款利率為5.463%，故基準收益率Ic取為8%。

1、住宅全部投資現(xiàn)金流量表

（表：6-5-5）住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表(單位:萬元)

序號11．1項目名稱現(xiàn)金流入銷售收入201*00建設(shè)經(jīng)營期201*10866.6710866.67201*38971.7338971.7337

▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

1．222．12．22．32．43456789其他現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出建設(shè)投資土地增值稅銷售稅金及附加所得稅凈現(xiàn)金流累計凈現(xiàn)金流折現(xiàn)凈現(xiàn)金流累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流稅前凈現(xiàn)金流稅前累計凈現(xiàn)金流稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流052345234000-5234-5307.28-4842.81-4910.61-5234-5307.28-4842.81024580.9123580.86108.66676.99214.3954-13714.24-19021.52-11757.75-16668.36-13928.63-18807.12-11941.56012060.816649.37389.722427.942593.7826910.927889.419909.563241.229504.710697.5821828.5238

▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

10稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評價指標財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動態(tài)）--4910.61稅前4976.35338.33%2.6372.755-16852.167稅后3241.238.23%2.7062.837--------------------4976.353--------------------（表：6-5-7）住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表(單位:萬元)

序號11．11．22項目名稱現(xiàn)金流入銷售收入其他現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出201*0000建設(shè)經(jīng)營期201*10866.6710866.67011931.495201*38971.7338971.73034465.9439

▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

2．12．22．32．42．52．62．73456自有資金銷售收入再投入償還貸款本金償還貸款利息銷售稅金及附加土地增值稅所得稅凈現(xiàn)金流累計凈現(xiàn)金流折現(xiàn)凈現(xiàn)金流累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評價指標財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）0000000000050005931.4500676.99108.66214.3954-1064.825-1064.825-912.916-912.916稅后2420.611650001793.9201*02260.62427.94389.722593.784505.793440.9653333.52762420.6116備注由于本項目的內(nèi)部收益率40

▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動態(tài)）（年）38.48%2.412.27大于8%,所以項目可行性!整理上表（表：6-5-5）得評價指標:（詳見表：6-5-8）

（表：6-5-8）評價指標(單位:萬元)

評價指標財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))稅前4976.35338.33%2.6372.755稅后3241.238.23%2.7062.837由上述指標可以看出,本項目住宅全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求,故本項目住宅部分投資可行

2、住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表

▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

整理上表（表：6-5-7），得評價指標（見表：6-5-9）

（表：6-5-9）評價指標(單位:萬元)

評價指標財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))稅后2420.611638.48%2.412.27稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。由上述的指標可以看出，本項目住宅自有資金投資可行。

四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析

資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表：6-5-10）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。故本

▲項目投資分析策略▲

【福滿花園項目】

項目兩方案可行。詳見資金來源與運用表。

（表：6-5-10）住宅部分資金來源與運用表(單位:萬元)序號11.11.21.31.422.12.22.3項目名稱資金來源銷售收入自有資金銀行借款其他收入資金運用建設(shè)投資借款還本付息銷售稅金及附加201*700000700005234523400經(jīng)營期201*25866.6710866.67500010000024580.90523580.860676.99201*46971.7338971.7350003000034321.416649.3722260.62427.9443

▲項目投資分析策略▲【福滿花園項目】

2.42.534土地增值稅所得稅盈余資金累計盈余資金0017661766108.66214.39541285.7653051.765389.722593.7812650.3215702.085

第六節(jié)福滿花園項目不確定性分析

本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當?shù)卣�治、�?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。一、盈虧平衡分析

（一）住宅銷售部分盈虧平衡

假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設(shè)，則由計算可得，當住宅銷售率為75.70%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≤60%時，項目風(fēng)險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為75.70%，可見其風(fēng)險程度較高。

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【福滿花園項目】

（二）結(jié)論

本項目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付;另一方面,在項目建設(shè)成本分攤上,由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報較大,這也使得本項目商鋪與車位租賃風(fēng)險程度降低。二、敏感性分析

影響本項目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經(jīng)濟評價指標影響。計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表：6-6-1）

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（表：6-6-1）全部投資敏感性分析(單位:萬元)

全部投資基準方案-10%售價變動-5%5%10%-20%建安工程費變動-10%10%20%財務(wù)凈現(xiàn)值3241.21436.4662369.484235.925169.1367331.375098.948633.173-1599.207財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度-55.68%-26.89%30.69%財務(wù)內(nèi)部收38.23%益率財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤率14.33%投資利潤率升降幅度13.19%-7.96%17.87%27.24%31.93%40.56%183.04%30.13%110.26%13.32%-7.05%6.45%55%-0.9417%-0.262%0.1308%0.26157%0.52314%0.26157%-2.2757%-4.682%37.87%38.13%38.28%59.48%38.33%126.19%38.43%57.32%38.33%-80.46%-149.34%37.36%40.02%24.70%90.09%122.82%由表中數(shù)據(jù)可得：

（1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。

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售價下降5%、10%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降-26.89%、-55.68%；當售價下降17.7%時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。

建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降-80.46%、-149.34%；當建安工程費上升12.8%時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。

（2）售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。

售價下降5%、10%，將引起該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降0.1308%、0.26157%；當售價下降17.7%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預(yù)期的基準收益率。

建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降-2.2757%%、-4.682%；當建安工程費上升12.8%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預(yù)期的基準收益率。

（3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。

售價下降5%、10%，將引起該項目的投資利潤率分別下降24.70%、-7.96%%；當售價下降24.09%時，該項目

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投資利潤率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準收益率。

建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的投資利潤率分別下降-7.05%%、55%%；當建安工程費上升29.4%時，該項目投資利潤率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達不到預(yù)期的基準收益率。

由以上分析可以得出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。除了售價對本項目的影響較大外，工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR會下降，回收期大大延長外，還會影響樓盤的信譽和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會使整個項目將陷入僵局。

總體來說，項目經(jīng)營階段風(fēng)險較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議：

★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險計劃控制。實施計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹慎考慮項目的營銷策略是否得當，促銷時機是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，

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市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機會上，為項目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細的計劃，并在實施過程中，盡可能地嚴格按照計劃去進行，將風(fēng)險減至最小。

★建議采用全銷售方案。在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項目的遠期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。

三、決策樹概率分析

為更精確地預(yù)測本項目住宅銷售部分風(fēng)險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看下面的圖（6-6-2）

經(jīng)計算，E（NPV）=2994.127(舊城改造項目略低)風(fēng)險標準偏差=1872.546凈現(xiàn)值變異系數(shù)=57.78%

計算結(jié)果表明，本項目的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為2994.127萬元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為57.78%，低于60%，說明其風(fēng)險程度在合理的范圍內(nèi)。

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