我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報告

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報告

摘要：近年來,中國最火的經(jīng)濟(jì)話題莫過于房地產(chǎn)價格問題。中國人自古以來就有"安家立命""安居樂業(yè)"的觀念,與此息息相關(guān)的"房子"在國人眼中自然有不可比擬的重要性。而隨著我國GDP指數(shù)的不斷攀升,房價問題也日益突出。同時,房價的"泡沫經(jīng)濟(jì)"也為我國的GDP蒙上了一層薄霧,有些若隱若現(xiàn)。房價問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題,也是社會問題,更是中國在社會發(fā)展過程中要面對的大問題。本文主要討論了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢問題，文中總結(jié)了從進(jìn)入21世紀(jì)以來尤其是201*年之后國內(nèi)房地市場的一些數(shù)據(jù)，總結(jié)了其中的若干規(guī)律，以此提出未來的發(fā)展趨勢，具有一定的指導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地；發(fā)展引言

進(jìn)入21世紀(jì)以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆，創(chuàng)造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，不論之前做過何種工作，仿佛一旦進(jìn)入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而，經(jīng)過幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經(jīng)意識到了這個問題，一些調(diào)控措施不斷出臺，房地產(chǎn)市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來的趨勢又是如何，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后，房地產(chǎn)市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？本文認(rèn)為對這個問題的思考將有助于今后房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展。雖然在過去的幾年中房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出了不完善的一面，但是我們有理由相信，在國內(nèi)作為有著剛性住房需求的房地產(chǎn)業(yè)依然會繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。1中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)投資狀況

從目前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分，201*年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了201*年有較小回落，201*年至201*年都保持了高速增長狀態(tài)，201*年隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始?xì)w落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，201*年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來看，投資對象則逐漸由商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)狀況

根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內(nèi)對房地產(chǎn)市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題。國家審計署發(fā)布的《24個市縣201*年至201*年土地管理及土地資金審計結(jié)果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問題，實際情況可能遠(yuǎn)不止如此。國土資源部和監(jiān)察部201*年聯(lián)合召開的電視電話會議中，通報了201*年10月至201*年10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個�。▍^(qū)、市）不同程度存在“未報即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國家和省級重點項目。至201*年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。

進(jìn)入201*年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個指標(biāo)已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，201*年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場供應(yīng)無虞。數(shù)據(jù)還顯示，201*年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。

1.3房地產(chǎn)銷售狀況從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動，從201*年至201*年，銷售量不斷增加，即使在201*年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，201*年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達(dá)到33.2%。但是這一情況到201*年隨著國家調(diào)控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報道201*年房地產(chǎn)市場相比201*年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運(yùn)行，雖然在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。從房地產(chǎn)市場的需求來看，受中國城鎮(zhèn)化運(yùn)動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產(chǎn)的剛性需求依然很強(qiáng)，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮(zhèn)化是目前世界上有人類歷史以來最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在“十一五”期間城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了46.6%，規(guī)模是非常巨大的，這場城鎮(zhèn)化運(yùn)動也使中國人的生活發(fā)生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產(chǎn)的火熱。另外，國家高等教育持續(xù)擴(kuò)招，越來越多的年輕人有機(jī)會接受高等教育，而他們最終絕大多數(shù)也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產(chǎn)的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續(xù)，國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)以及股市的低迷，房地產(chǎn)市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運(yùn)行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。201*年從成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%；商品房銷售額33376億元，增長43.2%。

2中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析

從國外發(fā)達(dá)國家的歷史發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場都曾為這些國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過很大貢獻(xiàn)，但是也有很多因為房地產(chǎn)而失足的例子，像是日本持續(xù)十年的經(jīng)濟(jì)衰退，根源就是房地產(chǎn)泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行引發(fā)，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場是否存在泡沫是人們最為關(guān)心的問題。201*年4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了3月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資、土地供應(yīng)量進(jìn)一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與201*年3月相比，70個大城市中新房價格下降的城市是46個，持平的城市是16個，上漲的城市8個，環(huán)比價格上漲的城市中漲幅都沒有超過0.2%。從同比來看，與201*年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市38個，比2月份增加了11個，這是自201*年9月個別城市再次出現(xiàn)價格同比下降以來，下降城市個數(shù)最多的月份。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)6個月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環(huán)比降幅也進(jìn)一步擴(kuò)大，3月份比2月份分別擴(kuò)大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點。

201*年1-6月份，商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%，增速比1-5月份回落6.9個百分點；其中，住宅銷售面積增長30.4%，辦公樓銷售面積增長31.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元，增長43.2%，增速比1-5月份回落9.6個百分點；其中，住宅銷售額增長46.0%，辦公樓銷售額增長45.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長20.5%。6月末，商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米，辦公樓待售面積增加2萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加114萬平方米。

以上數(shù)據(jù)說明，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場依然會有較大的發(fā)展空間，據(jù)此可以判斷中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個特殊的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實需求升級具有可觀的空間，我國房地產(chǎn)市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發(fā)展時期。結(jié)束語

新世紀(jì)我國已進(jìn)入全面建設(shè)小康社會的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民可支配收入也將持續(xù)增長，消費結(jié)構(gòu)升級速度加快，改善住房條件的要求日益強(qiáng)烈。目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積正處于快速增長時期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產(chǎn)市場活躍。目前城鎮(zhèn)居民住房不均衡問題依然比較嚴(yán)重，中下等收入階層住房困難問題依然存在，因此應(yīng)加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的力度，加快住宅發(fā)展，刺激房地產(chǎn)市場的需求。確實，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場依然亟待規(guī)范，但是我們有理由給它一個良好的發(fā)展平臺和空間，相信不久的將來，它將最終成長為一個成熟的市場并最終走向世界。參考文獻(xiàn)

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擴(kuò)展閱讀：我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題及對策研究

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題及對策研究

【摘要】改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，越來越多的房屋與土地通過市場運(yùn)行機(jī)制實現(xiàn)了很好的配置，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動我國市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。但是高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)也存在著一些問題，需要我們尋找切實可行的措施加以解決。本文分析了目前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的一些問題，并從六個方面，就如何推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提出了一些建議�！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；問題；對策

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的各項事業(yè)得到了全面發(fā)展，城市用地與住房制度也不斷完善，進(jìn)而在根本上突破了計劃經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)的約束，為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)I造了一個良好的環(huán)境，目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動我國國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。但是房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時，也暴露了很多問題，比如房地產(chǎn)的存量資源還沒有得到充分運(yùn)用、房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險、房地產(chǎn)市場制度不健全以及存在信息不對稱的現(xiàn)象等問題，都影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，需要我們樹立正確的房地產(chǎn)開發(fā)理念，積極尋求切實可行的解決措施，進(jìn)而實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。一、存在的問題

（一）房地產(chǎn)的存量資源還沒有得到充分運(yùn)用

房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品有著很大的不同，就是房地產(chǎn)產(chǎn)品有著可持續(xù)性開發(fā)的功能。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束之后，所建造的房屋在售出之

后，客戶所購得的房屋，其增量變?yōu)榇媪�，仍然包括于全社會房屋的總供給量之中。而房屋量大幅度上漲的一個重要原因就是房地產(chǎn)的存量資源還沒有得到充分的運(yùn)用，相關(guān)調(diào)查顯示，部分大中城市還存在著大量的存量房產(chǎn)資源，仍然處于沉淀狀態(tài)，比如被投資者所購買，但未售出的房產(chǎn)；居民的第二套閑置房；部分出租房等等。（二）房地產(chǎn)金融存在著一定的風(fēng)險

根據(jù)房地產(chǎn)的市場規(guī)則，如果房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，出現(xiàn)了價格下跌，那么利益損失的第一承擔(dān)者就是開發(fā)商。但是，我國多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商，其自有資金占開發(fā)資金總額的比例還是很小，大部分資金都來自于銀行貸款、購房者與建筑商，實際上，就將開發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到銀行、購房者與建筑商的身上，同時購房者與建筑商的大部分資金同樣是來源于銀行。也就是說，房地產(chǎn)金融風(fēng)險大部分都轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上，如果出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格下跌的情況，銀行房地產(chǎn)抵押所產(chǎn)生的不良貸款比例將會迅速上升。（三）房地產(chǎn)市場制度不健全

近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)朝著多元化的方向發(fā)展，產(chǎn)生了多樣化的交易方式，市場逐漸產(chǎn)業(yè)化、社會化，競爭日益激烈。而與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)市場制度、治理制度卻帶有明顯的滯后性，這直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)在投資、開發(fā)、消費等環(huán)節(jié)，產(chǎn)生了很多不正當(dāng)行為，很大程度上影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

（四）存在信息不對稱的現(xiàn)象

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