商業(yè)地產(chǎn)拓展市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告內(nèi)容及格式

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商業(yè)地產(chǎn)拓展市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告內(nèi)容及格式

附件二

第一部分：商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研1、商圈研究2、消費(fèi)者研究3、投資型客戶研究4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究一、市場(chǎng)調(diào)研情況1、調(diào)研時(shí)間

2、調(diào)研地點(diǎn)和地區(qū)3、回收問券4、調(diào)查方法5、基本結(jié)論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平比較2、該地區(qū)GDP主要指標(biāo)

3、當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)政策和舉措，以及該城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研（一）區(qū)域商圈研究

1、城市發(fā)展?fàn)顩r，GDP、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2、項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)情況，交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入、消費(fèi)機(jī)構(gòu)

3、人流研究：包括垂直人流水平人流，研究范圍包括：人流類量停留時(shí)間、每次消費(fèi)、對(duì)

不同類別的消費(fèi)需求等

4、商圈輻射范圍、及范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（二）終端消費(fèi)研究1、消費(fèi)習(xí)慣2、逛商場(chǎng)頻率3、偏愛的商場(chǎng)4、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)（三）投資客戶研究1、經(jīng)營(yíng)范圍2、投資動(dòng)向

3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況（四）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討1、基本結(jié)論2、專題研究

五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式論證1、項(xiàng)目與同類物業(yè)的比較論證2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析與引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證4、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值與租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)營(yíng)管理水平的論證

第二部分：項(xiàng)目可行性研究

一、前言：項(xiàng)目總體情況說明、分析、總結(jié)二、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目具體位置、規(guī)模2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、整體市場(chǎng)分析1、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)情況

2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)供需狀況及價(jià)格水平分析

價(jià)格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對(duì)未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對(duì)商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對(duì)這些影響因素的分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)；3、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析比較和調(diào)查4、項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅

5、項(xiàng)目市場(chǎng)定位：通過比較分析，確定項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位，功能定位、檔次定位、客戶定

位、價(jià)格定位、營(yíng)銷定位等，為項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)方案提供依據(jù)

6、項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)計(jì)方案：通過前面的分析，確定項(xiàng)目最佳的開發(fā)設(shè)計(jì)方案7、項(xiàng)目投資成本估算：估算項(xiàng)目的投資費(fèi)用,包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、主體開發(fā)費(fèi)用、

管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)資金費(fèi)用、其他不可預(yù)見費(fèi)用等

8、項(xiàng)目投資效益預(yù)測(cè)：主要依據(jù)項(xiàng)目的未來銷售收入和收益情況，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤(rùn)、

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收周期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以此測(cè)算項(xiàng)目建成后的近期和遠(yuǎn)期效益

9、風(fēng)險(xiǎn)分析：對(duì)項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并提出規(guī)避方案10、可行性研究：可行性研究結(jié)論

第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議一、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目基本情況分析2、綜合評(píng)價(jià)（SWOT）二、項(xiàng)目定位建議

1、綜合定位：特征定位、價(jià)格定位、名稱定為2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位3、市場(chǎng)定位：目標(biāo)客群定位、群體表現(xiàn)特征三、綜合素質(zhì)營(yíng)造建議

1、整體設(shè)計(jì)建議：商場(chǎng)設(shè)計(jì)目標(biāo)及理念2、單體設(shè)計(jì)建議：建筑風(fēng)格

3、素質(zhì)營(yíng)造：活動(dòng)場(chǎng)地、裝修標(biāo)準(zhǔn)4、環(huán)境景觀塑造建議5、物業(yè)管理與服務(wù)要點(diǎn)6、項(xiàng)目配套設(shè)施與功能建議四、商業(yè)布局建議

1、項(xiàng)目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議2、商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案3、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議4、項(xiàng)目外觀及景觀建議5、項(xiàng)目人流及物流動(dòng)向建議五、項(xiàng)目商業(yè)組合建議1、商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)分析

2、項(xiàng)目商業(yè)組合的可行性探討3、項(xiàng)目電梯位置和利用建議

4、項(xiàng)目環(huán)境、景觀塑造：購(gòu)物氣氛的營(yíng)造建議5、項(xiàng)目配套設(shè)施與功能建議

第四部分：招商、營(yíng)銷傳播策略一、項(xiàng)目商圈分析

商圈SWOT分析，商圈結(jié)構(gòu)性分析二、項(xiàng)目租售價(jià)格定位

1、租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)租賃期租金價(jià)格厘定

租金水平展望和預(yù)測(cè)租金調(diào)整環(huán)境及遞增率2、銷售價(jià)格

銷售價(jià)格厘定

銷售區(qū)域及鋪位分割建議銷售價(jià)格之階段策略性建議銷售與租金價(jià)格互動(dòng)建議及檢討三、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式建議

1、直接和間接商鋪出租2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式可行性探討

3、草擬《商場(chǎng)租賃意向書》及《租約藍(lán)本》四、營(yíng)銷傳播策略建議

1、招商攻擊戰(zhàn)術(shù)

2、階段性招商推廣建議及節(jié)點(diǎn)劃分3、市場(chǎng)營(yíng)銷攻擊戰(zhàn)術(shù)

4、階段性營(yíng)銷推廣建議及節(jié)點(diǎn)劃分5、營(yíng)銷與招商傳播推廣策略互動(dòng)建議6、宣傳資料及媒介選擇五、招商營(yíng)銷執(zhí)行

1、招商營(yíng)銷方案執(zhí)行

第五部分：經(jīng)營(yíng)管理建議一、商場(chǎng)前期經(jīng)營(yíng)管理建議

1、商場(chǎng)上也布局的設(shè)計(jì)和控制2、全程客戶跟進(jìn)3、商場(chǎng)商戶安排4、商場(chǎng)內(nèi)外部涉及裝潢顧問5、開業(yè)宣傳推廣傳播策略6、商場(chǎng)日常管理建議

7、經(jīng)營(yíng)管理問題咨詢及處理

8、統(tǒng)一管理、經(jīng)營(yíng)、規(guī)范化運(yùn)作體系二、商場(chǎng)管理制度制定

1、招商處管理制度

2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理制度的擬定3、商場(chǎng)裝修及設(shè)施安裝管理制度

4、商場(chǎng)各部室經(jīng)理及分區(qū)主任崗位職責(zé)三、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理人員選聘和培訓(xùn)

1、商場(chǎng)各級(jí)管理人員選聘2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)資料四、商場(chǎng)管理

1、制定商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)和計(jì)劃2、制定商場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)3、客戶資料分析

4、各項(xiàng)資料及文獻(xiàn)建檔

第六部分：項(xiàng)目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)一、基本要素系統(tǒng)

1、樓盤標(biāo)志

2、標(biāo)志最小尺寸、空間限定及方格制圖法3、中文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡(jiǎn)稱、全稱）4、英文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡(jiǎn)稱、全稱）5、中英文標(biāo)準(zhǔn)字體制作6、常用字體7、標(biāo)準(zhǔn)顏色8、輔助色

9、標(biāo)志輔助圖形10、標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體使用規(guī)范、廣告語(yǔ)應(yīng)用規(guī)范二、基本要素組合系統(tǒng)

1、標(biāo)志與簡(jiǎn)稱的組合2、標(biāo)志與簡(jiǎn)稱的特殊組合3、中文簡(jiǎn)稱與英文簡(jiǎn)稱的組合4、標(biāo)志與全稱的組合三、實(shí)際應(yīng)用系統(tǒng)

1、案旗

2、禮儀旗、徽章3、中英文名片4、胸卡5、手提袋

6、服裝：保安、保潔、銷售人員、管理人員7、信封、信箋8、旗桿

9、物管識(shí)別標(biāo)志四、導(dǎo)視系統(tǒng)

1、售樓招牌2、售樓指引牌3、工地形象圍擋墻4、交通工具五、廣告系統(tǒng)

1、路牌燈箱廣告2、廣告旗3、形象展板

4、標(biāo)識(shí)英文簡(jiǎn)稱組合5、標(biāo)準(zhǔn)顏色、輔助顏色

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吉安市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

按李總指示,

對(duì)吉安市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研,現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果綜述如下:

**年6月12日

一、吉安市城市背景介紹二、吉安經(jīng)濟(jì)概況三、吉安房地產(chǎn)分析

四、吉安商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研情況分析

基本情況

吉安商業(yè)租金水平分析經(jīng)營(yíng)狀況分析商業(yè)配套分析

商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客戶群分析

一、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)、特征分析二、投資客戶群分析三、自購(gòu)經(jīng)營(yíng)客戶群

五、項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)遇挑戰(zhàn)

六、吉安建材市場(chǎng)分析

一、吉安市城市背景介紹

吉安位處江西中部、贛江中游、是一座崛起中的青山綠水相輝映的濱江城市。全市現(xiàn)轄2區(qū)10縣和1縣級(jí)市，總?cè)丝?66.46萬(wàn)，面積2.5萬(wàn)平方公里，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，年均氣溫18.3度、年均日照1762.3小時(shí)、年均降水量162703mm，79月局部地方性雷陣雨，偶有臺(tái)風(fēng)降雨。地質(zhì)為紅壤，水源充足，未受污染。

從交通地勢(shì)上看，吉安屬羅霄山脈中段。境內(nèi)有南北向的京九鐵路、贛粵高速公路、105國(guó)道和東西向的319國(guó)道及“三南”公路，是連接北京、西南、華南、福建、港澳地區(qū)，在江西省地理上占有特殊位置。

地理上，全市長(zhǎng)約218公里，東西寬約208公里，總面積為25271平方公里。以山地、丘陵為主，山地占全市面積的51%，平原與崗地約占23%，丘陵約占22%，

水面約占4%。市政府駐地吉州距省會(huì)南昌里程為219公里。**年5月11日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷吉安地區(qū)設(shè)立地級(jí)吉安市，轄吉州區(qū)、青原區(qū)、井岡山市、吉安縣、吉水、安福、峽江、新干、永豐、泰和、萬(wàn)安、遂川、永新共一市二區(qū)十縣。

二、吉安經(jīng)濟(jì)概況

初步核算，**年全市生產(chǎn)總值3**14億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)

15.0%。按抽樣調(diào)查人口計(jì)算，當(dāng)年人均GDP達(dá)到6455元，比上年增長(zhǎng)15.5%，是**年的1.79倍。全年財(cái)政總收入27.54億元，比上年增長(zhǎng)21.4%。其中，地方財(cái)政收入17.84億元，增長(zhǎng)20.6%。全年完成地方財(cái)政支出48.16億元，比上年增長(zhǎng)29.5%。全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為1**5%，比同期回落2個(gè)百分點(diǎn)。

全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為1**5,比上年上漲3.5%，增幅同比提高4.5個(gè)百分點(diǎn)；商品零售價(jià)格上漲1.6%。八大類商品及服務(wù)中，食品類、煙酒及用品類、娛樂教育文化用品服務(wù)類以及居住類價(jià)格分別比上年同期上漲10.8%、2.1%、6.2%、3.9%，食品類中糧食增幅最高，達(dá)33.4%。價(jià)格總水平漲幅增高。

吉安作為江西省一個(gè)直轄市，吉安經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。全市現(xiàn)已培植起優(yōu)質(zhì)糧油、名特果茶、蠶桑、煙葉、藥材、筍竹兩用林、特種養(yǎng)殖、反季節(jié)及高山蔬菜8大特色農(nóng)業(yè)基地，形成了食品、藥品、化工、電子、紡織、建材、冶金、煤炭、電力、機(jī)械、造紙等14個(gè)工業(yè)門類。全市生產(chǎn)總值在**年躍上200億元臺(tái)階后，**年繼續(xù)攀升，完成242.86億元，可以增長(zhǎng)14.5%，增速比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值5225元，比上年增加745元，同比增長(zhǎng)13.8%。

三、吉安房地產(chǎn)分析

吉安作為江西省一個(gè)地級(jí)市，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮剛剛掀起，處于開發(fā)的初級(jí)階

段，這意味著吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟，更意味著吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的潛力可以挖掘，市場(chǎng)空間廣闊。

隨著宏觀調(diào)控政策的持續(xù)作用下，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅理性回落。吉安房地產(chǎn)進(jìn)入相對(duì)低迷。**年商品房均價(jià)為1450元/，商鋪的均價(jià)為6500元/，同期開發(fā)項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大，近兩年吉安經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人均收入有所提高，購(gòu)房的積極性也隨之高漲。政府有效的城市規(guī)劃與城市建設(shè)政策，以及投資環(huán)境的改善，境內(nèi)外一些地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)登陸，這些公司憑其良好的資金優(yōu)勢(shì)和豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，必將給吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來強(qiáng)大的沖擊，市場(chǎng)格局將會(huì)出現(xiàn)較大的演變，開發(fā)企業(yè)將重新洗牌，市場(chǎng)的蛋糕將重新分配，未來吉安的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也必將日益激烈。

價(jià)格是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的首要因數(shù)，吉安屬于地級(jí)市，雖然近兩年經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，人均收入有所提高，購(gòu)房積極性也隨之高漲，但受經(jīng)濟(jì)規(guī)模的限制，外來流動(dòng)人口較少，商業(yè)仍不繁榮，人們的生活水平仍不是很高。因此消費(fèi)者購(gòu)買物業(yè)時(shí)考慮的首要因數(shù)就是價(jià)格。

吉洲大道是吉安現(xiàn)在投資和未來發(fā)展的熱點(diǎn)，現(xiàn)已有在建和在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目10余個(gè)，該區(qū)域生態(tài)環(huán)境較好，交通便利，離城區(qū)相對(duì)較近。隨著政府的極力打造，大量人流將會(huì)匯集在該區(qū)域，形成以吉洲大道為中心的吉安新城。

四、吉安商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研情況分析

1、基本情況

吉安目前現(xiàn)有的專業(yè)市場(chǎng)及大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有：陽(yáng)明商城、河?xùn)|貿(mào)易市場(chǎng)，香江國(guó)際裝飾家私城、天一圓家居廣場(chǎng)、文山路步行街、金羅灣女人世界、鼎泰商城等�，F(xiàn)將這些主要的專業(yè)市場(chǎng)及大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)簡(jiǎn)單的介紹如下：

名稱占地面積建筑面積商鋪數(shù)量地理位置經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)開業(yè)時(shí)間陽(yáng)明商城一樓350間、陽(yáng)明東路二樓服裝、家電、超市河?xùn)|貿(mào)易140畝市場(chǎng)香江裝飾30畝26000家私城天一園家居廣場(chǎng)文山路步行街金鑼灣女人世界鼎泰商城

500間青原大道副食、建材、百貨一樓200間、吉贛公路與二樓家私后河交匯處韶山東路建材、家私家具文山路服裝文山路服裝文山路服裝

2、吉安商業(yè)租金水平分析：

易市場(chǎng)街元/元/樓免費(fèi)使用香江裝26元/飾家私城臨街面22元/市場(chǎng)內(nèi)3000街元/3016元/二、三樓免費(fèi)使用，租金一年按8個(gè)月收取天一園16元/家居廣場(chǎng)文山路120元步行街/金鑼灣60元/女人世界鼎泰商100元城/臨街面12元/及主入口主街60元/主入口40元/市場(chǎng)內(nèi)未銷售未分割14元/街免半年支路40100元/沒有優(yōu)惠暫時(shí)全免租金市場(chǎng)內(nèi)鋪3050元/主入口60元/------30元/------40元/市場(chǎng)內(nèi)13000鋪元/4080元/人民路60元/中山路80元/井崗山大道------7000元/------8000元/6045元/6060元/從上表可以看出，吉安市專業(yè)市場(chǎng)及大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局相對(duì)集中，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)橫向發(fā)展，導(dǎo)致商業(yè)集中點(diǎn)整體租金價(jià)位偏高，且租金價(jià)格差異較大，透析其根本原因：一、是地理位置的影響過大，導(dǎo)致各專業(yè)市場(chǎng)及大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格分

布不均勻。二、是政府部門的政策傾向所至，致使部分的專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與預(yù)期構(gòu)想不是很協(xié)調(diào)。

3、經(jīng)營(yíng)狀況分析

陽(yáng)明商城和文山路步行街，受片區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力影響，經(jīng)營(yíng)狀況較好，且升值潛力巨大，鼎泰商城和金鑼灣步行街雖同屬此片區(qū)，但其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)屬同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，且地理位置相對(duì)較偏，目前該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較差，入住率較低。河?xùn)|貿(mào)易市場(chǎng)位于青原大道，受政府發(fā)展策略影響，商業(yè)氛圍尚未聚集，發(fā)展?jié)摿κ茏�。香江裝飾家私城受自身建筑格局的影響，發(fā)展舉步維艱。中山路和人民路因地處市中心，零售商業(yè)較為強(qiáng)勁，經(jīng)營(yíng)狀況較好，但發(fā)展空間較小。

4、商業(yè)配套分析

吉安目前商業(yè)配套比較匱乏，能夠滿足物流配送的目前只有河?xùn)|貿(mào)易市場(chǎng)，至于停車場(chǎng)、產(chǎn)品會(huì)展中心等吉安市均不具備，賓館、餐飲等在吉市均不發(fā)達(dá)，雖然已經(jīng)具備部分星級(jí)賓館和餐飲，但中低檔較少，說明消費(fèi)需求不旺盛。吉安市目前商務(wù)意識(shí)較為加強(qiáng)，但在規(guī)模和具體設(shè)施上還未完善，存在概念模糊、針對(duì)性不強(qiáng)等弱點(diǎn)。真正意義上的成熟完善的商務(wù)配套設(shè)施還未出現(xiàn)。

5、商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客戶群分析

◎、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)、特征分析

就目前吉安市現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)而言，目標(biāo)客戶群主要層面分為投資客及自購(gòu)經(jīng)營(yíng)的客戶群，然而自購(gòu)經(jīng)營(yíng)者和投資者的商業(yè)物業(yè)購(gòu)買比例為4：6，大部分經(jīng)營(yíng)者介于經(jīng)營(yíng)的資金壓力和對(duì)經(jīng)營(yíng)區(qū)域的觀望態(tài)度，一般選擇租賃經(jīng)營(yíng)。目標(biāo)客戶群的總量及市場(chǎng)消化量是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在和賴以生存并發(fā)展壯大的原動(dòng)力與基礎(chǔ)，他們的存在必然有其歷史根源與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分不開的�！�、投資客戶群分析

投資客戶群包括本地長(zhǎng)線投資客戶群與外地投資客,所不同的是本地長(zhǎng)線投資客戶主要以長(zhǎng)期投資為主要目的,跟多關(guān)注的是物業(yè)現(xiàn)有的價(jià)值和物業(yè)以后升值發(fā)展的空間,外地投資客,主要以短線投資為主要目的,其更多關(guān)注的物業(yè)現(xiàn)有的價(jià)值及今后是否具有升值的空間.以達(dá)到通過低價(jià)買進(jìn)短期內(nèi)高價(jià)賣出的目的,追求短期高回報(bào).

※

投資理念鮮明,有一定的商業(yè)投資習(xí)慣理念和一定的商業(yè)投資實(shí)力,存在一定的投機(jī)和浮躁心理.※

有一定的閑散資金,但還不能足以達(dá)到完全支付全部?jī)r(jià)值的要求,要通過按揭的形式來購(gòu)買,但是月供要與月租金相等或低于月租金�！�

政府行政機(jī)關(guān)單位，此類客戶收入較豐厚及穩(wěn)定，更多的是灰色收入的存放和漂白，促使他們選擇投資不動(dòng)產(chǎn)�！�

以投資為目的的，這些人群更多的注重物業(yè)本身的地理位置和投資回報(bào)率，分析表明只有具備更多保障的商業(yè)物業(yè)才能夠吸引該類人群。※

吉安市的中產(chǎn)階層，該類客戶主要希望所購(gòu)物業(yè)能夠保值，能夠持續(xù)回報(bào)�！�

年齡結(jié)構(gòu)較為均勻，投資客戶群的年齡結(jié)構(gòu)比較寬泛，基本從30---50歲之間�！�

文化水平較高，家庭負(fù)擔(dān)較輕。

外地投資客，已完成了基本的資金積累過程，所購(gòu)物業(yè)檔次較高，區(qū)位較好，資金多來源以民間資金，此類客戶功利務(wù)實(shí)，有強(qiáng)烈的商業(yè)意識(shí)，以市區(qū)非居住物業(yè)為主�！颉⒆再�(gòu)經(jīng)營(yíng)客戶群※

本地成長(zhǎng)的行業(yè)經(jīng)營(yíng)主力，具有一定的購(gòu)買能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)物業(yè)要求較高，因?yàn)檫@是他們今后賴以生存的根本，如果物業(yè)適合經(jīng)營(yíng)，選擇購(gòu)買的比例較高，但購(gòu)置的面積不會(huì)太大，多以3050為主。※

規(guī)�；笾行推髽I(yè)、大公司的分支機(jī)構(gòu)，該類客戶資金雖然雄厚，但對(duì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)化要求反而不高，大部分以租賃為主，如果選擇購(gòu)買，購(gòu)置的物業(yè)面積較大，基本以600以上為主。

※高檔次服務(wù)性企業(yè)，該類客戶更多的是關(guān)注物業(yè)本身的檔次、配套、定位、及周邊進(jìn)駐的公司、企業(yè)、行政單位的性質(zhì)，因?yàn)檫@些因數(shù)直接影響到該公司的形象和經(jīng)營(yíng)，另一方面是周邊交通的便捷及信息服務(wù)的多渠道、多樣化。此類客戶多以租賃為主，如果選擇購(gòu)買，面積多在1000左右，具有較強(qiáng)的生存能力和輻射力。

※

置業(yè)以市中心地段為主

六、項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)：

※

地處中山西路與吉州大道交界處，該區(qū)域?qū)儆谀壳凹彩械耐顿Y熱點(diǎn)，是吉安市未來的發(fā)展方向�！�

緊靠市中心，承接市區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射。交通便利，適合商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)足發(fā)展。

全新的規(guī)劃，相對(duì)與老城區(qū)，必然更科學(xué)、更便利、更適合人們經(jīng)營(yíng)和生活，具備較大的發(fā)展空間。※

可期待的完善配套

劣勢(shì)

※※※

項(xiàng)目周邊的開發(fā)還未到位，還沒有形成人氣。配套設(shè)施還不具備，極度缺乏。

項(xiàng)目周邊的底商售價(jià)過低，給產(chǎn)品的定價(jià)帶來壓力，難以達(dá)到利潤(rùn)最大化�！�

吉安市的經(jīng)營(yíng)戶沒有商業(yè)物業(yè)的購(gòu)買欲望，如何打動(dòng)和引導(dǎo)是項(xiàng)目的推廣難點(diǎn)�！�

吉安市的商業(yè)物業(yè)的售價(jià)差異過大，給產(chǎn)品的定位帶來一定的難點(diǎn)。

※吉安市沒有可觀的支柱產(chǎn)業(yè)群，消費(fèi)力普遍不高，目標(biāo)客戶群難以鎖定。

※項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)定型，難以更改。

機(jī)遇

※※※

本項(xiàng)目所處未來市政府重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域。吉安市目前還沒有高檔次的商業(yè)地產(chǎn)。一站式購(gòu)物的理念肯定能在該市取得一定的效果。

吉安市的商業(yè)地產(chǎn)還沒有炒作過，具有大量的潛在客戶群和推廣運(yùn)作空間。

挑戰(zhàn)

※※※※※※

吉安市房地產(chǎn)發(fā)展還處于起步階段，政府的支持力度效應(yīng)不明顯。河?xùn)|貿(mào)易市場(chǎng)的前期操作，動(dòng)用過政府手段，這直接影響到項(xiàng)目的前期招商，必然面對(duì)客戶的觀望態(tài)勢(shì)。

吉安商業(yè)地產(chǎn)大都贈(zèng)送二樓或一樓層高高于6米。致使項(xiàng)目6.6米的層高不具優(yōu)勢(shì)。

吉安市整體的消化能力較弱，對(duì)大型商業(yè)物業(yè)的消化較難。吉州大道的商業(yè)物業(yè)的體量過大，竟?fàn)幈容^明顯。

市場(chǎng)整體銷售模式受歷史特定因數(shù)影響，對(duì)于開發(fā)利潤(rùn)的獲取必須承受長(zhǎng)時(shí)期的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

六、吉安建材市場(chǎng)分析

市場(chǎng)當(dāng)前存在的主要問題

經(jīng)全面調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)吉安建材市場(chǎng)在建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理中存在四個(gè)方面的突出問題：

（一）市場(chǎng)發(fā)展定位不夠高，不適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。作為吉安地區(qū)的商貿(mào)集散地，吉安市有著悠久的商貿(mào)歷史和較好的商業(yè)發(fā)展前景。而建材市場(chǎng)的建立和發(fā)展，由于認(rèn)識(shí)上的局限性，其發(fā)展戰(zhàn)略定位不是很高。表現(xiàn)在二個(gè)方面：一是市場(chǎng)建設(shè)檔次不高，大部分建材經(jīng)銷商雖能夠歸行入市，但是經(jīng)營(yíng)方式仍停留在攤位式經(jīng)營(yíng)，商品以低、劣居多；二是市場(chǎng)銷售覆蓋面不廣，目前市場(chǎng)上的

商品多銷在本地，及周邊一些縣城，知名度低，輻射范圍不廣，銷售量有限，影響力低下。

（二）政策法規(guī)配套跟不上，進(jìn)一步發(fā)展受阻。表現(xiàn)為：一是行政引導(dǎo)不力，造致了市場(chǎng)分散。當(dāng)前吉安市區(qū)內(nèi)還有很多建筑材料店鋪未能歸行入市。如人民路和中山路上的陶瓷、地板、建筑涂料店和其它各種裝修材料店，香江家私市場(chǎng)的管材店和板材店，河?xùn)|貿(mào)易市場(chǎng)的燈具等等。市場(chǎng)的分散既不利于市場(chǎng)的管理，也不利于市場(chǎng)的良性發(fā)展，更不利于市場(chǎng)品位的提升。二是征費(fèi)政策過緊，各種征費(fèi)過高。行內(nèi)業(yè)主普遍反映征費(fèi)偏高，這無(wú)疑會(huì)打擊業(yè)主的投資信心，很大程度上阻礙了市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

（三）市場(chǎng)設(shè)施不配套，服務(wù)質(zhì)量不高。主要表現(xiàn)在：一、是門店面積大小不一，不合適。業(yè)主普遍反映是小戶不夠用，大戶用不完。二、是貨物無(wú)法直接卸入店中，建筑格局的硬傷導(dǎo)致了物流的致命軟肋。三、是無(wú)地磅設(shè)施。四、是倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施不配套，倉(cāng)庫(kù)容量遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主的需要，且相對(duì)較偏，不利于經(jīng)營(yíng)的便利性。五、是生活設(shè)施不配套。

（四）地理位置已不相適應(yīng)城市發(fā)展要求。地處市中心，其地理位置決定承載建材商品的重（大）型貨運(yùn)車輛將不再適宜進(jìn)出市區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)，在市區(qū)內(nèi)設(shè)置建材市場(chǎng)，一方面對(duì)其自身發(fā)展是一個(gè)限制，另一方面影響到城區(qū)居民的正常生活，影響到城市的品位和檔次。

市場(chǎng)當(dāng)前擁有的機(jī)遇

根據(jù)當(dāng)前吉安建材行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)以及吉安市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，調(diào)查結(jié)合調(diào)查到的情況認(rèn)為建設(shè)專業(yè)的、配套齊全的、能滿足一站式購(gòu)物功能的建材市場(chǎng)，擁有較大機(jī)會(huì)點(diǎn)，這是因?yàn)椋?/p>

1、鑒于城區(qū)的擴(kuò)展，現(xiàn)在的建材市場(chǎng)在市區(qū)之中，承載建材貨物的重（大）型車輛將不能再在市區(qū)內(nèi)自由進(jìn)出市場(chǎng)以及現(xiàn)有的建材市場(chǎng)離鐵路和公路交通要道太遠(yuǎn)，運(yùn)輸不方便。

2、現(xiàn)有建材市場(chǎng)建設(shè)的不規(guī)范、不集中，倉(cāng)儲(chǔ)保管、生活辦公設(shè)施不配套，遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主的需求。

3、目前現(xiàn)有的建材市場(chǎng)銷售狀況已飽和，規(guī)模小、檔次低，周邊缺乏發(fā)展空間，已不適應(yīng)當(dāng)前城市建設(shè)發(fā)展的需求。

因此我們具有重新整合建材市場(chǎng)的可能性，但必須建造高品質(zhì)的專業(yè)建材市場(chǎng)，要有足夠的資源打動(dòng)現(xiàn)有建材經(jīng)營(yíng)戶，促使他們整體搬遷。

建設(shè)新的建材市場(chǎng)應(yīng)該考慮的幾個(gè)問題

1、市場(chǎng)定位。新建市場(chǎng)應(yīng)按照立足現(xiàn)在，著眼未來的要求，建設(shè)成為吉安城區(qū)范圍內(nèi)唯一的綜合性建材經(jīng)營(yíng)地，成為專門、集中、門類廣泛、品種齊全、管理統(tǒng)一、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的專業(yè)市場(chǎng)，成為憑借吉安傳統(tǒng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，充分展現(xiàn)吉安地區(qū)商貿(mào)都會(huì)魅力，有品位、上檔次、有影響力的專業(yè)建材市場(chǎng)；進(jìn)一步建設(shè)成為吉安地區(qū)以經(jīng)營(yíng)建筑材料為主，集展示、交易、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、服務(wù)為一體的建材貿(mào)易集散中心。

2、建設(shè)規(guī)模：新建材市場(chǎng)占地※萬(wàn)平方米，其中營(yíng)業(yè)面積※萬(wàn)平方米，倉(cāng)庫(kù)面積※萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)門店設(shè)計(jì)為二層，上面為辦公室、住房，下層為經(jīng)營(yíng)門店，倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)為單層建造與市場(chǎng)周邊。新市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)門店為※個(gè)。

3、市場(chǎng)的管理和經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)的管理建議引進(jìn)物業(yè)管理理公司管理，或是開發(fā)商自己組建管理部門負(fù)責(zé)實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理。經(jīng)營(yíng)方式采取先進(jìn)的敞開式、一站式經(jīng)營(yíng)，里面經(jīng)營(yíng)商品齊全，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊備，實(shí)現(xiàn)“一站式”采購(gòu)，提供細(xì)致周到的售后服務(wù)。

4、加強(qiáng)協(xié)調(diào)，組建市場(chǎng)管理體制。

5、加大市場(chǎng)宣傳引導(dǎo)和管理力度，將城區(qū)范圍內(nèi)與建筑業(yè)相關(guān)的、分散的專業(yè)門類店歸行納市，遷入建材市場(chǎng)之內(nèi)。如人民路，中山路上的各種裝修材料店，香江市場(chǎng)的管材店和板材店，河?xùn)|貿(mào)易市場(chǎng)的燈具店和各種建材店等等所有分散的經(jīng)營(yíng)戶一律引進(jìn)市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，提高市場(chǎng)活力。

6、營(yíng)造良好經(jīng)營(yíng)環(huán)境。幫助建立建材行業(yè)協(xié)會(huì)，充分發(fā)揮協(xié)會(huì)幫助協(xié)商解決經(jīng)營(yíng)業(yè)主之間的矛盾，協(xié)助組建專業(yè)的裝卸、搬運(yùn)、運(yùn)輸隊(duì)伍。制訂出臺(tái)統(tǒng)一管理和統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，除按服務(wù)內(nèi)容收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)外，在征費(fèi)上免收業(yè)主店租，降低經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)成本。出臺(tái)相適應(yīng)的優(yōu)惠政策，以優(yōu)惠的政策和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)穩(wěn)定和吸引廠家直銷商和其他經(jīng)銷商進(jìn)駐市場(chǎng)。

**年6月15日

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