201*年1月份西安土地市場分析報告

201*年1月份西安土地市場分析報告

201*年1月，西安土地市場供應延續(xù)上年火熱局面，成交面呈現(xiàn)階段性下滑造成成交的下滑主要因素很大程度上是由于傳統(tǒng)春節(jié)因素所致。去年西安房地產(chǎn)市場整體走勢頗好，開發(fā)商資金周轉靈活，入市拿地的積極也不錯，尤其進入下半年以來，中大型房企頻頻進入土地市場。不過隨著農(nóng)歷新年的臨近，西安土地市場溫度出現(xiàn)暫時性回落，本月土地市場供應偏向商業(yè)性質用地，居住用地、商住綜合用地地塊供應出現(xiàn)縮減。然而對于西安市土地市場及整個房地產(chǎn)市場態(tài)勢而言，西安市土地市場有望再次迎新潮。一、供應情況1、土地供應總量分析

1月西安土地掛牌出讓共計65宗，宗數(shù)較前一月減少3宗，供應總面積再次沖高：本月全市出讓面積為243.26萬平米，環(huán)比上漲21.87%，同比上漲104.35%，土地供應面延續(xù)火熱局面。1月份土地供應繼續(xù)升溫的情況主要有兩方面原因：一方面，201*年下半年開始土地市場需求已經(jīng)有所回暖，當前達到一個小高峰;另一方面，去年政策對于土地市場供應有一定抑制作用，而目前正值政策空檔期，地方政府開始加緊推地。

2、本期供應地塊特征2.1、曲江供應占比明顯

從1月土地供應區(qū)域來看：供應地塊分布以高新、曲江、經(jīng)開、以及城西四區(qū)域占主，其中曲江區(qū)所占比例最大占到了28%。高新區(qū)本月供應占全市總供應的16%、城西區(qū)為13%，經(jīng)開區(qū)占比為12%。灞區(qū)本月占比為10%。2.2、商業(yè)類用地供應占比四成

從1月供應土地用途來看：純商業(yè)用地供應占比明顯占到了全市土地供應的37%，純住宅用地供應本月占比為29%住宅類用地占比較為穩(wěn)定。而本月商住綜合類用地占比為19%相比上月下滑幅度較為明顯。本月工業(yè)用地占比為10%。

2.3、小面積地塊供應為主

從1月供應地塊面積來看小面積地塊供應優(yōu)勢依然顯著，3萬平米以下地塊有40塊，其中1萬平米以下有19塊、1-2萬平米地塊有16塊、2-3萬平米地塊有5塊。3-5萬平米掛牌9塊，5-8萬平米掛牌供應7塊，8-10萬平米共7宗。10萬平米以上地塊本月有5宗。

二、成交情況

1、土地成交總指標

1月土地市場成交呈現(xiàn)高位回落，全市共成交土地11宗，成交用地面積為32.49萬平，環(huán)比下降80.47%，同比上漲30.32%。土地成交呈現(xiàn)階段性下滑走勢，步入傳統(tǒng)春節(jié)假期土地成交在一定程度上受到影響但從當前房企整體拿地意愿來講熱情較高成交量節(jié)后有望呈現(xiàn)回升。3、典型地塊分析

3.1、地塊概述

地籍編號為HT01-5-38-1，位于航天基地航拓路與神舟六路十字西南角，凈用地53813.30平方米(折合80.720畝，不含代征路15.22畝，代征綠地3.963畝)。土地用途為住宅、商業(yè)(共用宗)，容積率不高于3.5，建筑密度不高于26%，綠地率不低于30%。其中出讓住宅用地50172.52平方米(折合75.259畝)，出讓商服用地1028.87平方米(折合1.543畝)，配建廉租房用地2611.91平方米(折合3.918畝)，土地使用年限住宅70年、商業(yè)為40年，配建廉租房土地按有償劃撥方式供應，以上住宅、商業(yè)、廉租住房用地設為共用宗。本宗地范圍內配建廉租房建筑面積為9138.99平方米，單套建筑面積不超過50平方米且單套建筑面積50平方米以下的廉租住房不少于183套。4、土地市場后市預判后市預測：土地市場熱度有望延續(xù)

本月供應面延續(xù)升溫走勢,受傳統(tǒng)春節(jié)因素以及成交數(shù)據(jù)滯后性成交量呈現(xiàn)階段性回落但后市整體看好。今年上半年土地市場熱度仍將得到持續(xù)，原因一是今年上半年將繼續(xù)保持較高水平的供應量，以響應國土局此前對于穩(wěn)定今年土地供應的要求;二是整體房地產(chǎn)市場環(huán)境較為樂觀，宏觀政策、融資環(huán)境等等都相對寬松，企業(yè)對后市頗具信心;三是各大企業(yè)銷售業(yè)績良好、資金充裕，在較強的拿地需求驅動下，將繼續(xù)加大補充土地儲備的力度。

擴展閱讀：201*年房地產(chǎn)行業(yè)土地市場分析報告

201*年房地產(chǎn)行業(yè)土地市場分析報告

201*年9月目錄

一、土地市場整體成交溢價未達歷史高點..............................................4二、土地成交結構性分化：一線城市土地成交回升更為明顯..............4三、土地成交結構性分化：一線住宅/商業(yè)雙旺，二線商業(yè)溢價率不高，長三角/珠三角領漲.............................................................................6四、土地成交均價/銷售均價比率顯示企業(yè)利潤率承壓.........................8五、企業(yè)投資意愿較強，庫存分化，預計土地市場熱度將結構性持續(xù).....................................................................................................................12

土地出讓金收入作為地方政府性基金收入的重要部分存在。地方政府性基金收入是和地方財政收入并列的一項地方收入的來源。至今為止，土地出讓金仍是地方政府收入的重要來源：以201*年為例，我國各地地方財政收入61,077億，地方政府性基金收入34,204億，土地出讓金收入達到28,517億，占地方政府性基金收入的83%。201*-12年各地土地出讓金收入/地方財政收入的比例均在四成以上，201*年該比例為44%，201*年時該比例一度高達69%。地方財政對土地出讓的依賴短期內難以改變，這是我們討論“地王“問題的大背景。

9月5日，以長三角地區(qū)為代表的多地高總價、高溢價地塊成交。其中上海徐家匯中心項目成交總價達218億元，杭州華家池地塊成交總價達137億元。在本文中，我們對201*年以來全國土地市場進行了梳理，希望為投資者理清幾個問題：

1）和前個周期的高點相比，當下土地市場的熱度幾何？2）土地市場的熱度是否存在結構性，區(qū)域性特點？3）目前土地市場出讓價格對下一階段企業(yè)利潤率水平如何影響？4）對目前土地市場變化，對后續(xù)政策判斷。一、土地市場整體成交溢價未達歷史高點

自201*年3月以來，土地溢價率持續(xù)走高。201*年8月，全國一/二/三四線城市成交土地平均溢價分別為42%/19%/10%，相比201*年末21%/11%/8%有明顯上升，但和前期高點201*年一月的平均溢價率128%/44%/31%尚有一定距離�？傮w而言，現(xiàn)階段土地市場熱度顯著上升，溢價處在近兩年高位，一線城市維持高溢價，但和歷史高點相比，整體溢價水平尚有距離。

從我們對歷年土地市場的成交情況梳理可見，一線及二線城市樓面均價上升到接近201*年水平，三四線城市樓面均價則持續(xù)波動，未現(xiàn)明顯上漲：一線城市樓面均價在201*年末達到低位，隨后不斷攀升，目前土地樓面均價達到5,569元/平米，接近201*年6月以來的峰值。二線城市8月樓面均價1,480元/平米，低于201*年高位水平。三四線城市8月樓面均價1,106元/平米，未見大幅上行。

二、土地成交結構性分化：一線城市土地成交回升更為明顯

從年初至今累計土地出讓金的情況判斷，一線城市的商業(yè)及住宅累計土地出讓金都超過了201*年全年的水平。二線和三四線城市住宅1-8月土地出讓金比201*年全年土地出讓金的比重均接近80%。將1-8月累計土地成交金額和201*/11/12年全年土地出讓金進行比較，一線城市該比率為1.48/1.05/0.81；二線城市該比率為0.75/0.75/0.69；三四線城市該比率為0.82/0.66/0.68。一線城市土地出讓金上升勢頭明顯強于低層級城市。顯示開發(fā)企業(yè)對于核心城市土地稀缺性共識比較一致。

從各類型土地出讓情況判斷，二線城市商業(yè)用地的土地出讓金僅占到201*年全年土地出讓金的60%，占比最低。今年1-8月，主要二線城市共推出商業(yè)用地12,758萬平，僅相當于201*年57%，我們判斷供給下降主要由于此前年度供應較為充分，企業(yè)對于二線城市商業(yè)土地的獲取意愿下降，導致二線城市商業(yè)用地土地出讓金增幅小于其他各線城市的主要原因。

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